吉林房地产库存问题与化解策略

　　一、引言

　　我国经济经过多年的高速增长，房地产市场已经从“增量时代”步入“存量时代”，房地产库存问题已成为我国房地产发展的最大阻碍，不仅限制了房地产投资，还加大了金融风险，对吉林省来说也严重影响了地方经济的发展。

　　二、吉林省房地产库存状况及比较

　　1.吉林省房地产库存现状

　　根据吉林省住房和城乡建设厅的资料，截至 2015 年底，吉林省商品房可售面积为 1 669.89 万平方米，也就是狭义房地产库存，2015 年商品房销售面积1 491.85 万平方米，据此计算吉林省房地产狭义库存去化周期为 13.4 个月。这还仅仅是狭义库存，广义去库存周期要远比这更长，必定要超过 18 个月的警戒线，所以吉林省房地产库存压力较大，需要政府出台相关政策，尽快化解过剩库存。

　　根据长春市房地产协会的资料，至 2015 年底，长春市商品房销售面积952.9 万平方米，其中住宅销售面积 821.1万平方米；狭义商品房库存为 597.04 万平方米，去化周期 7.5 个月：广义商品房库存为 1 780.6 万平方米，去化周期 22.4个月，超过合理周期上限 24.4%；广义住宅库存 1 079.7 万平方米，去化周期 16个月。由于市场低迷，2015 年长春市土地供应量和成交量都降到了 2011 年以来的最低水平。从区域存量来看，高新南区的存量为全市最大，其次为南关区。今年 4月份南关区呈现的是供大于求的状态，供求比为 1.76，区域存量继续上升，其他几个区域内新增项目较少，基本处于供小于求的状态。

　　根据吉林市城乡建设委员会 2016 年度工作会议上公布的数字，截至 2015 年末，吉林市商品房库存（狭义库存）508 万平方米，其中商品住房库存 379 万平方米，去库存周期 17.3 个月，房地产库存压力要比长春市大得多；商业用房库存 129万平方米，去库存周期 29.5 个月，商业用房库存比住房库存压力还要大。这些库存量主要集中在南部新城、东山、西 山 等 区域，部分区域相对性、结构性库存过剩趋于严重。这些区域库存较大的主要因素之一是功能性配套设施薄弱。

　　2.吉林省房地产库存的横向比较

　　下面比较一下与吉林省毗邻的辽宁和黑龙江两省房地产库存。截至 2014 年末，辽宁省商品房待售面积 4 811.55 万平方米，其中商品住宅待售面积 3 583.98万平方米，2014 年全年辽宁商品房销售5 754.81 万平方米，狭义商品房去化周期10.03 个月，商品住宅销售 4 932.08 万平方米，狭义商品住宅去化周期 8.72 个月；2014年末黑龙江商品房待售面积 2 041.95万平方米，其中商品住宅待售面积 1444.25 万平方米，2014 年黑龙江商品房销售 2 475.74 万平方米，狭义商品房去化周期 9.90 个月，商品住宅销售 2 131.46万平方米，狭义商品住宅去化周期 8.13 个月。

　　与这两个省份相比，2014 年吉林省商品房待售面积和销售面积都最少，商品房待售面积仅相当于辽宁省的 31.27%，黑龙江省的73.67%，但是吉林省商品房和住宅 11.41个月与 9.27 个月的狭义库存去化周期却比辽、黑两省都要长，表明 2014 年吉林省房地产市场最不活跃，房地产库存压力最大。

　　2015 年辽宁省房地产库存压力增大，狭义商品房去库存周期 30.2 个月，比吉林省 13.4 个月的去化周期长 16.8个月。辽宁省会沈阳市商品房可售面积2 565.9 万平方米，狭义库存去化周期18 个月，远超过吉林省省会长春市商品房库存去化周期；其中商品住房可售面积1 345.5 万平方米，狭义库存去化周期11 个月。黑龙江省以其省会哈尔滨为例，截至 2015 年末，商品住宅可售面积 1947万平方米，2015 年商品住宅销售 637 万平方米，狭义去库存周期 37 个月。可见2015 年东北三省中，黑龙江省的房地产库存压力最大，辽宁省次之，吉林省压力最小。

　　三、化解吉林省房地产库存的对策建议

　　吉林省已经出台化解房地产库存的20 条新政，各市州也纷纷针对当地房地产市场状况推出去库存政策。笔者认为，吉林省还可以从以下几方面考虑来化解房地产库存。

　　1.控制土地供给

　　各城市和地区房管部门要定期准确地向省国土部门汇报各类房屋库存变化情况以及房地产市场运行情况，相关部门针对各地商品房库存量和去化周期，结合当地城市发展规划和市场需求，制定房地产开发土地供应计划，合理调整土地供应规模，实行差别化供地政策，建立去库存与项目用地供应的联动机制，从供给侧调整预期土地供应量，从源头上控制房屋供给，促进库存房的消化。对房地产库存消化周期超过 18 个月的市县应该暂时停止供应土地，对库存消化周期在 12 个月至 18 个月之间的市县适量减少对土地的供应。

　　2.优化供给结构

　　允许调整土地、建筑物用途和房屋户型。已经取得用地尚未开工或部分开工的房地产项目，在小于或等于原容积率并且满足公共基础设施配套要求的情况下，建设单位可以申请改变土地用途，但仅限在居住、商业、旅游、娱乐这四种经营性用途之间调整，规划主管部门经过研究评估，即可进行审核实施。允许建筑单位对建筑物用途进行改变，把销售困难的商业营业用房转变为居住房屋，从供给侧调整房屋供应结构，这将有助于去化商业营业用房库存。在不改变土地用途、建筑密度、日照时间、建筑形态的基础上，同时满足公共基础设施配套等规划要求的情况下，建设单位经施工图审查机构审查后即可调整房屋户型，而且不需重新进行规划审批。

　　3.增加财政补贴

　　政府可以考虑给予购房者适当的补贴，激活潜在需求，增强购房者购买力，刺激房地产消费。(1)为农民工进城买房提供购房补贴。政府可与开发商合作，采取政府补贴与开发商让利的形式对农村居民购买商品住房给予优惠，如每平方米政府补贴 100～200 元，开发商让利 100～200元。(2)对城镇居民购买房屋给予补贴。凡个人购买新建房屋或存量房，对契税税率为 3%的住房和 4%的商业营业用房可以采取先征收契税再由政府按一定比例返还购房者的做法，这样有助于刺激投资性需求和对大户型住宅的需求，对于消化商业用房库存也有一定促进作用。(3)对购买房交会房屋的购房者给予补贴。鼓励各市州举办房交会和房展会，对购买参展楼盘的购房者给予一定的购房补贴，减免相关交易税费等优惠。

　　4.加大金融支持力度

　　适当减免新房和二手房交易税费，合理降低购房贷款首付和利率。例如降低144 平方米以上大户型住房契税，有利于消化大户型库存。对已经持有一套住房并且已经结清贷款的家庭，再次向银行申请住房商业性贷款，执行首套房贷款相应政策，最低首付款比例为 20%。进一步放宽金融机构信贷政策，金融部门要创新对个人住房贷款的产品，增加对农民工贷款买房和房屋租赁、装修贷款等方面的产品，降低准入条件，放宽贷款年限，提高月还款额占家庭总收入比例，进一步降低房贷利率，向贷款者提供灵活的还款方式，促进房地产市场去库存。

　　5.放宽住房公积金政策

　　充分发挥住房公积金支持住房消费和改善民生的作用，助力房地产去库存。进一步加大住房公积金贷款支持力度，不断放宽住房公积金提取和贷款条件，用足用活住房公积金，落实住房公积金异地贷款操作，提高住房公积金个人住房贷款实际额度，鼓励职工利用公积金贷款买房，提高住房公积金使用率，充分利用住房公积金低息贷款减小缴存职工购房压力，满足职工购房需求，对符合条件的职工做到应贷尽贷。吉林省公积金使用率仍有待提高，住房公积金还没有完全发挥作用。

　　6.发展住房租赁市场

　　大力发展和培育住房租赁市场，扩大市场规模，增强租赁企业的专业性。鼓励房企转变经营理念，进军住房租赁市场，将待售房源面向社会出租，从单纯的房屋销售模式逐渐转变为租售并举的经营模式，盘活存量住房。规范房屋租赁市场，保护房屋租赁双方的合法权益。

　　鼓励居民和企业购买库存商品房用于租赁，增加租赁市场房源。购买或长期租赁库存中小户型商品住房，作为公共租赁住房对外出租，打通存量商品房与公租房通道。引导房地产中介机构向专业化发展，为房屋租赁市场提供更加优质的服务。吉林省一些旅游业比较发达的城市也可以通过大力发展房屋租赁市场来缓解房地产库存压力，多措并举进行“减压”，利用“途家网”等网络中介平台，通过线上、线下的宣传，吸引更多外地人来旅游，通过不断涌入的游客租住房屋来减轻库存压力。

　　7.吸引外地人来吉林省买房

　　美国去库存的主要经验是吸引外国人购房，吉林省可以借鉴过来，吸引外地人来吉林省买房、租房，扩大住房需求。吉林省有很多城市自然条件优越，风光宜人，文化气息浓重，历史底蕴浓厚，对外地人甚至外国人来吉林省定居、旅游有一定的吸引力。如吉林省省会长春是中国四大园林城市之一，有着深厚的近代城市底蕴和许多“伪满”时期建筑，并多次当选“中国最具幸福感城市”。

　　8.调整普通商品住房认定标准

　　2008 年吉林省将普通住房面积标准从 120 平方米调整至 144 平方米，同时普通住宅还必须同时满足另外两个标准，即容积率 1.0 以上，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍。普通住房面积小于 144 平方米的标准已经执行八年，随着吉林省居民可支配收入的增加，生活水平的提高，对居住面积产生了更高要求，吉林省 144 平方米以上大户型住宅库存积压时间较长，这部分库存不易消化，所以为了使更多的大户型住宅在交易过程中可减轻税费负担，促进大户型住宅库存的去化，建议适当上调普通住宅面积标准。可以参考辽宁省普通住房调整标准，即小区容积率在 1.0 以上、单套住宅总价在 200 万元以下、面积在168 平方米以下。

　　参考文献：
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