商品房销售欺诈行为的法律规制建议

　　摘要：房地产业在拉动国民经济的同时, 也因相关法律的不健全而导致欺诈违规现象的发生, 给广大购房者经济、精神带来极大损害, 成为社会舆情热点。消除商品房欺诈销售行为需从管理、广告、保障消费者权益等角度出发, 制定和完善相关法律, 减少欺诈现象的发生, 使商品房销售行为在法律框架下健康发展。

　　关键词：房地产; 商品房; 销售欺诈; 欺诈手段; 法律规制;

　　一、商品房销售中欺诈行为的构成要件

　　1. 实施欺诈行为的行为人必须具有欺诈的故意

　　欺诈的故意是指行为人以故意的主管形态采用虚构的故事或者对受害人隐瞒真相的方式, 使得受害人产生错误的认识并做出错误的意识表示。所以在行为人的主观层面上是具有直接故意或间接故意的意识, 行为人主观上已经认识到该行为能够致使其他人遭受财产及其他损害而仍然行之, 故在主观层面可以认定行为人具有欺诈的故意。

　　2. 实施欺诈行为的行为人必须有欺诈的行为

　　实施欺诈行为的行为人在客观层面做出了欺诈的行为, 使得对方陷入了错误的认识。在商品房买卖中, 卖方对房屋进行虚假的描述或者隐瞒特定房屋的抵押担保或贷款等负担性义务, 使得买房人陷入了错误的认识, 并且基于错误的认识而做出了错误的意识表示。

　　3. 被欺诈的买方必须因为行为人的欺诈行为陷入错误的意识

　　被欺诈的买房者因为行为人的虚假陈述或隐瞒事实的行为陷入错误的意识, 并且基于该错误认识做出了相应的意识表示, 最后导致房子的买方财产或其他遭受损失。如果买房人不是因为行为人的欺诈行为而是基于其他的原因而做出的意识表示和购买行为, 则该行为不构成欺诈, 不能将买房者遭受的损害结果归咎于行为人。

　　二、商品房销售欺诈的手段

　　不良开发商在利益驱使下, 往往会在销售中为追求利益最大化不择手段进行欺诈销售, 给消费者带来很大财产损失和精神痛苦。

　　1. 加价欺诈营销

　　现代的房地产市场营销存在诸多欺诈手段, 其目的就是将顾客购房心理转化为购房行动。为此, 一些不良开发商开启欺诈宣传攻势, 利用各种信息渠道, 或雇佣水军、枪手对自家商品房进行宣传包装, 炒热自家房源提升档次价格。为达到吸睛效果, 开发商可在楼盘销售前开始雇佣水军炒热房源, 在房屋开售时雇佣“房托”进行抢购, 造成热销假象。在引发购房者抢购心理同时, 开始调整楼盘价格, 进一步调动购房者购房心理, 最终实现高价卖房增值目的。

　　2. 以公摊或不标准测量侵吞购房者利益

　　一直以来, 商品房面积测量始终没有统一的计量标准, 以至于不同地域间购房者购买同等面积住房使用面积差距较大, 多数商品房开发商将公摊面积计算到购房者房屋面积中, 以购买100平方面积楼房计算, 楼道、电梯间面积就占用了二十多平方, 购房者实际使用面积只有70多平方, 但在购房时所交房款确是按照100平方面积足额交款。开发商这样计算商品房面积, 就是将公共面积以使用面积方式强行让消费者买单, 以此牟取暴利。有的开发商在对商品房面积测量不使用商品房标准测量方式, 人为增加房屋面积, 在谋取不当商业利益同时, 增加了购房者房款支出。

　　3. 一房数卖、房产抵押欺诈

　　商品房销售开发商为获得更大交易价值, 在销售过程中往往存在一房数卖, 最终将房子卖给出价最高者现象。这种销售方式本身就违法, 开发商和销售员相互勾结, 往往以欺瞒顾客手段, 利用购房者对购房手续流程不熟悉特点, 将同一房源同时与多名购房者签订购房买卖合同, 给购房者带来风险和损害。。

　　三、诱发商品房销售欺诈行为的根源

　　1. 法律规定缺失导致非法逐利

　　造成商品房销售欺诈行为的主要根源是商家在法律机制缺失下非法逐利行为, 商品房开发商为实现这一目的, 不会将商品房的真实情况告知消费者, 以欺诈的方式进行销售。商品房销售欺诈的现象屡见不鲜说明相关法律制定不完善以及行政监管部门监管不力这一现实。在我国商品房销售总量持续增长的过程中, 国家为约束房地产业健康发展制定了一系列政策和法律条文, 特别是对开发商的行为标准进行制定和调整, 对开发商的违法行为制定了相应的处罚形式, 这些法律在一段时期里可以有效解决房地产商与购房者的矛盾纠纷, 对稳定房地产业的发展起到积极作用。

　　2. 消费者对购房事宜认知不足

　　对于普通百姓来说买房是人生大事, 很多人穷其一生积蓄才能在城镇中购买到一套住房, 和其它商品比较商品房有着诸多特殊性, 涉及地理位置环境、物业、公共设施、交通、质量、结构、产权、增值等诸多因素, 选择购买商品房需要有专业商品房购买知识和经验, 很多人买房并不懂其中涉及内容, 仅考虑关注房屋位置、面积大小、价格等几项购买因素, 这就给商品房销售者带来欺诈销售的机会。商品房销售一旦欺诈成功将获得高额利益, 同时消费者将承受被骗带来的经济、维权纠纷风险。即便消费者将商品房销售告上法庭, 也要承担很大诉讼费用, 同时还要漫长的时间等待, 一旦因自身原因诉讼失败将受到更大的经济、精神伤害。

　　3. 职能部门监管不力导致房地产销售欺诈产生

　　随着市场经济的持续发展, 房地产行业发展飞速, 房价也水涨船高, 对于普通人家而言, 房屋是最大的奢侈品之一。政府和相关房地产监管部门虽然制定了相关的法律法规调整房地产行业的运行和发展, 但是对于一些较为隐蔽的细节和漏洞, 相关监管部门的监管较为缺失。譬如, 在房屋的销售阶段, 存在地产商虚假描述和夸大事实的现象, 引诱消费者购买, 但实际并不符合其宣传的情况。具体表现形式为虚假的价格优惠、环境地理位置欺骗、基础设置配备欺骗等。房地产一项能够极大促进地区经济发展的产业, 各地区政府都非常重视, 虽然在商品房销售欺诈问题上出台了《商品房销售 (预售) 管理办法》 (后称《办法》) , 但是《办法》也只规定了一些类似于房价和预售房屋等较为宏观的内容, 无法面面俱到的调整实践中出现的所有问题和矛盾。

　　四、商品房销售欺诈行为的法律规制建议

　　1. 建构防止商品房销售欺诈的法律体系

　　我国针对商品房销售欺诈制定了相关法律条例, 条例对商品房销售过程中出现的各种欺诈行为, 按照问题严重程度做出数万到数十万金额不等罚款, 同时追究相关责任人法律制裁。由于制定的相关处罚条例更注重罚款法律制裁, 且处罚金额远低于诈骗所得, 因此无法从根本上根除商品房销售诈骗行径。

　　2. 规范商品房广告宣传行为和制定必要的奖惩方案

　　广告是产业销售产品主要推广方式, 当前产品广告已从原有单一平面广告发展到平面、网络等多渠道发布, 形式多样的广告在对产品起到宣传效果同时, 广告欺诈形式也在更新。商品房销售广告最常见的是彩页宣传册和大型招贴画, 往往会在城市商业街区发放张贴, 这些彩页宣传会请专业美术设计团队多角度拍摄经电脑合成制作出精美广告画面。

　　3. 制定保障购房者权益制度

　　由于商品房商家以利益为主导, 在销售欺诈时对购房者隐瞒事实, 购房者往往受到销售者蛊惑, 在洽谈交易时处于劣势。为保护消费者权益, 消费者除了自身增强维权意识之外, 还要对商品房相关知识进行学习, 对房源各部分内容详细了解。

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