房地产开发企业收入审计

　　房地产开发企业产品的特殊性，决定了其成本的计量与核算方法、主要成本费用的分配方法、收入的确认条件与方法等与其他企业的不同，也决定了其资产负债真实性审计应关注内容与重点。

　　一、已完工开发产品成本结转审计

　　（一）审计思路：房地产开发企业开发产品生产的周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确认条件与其他企业截然不同。正确地确认完工产品、完整地归集完工产品成本并将其在已销开发产品与未销开发产品之间合理分配是已完工开发产品成本结转审计的关键，也是正确核定存货资产成本的关键。

　　（二）审计过程、步骤与方法：

　　1、根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象，向企业索取有关开发项目资料如房地产开发经营权证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用取证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发产品竣工证明材料等。

　　2、根据企业提供资料，结合开发产品完工条件，并询问企业财务等管理人员，判断开发产品是否已经完工。

　　3、要求企业提供各开发项目产品开发情况包括建筑性质、楼盘数量、总套数及面积、附属房产套数及面积、楼盘明细资料，已销售情况包括销售套数、合同面积、合同金额、已回款情况、欠款情况，未销售情况等资料。

　　4、对已完工开发产品未销售情况，要求企业提供未销售房屋盘点表，包括所在楼盘、房号、面积、开发成本等资料。

　　5、审查开发产品科目，对照企业提供的未销售房屋盘点表中未销售房屋开发成本与开发产品科目中产品明细余额进行比较是否一致；审查企业已归集到开发产品的计税成本总额，是否按照规定的方法在已销开发产品与未销开发产品之间合理进行分配，开发产品科目余额是否合理，是否存在多转、少转、不转成本现象。

　　6、审查开发成本科目，检查已完工开发项目是否仍然有未结转开发产品的开发成本。我们对某房地产开发企业检查发现，有4个已完工开发项目仍然有未结转开发产品的开发成本，金额107.95万元。

　　7、审查预付账款科目，检查已完工开发项目预付款项是否已全部结转开发成本，是否在预付账款中仍然有未结转的项目。我们对某房地产开发企业检查发现，有10个已完工开发项目的预付款项仍然未结转开发成本，预付账款中已完工开发项目应结转成本及其他应结转成本金额1152.45万元。

　　8、向企业财务人员、成本管理人员、项目部负责人员了解已完工项目产品成本归集情况，各个已完工开发项目成本是否归集齐全，应计提预提的费用是否按照规定标准计提、预提，是否仍然有未支付未入账的费用，并要求企业将应提未提、应付未付费用及时提供给审计组。根据企业提供资料，已完工项目应提未提、应付未付费用合计392万元。

　　二、房地产开发企业收入审计

　　（一）审计思路：房地产开发企业所开发产品具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，由于投资额大，预售开发产品成为企业融资的重要方式，预收账款审计成为揭示房地产开发企业损益真实性的重要环节。

　　（二）审计过程、步骤与方法：

　　1、根据企业提供的商品房预售许可证，明确许可证发放时间。

　　检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同，明确款项收取时间，然后与《商品房预售许可证》取得时间比较，确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题。对“应收账款”“其他应收款”“预收账款”“其他应付款”等往来款明细账进行审查，了解各科目所核算业务中有无预收售楼款。

　　2、将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售合同核对，对挂账的非预收售楼款要明确款项的性质、金额及收款时间，判断是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况。

　　3、在对往来款项详细检查的基础上，汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对各月纳税申报表进行检查，将测算的应交税金与已预交税金进行比较，确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况。

　　4、对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，重点关注销售价格明显偏低的合同，要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因，低价销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成国有资产流失；关注已销售房屋款收取情况、欠款未收取情况，结合收入确认范围和条件，确认已销售房屋未收取的欠款是否应做收入处理。取得企业所得税纳税申报表，检查价格明显偏低的销售有无按当月同类房屋正常销售价格申报纳税。

　　5、结合收入、成本的检查，确定房屋销售收入确认时间，检查在往来款项中挂账的预收销售款是否及时转为收入，关注有无长期挂账未支付的债务，检查入账时的原始单据，确定是否存在虚挂债务，隐匿销售收入的情况。我们对某房地产开发企业检查发现，预收账款中已完工开发项目售房款366.30万元未结转收入，其应缴纳的营业税金及附加20.70万元未计提。

　　三、房地产开发企业资产负债真实性审计关键点

　　如何将企业当期各项支出整理归类，将应计入成本对象的支出完整准确地归集、分配至成本对象，并将其在已销开发产品和未销开发产品之间合理进行分配，是成本核算准确的关键。因此需查清是否将预付账款、部分应提未提费用等科目准确地结转开发成本、将预售账款结转收入以及虚挂债务、隐匿销售收入等问题，准确厘清房地产开发的收入成本。

　　四、问题成因分析

　　（一）已完工开发产品少转成本主要原因一是各阶段成本归集不完整，应该预提、计提的成本费用没有按照规定及时计提计入成本对象，造成前后期成本结转差异较大；二是部分预付款项企业没有及时索取发票造成预付款项长期挂账无法结转开发成本。

　　（二）少计收入主要原因是未按照有关制度规定的收入确认时间结转收入。

　　参考文献：

　　[1]中国注册会计师协会编，《审计》，2013年度注册会计师全国统一考试辅导教材。2013