房地产合作开发中合同效力问题研究

　　摘要：房地产合作开发是一种非常容易出现问题的房地产开发形式。本文结合理论用实际案件为例, 以房地产合作为主要研究对象, 论述了房地产合作开发的基本内容, 探讨房地产开发过程中出现的一些法律问题。房地产合作开发具有很重大的意义, 不仅可以让资金和土地结合, 还能化解不必要的风险。但是由于房地产市场化的发展壮大, 法律规定和相关制度不够完善, 其中涉及的规则流程过于繁琐、资金投入过于庞大, 引发了一系列问题, 导致房地产合作开发过程中发生了一些法律问题。本文希望通过研究这些问题, 为房地产合作开发方面找到法律依据和解决办法。

　　关键词：房地产; 合作开发; 法律问题;

　　随着我国城市化进程的加快, 我国房地产行业的发展越来越迅猛, 并且日益成为国民经济不可或缺的重要组成部分, 维持着社会的安定局面。然而由于我国现行法律和规章制度的欠缺, 在如今房地产行业快速发展的局面下, 无法做到尽善尽美, 并且不能解决由于房地产合作开发带来的方方面面的法律纠纷等问题。因此, 如果任由市场调节, 国家不实行相关法律来约束的话, 房地产合作开发的问题就不能够真正得到解决, 社会的稳定, 国民经济的发展就会受到影响。所以, 笔者在这里对房地产合作开发形式做了研究和探讨, 希望能够为房地产合作开发制度的完善和司法实践提供帮助。

　　一、房地产合作开发简述

　　随着社会经济的发展和城市化脚步的加快, 房地产行业发展越来越迅速, 房地产开发这个名词在我们的生活中出现的越来越频繁。由于房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动, 所以会牵扯到资源整合的各个主体[1]。房地产开发不仅需要充足的资金、一定的技术水平、高素质的工人, 还需要获取土地使用权等等各类资源, 市场各个主体在这种情况下不得不选择合作的方式有效整合资源来完成房地产的开发, 由此房地产合作开发便出现了。根据对我国法律的研究发现, 只要是两个以上的有关房地产开发的市场主体进行共同开发土地、建设房屋的合作行为, 都可以称之为房地产合作开发。

　　房地产合作开发的形式多种多样, 按照不同的分类标准可以划分为不同的类别。房地产合作开发是当事人整合资金、技术、土地等资源的一种合作行为, 进行房地产开发的主体需要取得土地使用权、选择合作伙伴、商量合作方案、进行利益分配等等步骤, 所以开发主体会面临着选择。因此, 在每一个环节都能够做出详细的分类。例如, 按照出资方式分类, 在房地产合作开发中, 不免有土地、技术、资金、劳务等等资源要素的参与。市场主体可能不仅仅参与某一种要素的投入, 也可能存在多种要素的投入, 这样就会出现一方在投入资金的同时可能参与了技术的支持, 因此有单一和复合两种开发形式。

　　二、房地产合作开发的认定问题

　　(一) 房地产合作开发行为的认定

　　按照以往合作行为的实际案例和一般认识, 笔者认为房地产合作开发行为应当符合四个条件:共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。合作无论是使用何种方式出资合作必备条件都是共同投资, 投资是建立合作关系的一个标志。此外经营也是非常重要的一步, 但是由于各方的条件限制, 合作经营的能力问题, 可能存在缺陷和不足, 因此不参与经营是条件可以允许的, 既考虑了实际的情况, 也符合合同自由的原则[2]。最后, 当事人要想合作合同最终生效就应当共同承担风险, 共同分享利润, 如果某一方只有在房地产合作合同中分享利润而选择不承担风险, 这样的做法在法律上是无效的。因此, 共同承担风险和共同分享利润必须是合作合同的必备条件之一, 在现实生活中也不存在只享受高收益而可以选择规避高风险的好事出现。产生以上关于房地产合作开发条件的论述原因是我国对此类合作行为尚未进行过任何立法行为, 因此不够明确的法律引发的笔者对于在实际条件下对房地产合作开发的认识和了解。

　　(二) 房地产合作开发主体的资格问题

　　依照法律规定, 房地产合作开发合同是对合同双方的共同要求而非对一方的要求。因此, 合作的主体必须都具备房地产合作开发的经营资格。只要是从事房地产的开发经营者, 都必须具备企业的法人条件并且获得工商部门的认可、颁发相关的营业执照。如果不具备这些条件就签订了合同就会被认为是无效, 但是一旦发生法律纠纷案件, 企业在审理期间获得了房地产开发经营资格的会被认定为合同有效。按照《城市房地产管理法》的规定, 进行房地产合作开发的经营者, 必须具备开发经营资格, 否则不得进行房地产的开发经营。房地产行业关乎着民生国计和人民的生命安全, 对开发资格的限制和要求是必要的。另外, 如果社会上存在双方出资、用地进行建造房屋的行为, 但是并未进行出售, 这样的合作行为仍然需要合作放具备房地产合作开发的经营资格。

　　三、房地产合作开发中合同效力问题研究

　　(一) 影响房地产合作开发合同生效与否的因素

　　合同的生效需要当事人之间签订协议建立成某种合同关系, 因此合同的成立是当事人协商的结果, 拥有契约效果。合同的成立只需要双方以及意思表示是一致的, 其他因素概不影响合同的法律效力, 因此宽松的构成要素使得合同更容易形成合同, 能够保护市场的交易[3]。虽然, 房地产合同只要当事人对土地、资金、技术等方面能够达成统一意见合作开发项目, 并签订协议房地产合同就可以成立合同。

　　但是与一般的合同有所不同, 房地产合作需要处理复杂的关系主体。而影响房地产合作开发合同效力的因素有以下几点。房地产合作开发主体、土地使用权性质和取得、行政审批手续等等。例如土地使用权的取得, 根据我国《城市房地产管理法》规定, 只有在取得土地使用权的国有土地上才能开发经营。因为我国土地有国有土地和集体土地两种所有制, 因此集体所有制土地是不可以开发经营的, 只有办理了出让手续才可以开发。如果有改变土地用途的行为, 应当前往有关部门请求批准。

　　(二) 房地产合作开发合同被认定无效的处理

　　针对房地产合作开发合同问题, 一旦合同被认定为无效, 应该及时进行处理。以土地使用权的取得为例, 如果土地所有权未经有关批准权的人民政府批准, 以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的, 应当认定合同无效。但起诉前已经获得批准手续的, 应当认定合同有效。因此具体的处理方式是对于起诉前得到批准, 并且补交土地出让金, 办理土地使用权出让手续的合同被认定为有效。从这里我们可以看出当合同被撤销、解除之后, 应该按照实际案件的实际情况进行具体问题具体分析, 具体问题要具体解决。由于房地产合作开发是各方为共同利益目标进行合作开发行为, 最终的项目具有共有的性质, 如果合同被认定为无效, 解决的方案并不是能够以返还相应东西和赔偿的方式就可以实现, 其中最重要的是存在不动产的分割问题。所以当合作形式不同, 具体形式不同时, 解决的方案也就有所不同确定的赔偿方法也就不同。因此, 很难在法律上做出统一的规定[4]。当然, 在处理这类案件的时候如果没有统一的标准也是不够现实的, 房地产合作开发合同涉及不动产的转移, 其数额巨大, 关系广泛, 有必要为统一司法的标准、明确处理的原则。

　　四、结束语

　　经过研究探讨, 我们可以看出, 房地产合作开发的法律问题涉及面较广, 因此涉及的法律问题也比较繁琐复杂, 发生的法律纠纷比较多难以解决。一旦法律问题出现, 由于案件涉及的数额较大, 关系复杂, 就会出现难以判决的情况, 给司法机关带来了不少麻烦。这些问题的出现纵然有房地产开发主体的责任存在, 但是, 更多的是国家法律不够明确, 司法机关只能按照以往经验判决, 立法的不足给执法和司法方面带来极大的不便。因此, 笔者希望国家能够加强对房地产合作的干涉力度, 建立房地产合作开发方面的法律制度, 加大对违法行为的惩治, 保证房地产行业平稳健康的发展。

　　参考文献
　　[1]袁翠.小产权房的相关法律问题及解决方法[J].邢台学院学报, 2018, 3301:92-95.
　　[2]王永起.关于房地产合同效力认定的若干问题[J].山东法官培训学院学报, 2018, 3404:118-132.
　　[3]潘晓伶.关于房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].建材与装饰, 2017, 32:129-130.