法律毕业论文
摘要：房屋托管租赁在对房屋所有权人以及承租人带来利益与便利的同时, 又存在巨大的法律风险。托管租赁中介公司操作的不规范、因资金链断裂而跑路以及有蓄谋的圈钱等行为都可能会对房主与承租人造成巨大的经济损失。在我国尚没有相关法律、行政法规对其进行规范的情况下, 如何防范房屋托管租赁中存在的法律风险不仅是一个理论性问题, 更是一个关涉房屋租赁市场稳定的现实性问题。
关键词：房屋托管租赁; 中介公司; 法律风险; 防范;
近年来, 由于房价高企, 房屋租赁自然而然的成为城市刚需群体以及绝大部分务工人员的首选生活模式, 同时也造就了房产中介市场的繁荣, 大大小小的房地产经纪公司———也就是大家所熟知的“中介公司”如雨后春笋般的不断涌现。甚至一些没有证照、没有资质的个人———也即“黑中介”也在从事房产中介服务活动。这些中介公司或个人操控房屋租赁市场的主要方式是进行房屋托管租赁, 所谓房屋托管租赁就是房屋使用权的受托管理与租赁, 指的是房屋所有权人以合同的形式将房屋使用权交付给房屋托管机构, 由房屋托管机构代理租赁, 并获得租金的房屋使用权代理法律行为。具体操作方式就是房屋所有权人与中介公司签订房屋出租委托合同, 合同明确约定中介公司可以转租房屋, 并委托中介公司办理转租事宜, 中介公司再以自己的名义与承租方签订房屋租赁合同, 并将所获租金交付给房屋所有权人。虽然房屋托管租赁可以极大程度的减少房屋所有权人出租房屋的麻烦, 但是因现有从事房屋托管租赁的中介公司良莠不齐, 同时我国现有法律体系中也没有专门规范房屋托管租赁的专门法律或行政法规, 因此, 一旦该房屋托管租赁中中介公司出现问题, 房屋所有权人与承租方均有可能面临法律风险, 从而承受较大的经济损失。
一、房屋托管租赁兴起的主要原因
房屋托管租赁在我国其实由来已久, 其最先的形式是在2000年以“房屋银行”的模式出现的。但是在2002年底, 北京多家房地产经纪公司利用房屋银行形式进行诈骗, 给房屋业主和承租人造成了巨大的经济损失。[1]基于这场诚信危机引发的整个房屋租赁市场的危机, 从2003年2月开始, 北京市有关部门对房屋银行进行了整顿, 宣布不得继续使用房屋银行这一名称。[2]虽然房屋托管租赁在实际运作中存在较大的风险, 但是因为其所具有的优势又对大量的空置房业主有着莫大的吸引力。目前尚有不少人看好物业投资前景, 即通过出租房屋收取租金以获得投资回报。但是房屋出租如果缺乏专业的知识与稳定的客源, 就很容易导致租户的不稳定, 而出租房屋的闲置更是让投资物业的业主希望通过出租形式获得收益的愿望落空。此外, 频繁更换承租人不仅会带来经常看房、谈价、签合同等诸多麻烦, 也会增加房屋租赁成本, 对于很多长期在外地工作或者时间相对宝贵的业主来说, 都是不可承受之痛。房屋托管租赁模式的出现刚好能够迎合这部分人的需求。不仅能够让业主长期获得稳定的租金收入, 而且免除了劳心之苦。
二、房屋托管租赁的法律风险
房屋托管租赁在我国有着广阔的市场需求, 从其一出现开始, 由于缺乏相应的法律监管手段, 其运作基本依靠房屋托管中介公司的诚信与守约, 因此房屋托管租赁对于业主以及承租方来说, 均具有较大的市场风险以及法律风险。
(一) 房产托管中介公司双边代理产生的法律风险
在房屋托管租赁法律行为中, 存在三方当事人, 两种合同法律关系。三方当事人即业主、房产托管中介公司以及承租方。两种法律关系即业主与房产托管中介公司之间的房屋委托租赁合同法律关系, 以及房产托管中介公司与承租方之间的房屋租赁合同法律关系。作为房屋托管租赁的中间桥梁与纽带, 房产托管中介公司与业主以及承租人分别签订合同时都是以自己的名义进行的, 因此, 业主以及承租人并没有直接的合同关系。业主不知道自己的房屋最终承租给了谁, 承租人也不知道自己承租的是谁的房子, 这就给了房产托管中介公司操作的空间。房产托管中介公司完全可以低价与业主建立转租关系, 又以高价与承租人建立租赁关系。其既可以赚取房屋托管租赁的差价, 又可以从承租人处收取一定数额的中介费。正如有专家提出:“我国房屋租赁市场上的房屋托管方式根本不能称之为托管, 实际上是变相的双边代理, 中介公司不是靠提供居间服务盈利, 而是两边赚钱。”[3]这种双边代理行为完全可以引发房产托管中介公司的诚信危机, 加剧业主以及承租人的市场风险以及法律风险。
(二) 房产托管中介公司资金链断裂所引发的法律风险
从严格意义上来讲, 房产托管中介公司从承租人处收取租金与其支付租金给业主的时间应该是一致的。但是实际上, 房产托管中介公司很可能从承租人处收取的是一个季度甚至一年的租金 (包括押金) , 而其向业主支付租金的方式是按月支付。这种租金支付的“时间差”肯定造成大量的资金闲置在房产托管中介公司, 中介公司很可能利用这笔闲置资金进行投资, 一旦其投资失败, 就可能出现中介公司卷款跑路的情形, 给业主与承租人均带来非常大的经济损失。在中介公司跑路的情况下, 承租人声称其已经支付了一个季度甚至一年的租金, 所以要求按照合同约定继续租住房屋, 而业主声称其没有收到任何房屋租金, 而主张承租人搬离房屋。实践中, 这样的纠纷累见不鲜, 由此产生的诉讼也让法院大为头痛。
(三) 群租行为所引发的法律风险
一般来说, 房产托管中介公司与业主签订转租合同时, 在合同中应该明确约定房产托管中介公司不能擅自改变房屋结构这样的条款, 但是房产托管中介公司为了牟取最大利益, 往往会在合同中刻意回避该项规定, 而业主因为不具有专业的法律知识, 也经常忽略了这一要求。即便在租赁合同中有这样的条款, 房产中介公司也会为了自身利益的需求而最大化的使用出租房屋, 擅自更改房屋结构。典型案例如2009年12月, 王某将一套三居室委托给中介公司代理出租, 租期1年, 月租金3300元, 并明确约定中介公司应合法、合理、安全出租并管理房屋, 维持现有房屋现状, 未经同意, 不得擅自拆改房屋结构, 不得打隔断, 不得将卫生间、阳台作为卧室出租。合同签订后, 中介公司在房屋中增设隔断, 将上述房屋分别出租给沈某等5户。租住期间, 沈某居住房间内的电暖气长时间通电导致电气线路故障引发火灾, 致使房屋受损严重。因中介公司擅自更改房屋结构并以群租方式进行出租所导致的法律风险让很多的业主防不胜防, 最终所产生的损害赔偿请求也很多得不到满足。
三、房屋托管租赁的法律风险防范
虽然目前房屋托管租赁出现了诸多问题, 但是作为一项新兴的房屋租赁业务, 其本身有巨大的市场需求。以北京为例, 2013年在北京房屋租赁市场上, 就有近三成的房屋采用托管租赁的方式, 其市场规模有近5亿元。[4]我们并不能因为房屋托管租赁出现的诸多问题就因此而因噎废食。其实, 房屋托管租赁所出现的诸多问题究其原因大多在于监管力度不到位、法律制度不健全等因素造成的。因此只要我们完善相关法律制度、加大政府对中介公司的监管力度, 这些问题均能得到妥善解决, 并能让房屋托管租赁业务得到良性发展。
(一) 完善相关法律制度
房屋托管租赁在欧美等发达国家其实已经是一个非常成熟的产业, 其主要的操作模式是房屋托管公司接受业主的委托, 对房产进行打理, 房屋托管公司主要通过收取管理费的方式进行盈利。房屋托管公司唯一的盈利途径就是托管费, 其并没有我国现有模式下的中介费、房租差价甚至空置期房租等相关费用存在。国外对房地产经纪机构和房地产经纪人赚取差价有严格管理。美国房地产经纪人若在对交易当事人隐瞒差价的情况下赚取利润, 可受到吊销执照等法律制裁;在德国, 若经纪人在委托人不知情的情况下私吞部分差价, 那么该行为属于欺诈, 要受到刑事处罚。目前我国并没有专门的法律、行政法规对房屋托管租赁行为进行规范。在房屋托管租赁发生纠纷的时候, 大多依据合同法以及民法通则等相关法律对其进行处理。如上所述, 在房产托管中介公司卷款潜逃的情形下, 因为业主与承租人没有直接的合同关系, 最终的结果很可能就是业主与承租人共同承担这部分的损失。
目前, 我国有部分地区认识到了房屋托管租赁市场的乱象, 并已经颁布地方性行政法规予以规制, 如2013年5月, 北京市住建委公布了《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿, 明确规定拟禁止房屋托管, 即中介代收房租, 赚取差价, 并且拟规定续租时不得收取中介费。从政府的角度来看, 禁止房屋托管似乎可以断绝中介公司的违规、违法行为的发生, 但是从另一个角度来看, 又阻碍了房屋托管市场的正常、良性发展。同时, 该地方性法规并不具有普适性, 无法阻止我国其他地区房屋托管乱象的发生, 达不到根治的目的, 因此治标不治本。
要规范房产托管中介公司不规范的操作乱象, 我国唯有颁布具有普适性的法律或者行政法规, 就房产托管中介公司的设立审核、房租收取的管理规定、托管费的收取标准、监督管理机构的确定以及违反法律、行政法规的相关处罚标准等进行立法上的设定, 方可真正让房屋托管租赁市场行为步入良性发展轨道。尤其可以考虑让银行等金融机构成为房租代收代管的桥梁, 这样既能够防止房产中介机构违规乱收费现象的发生, 也能够在房产中介机构资金链断裂时最大限度的保护业主以及房屋承租人的合法权益。
(二) 加大政府对中介公司的监管力度
目前房产托管中介机构出现问题的最大症结其实还在于政府监管力度不够。中介机构正是利用了政府监管的空白区域做文章, 才导致目前房屋托管租赁乱象丛生。如果政府有关机构尤其是住建局等职能部门能够承担这一监管职能, 在对中介机构的资质、业务执行等方面进行谨慎审核与监督的基础上, 房屋托管中介公司违规操作的空间会相应的小很多, 业主以及承租人的合法权益也能够得到更大程度的保障。此外, 监管机构在房产托管中介机构的行业准入、保证金的缴纳等方面可以设置门槛, 让一些优质房产托管中介机构进入托管市场, 而把劣质的房产托管中介公司尤其是“黑中介”排除在外, 让整个房屋托管市场从根本上有一个良性发展的空间。
四、结语
房屋托管租赁市场的不断壮大, 不仅有其潜在的市场需求, 更是房屋租赁发展到一定程度的必然表现形式。市场行为在初始的发展阶段所出现的问题并不当然导致其遭受扼杀的理由, 相反, 我们应该深思其良性的发展轨迹。当下房屋托管租赁所引发的一系列纠纷正是由于该市场行为的法律风险防范制度不健全、政府监管措施不到位造成的。我们只有在完善相关法律、行政法规的基础上, 在不断加大政府监管力度的前提下, 房屋托管租赁可以而且应该能够成为今后房屋租赁的一种主流方式。
参考文献
[1]刘静.房屋银行, 租赁市场的拐点?[J].观察与思考, 2009 (01) .
[2]蔺哲.信托服务牵手房屋租赁[J].上海经济, 2006 (05) :56.
[3]孙蔚.能否给房屋托管业务留条生路[N].中国消费者报, 2013-7-12.