房地产论文
摘 要： 改革开放以来我国经济开放水平和房价水平在总体趋势上同步上涨、在区域表现上具有一定差异。本文基于这一背景就经济开放度影响房价的理论机制进行了分析,对我国35个大中城市2005年～2017年的面板数据进行了实证检验,发现经济开放度对房价产生了显着的正向影响,其中东部地区的影响最为显着,中西部次之。基于这一发现,本文认为,在积极倡导提高经济开放水平之外,也应该注意和预防房价的大幅上涨,针对不同区域积极出台房价调控政策。
关键词： 经济开放度; 贸易依存度; 外资依存度; 房价;
一、引言
改革开放以来我国通过多种方式打开国门与世界进行货物、服务的对外贸易,进出口总额快速从1991年的7226亿元上升到2018年的305050亿元,实现了4122%的增长,实际利用外商投资额也从232亿元发展到了8924亿元。对外开放的步伐为国内产业发展带来了更多的资金支持和技术进步,是我国“走出去”与“引进来”的战略成果,也是国民经济增长的重要推动力之一。
随着国民经济增长、收入水平提升,住房成为了大家最愿意投入资金的地方。1998年我国福利分房制度取消后,房地产市场经历了由封闭到逐渐开放的市场化过程,房价由2063元/平方米上涨到了2018年的8737元/平方米。基于改革开放以来我国经济开放水平和房价水平在总体趋势上同步上涨的现实背景,对外经济开放度是否是影响房价的重要因素是一个值得研究的议题。
二、文献综述
学术界对于房价影响因素的研究一般从需求和供给两个角度出发,在需求方面,主要的影响因素有国民经济发展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口数量和结构水平(陆铭,2014)、人均收入和消费水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。从供给角度来看,土地供应(任超群,2011)、房地产开发情况(于丹,2017)是主要的影响因素。
然而,从开放经济学角度研究城市的经济开放度对房地产价格的相关研究较少。王松涛(2009)较早地在国内就这一概念与房价的相关性展开了研究,其发现经济开放度越高的城市房价也越高,然而,仅仅拿进出口总额来度量经济开放程度尚不够全面。毛其淋、盛斌(2010)将经济开放度拆分为外贸依存度和外资依存度两个角度,对我国29个省份的宏观数据进行了实证检验,同样验证了这一结论,然而基于省际面板数据的实证分析对于房价这种具有强烈城市特征的经济指标来说尚不够精准。
综上,除了目前关注到经济开放度对房价影响的研究较少外,大部分也没有对经济开放度影响房价的理论路径展开详细的阐述。在实证方面,大家也更容易关注到进出口贸易额的影响,而忽略了外资的影响;研究对象上又大多采用了省域数据,弱化了城市的实际情况。因此,本文的研究内容具有一定的意义。
三、经济开放对房价影响的理论分析
(一)国际投资对房价的影响
国际资本流入本国,从投资和投机角度作用于房地产需求端,推高了房价。有部分学者认为,外资进入需求端固然会引起房价上涨,但进入供给端的国际资本会使得房地产供给增多,房价下降。基于这一论点,本文仍旧认为国际资本流入越多房价越高的原因有以下两点:1.如果市场满足理性人假说,当市场预期资本流入供给端会使得房价下降从而降低投资回报率时,外资其实并不会进入房地产开发环节(况伟大,2013)。2.基于房地产供需理论,供给端对于房价影响的弹性远小于需求端的影响,因此资本流入供给端会被需求端更大的资本产生的正向影响所抵消。基于以上两点,本文认为,国际资本流入会导致房价上涨。
(二)国际贸易对房价的影响
基于国际贸易理论我们可以知道,一个国家的进出口贸易越是大、越是有效,就越能实现国家的财富积累,而这种财富积累就会作用于房地产行业引致房价上涨。进出口相对规模的扩大意味着本国出口企业的生产规模扩大,不断扩大的生产规模需要母国更多诸如人力资本、中间产品的生产要素的投入,而这会直接影响到本国的就业率和购买力水平,从而实现本国的社会财富积累,导致房价上涨。
四、经济开放对房价影响的实证分析
(一)变量选取与模型设定
本文选取了2005～2017年我国35个大中城市的相关数据进行面板数据的实证研究。选取的被解释变量为房价(hp),解释变量为经济开放度(open),控制变量包括职工平均工资(wage),就业密度(ed),人口规模(pop),房地产开发投资额(inv),房屋竣工面积(spc)。为了反应变量的实际作用,本文使用各城市年均消费者价格指数对具有价格含义的变量进行了平减处理,所有数据来源于国家统计局、各城市《统计年鉴》《中国区域经济统计年鉴》和中国人民银行。
基于指标建立的全面性和数据的可得性,本文选择贸易依存度(进出口贸易额/GDP)和外资依存度(接受外商直接投资额/GDP)来表示城市的经济开放水平,通过熵权法确定两种指标对经济开放度的解释力度0.4571和0.5429,对指标赋权后加总得到经济开放度水平;由于各变量间存在着明显的量纲差,本文对数据进行对数化处理,采用双对数模型进行回归,所有变量对数后的单位根检验结果均平稳,可以进行回归。
(二)实证分析
使用Stata14.0对全国、东部、中部和西部35个大中城市的数据进行实证检验,静态面板模型的Hausman检验结果均小于10%的显着性水平,因此选择固定效应模型。回归结果如表所示:
表 固定效应回归结果
注:*表示参数估计的显着性水平,***、**、*分别表示在1%、5%、10%的水平显着
观察回归结果我们发现,在全国35个大中城市中,经济开放度对房价的影响系数为正,且在1%的显着性水平下显着,说明这一系数结果具有可信度。在包括工资水平、人口因素这类需求影响的情况下,城市的经济开放度每提升1%,房价就会相应升高0.204%。可见,在需求因素作用下的实证结果应证了前文所述的理论。分区域来看,东部地区的沿海城市较多,相比中西部地区拥有更便利的贸易条件,往往能够吸引更多外资投入,回归结果显示,东部城市经济开放度对房价的影响系数相比中西部城市更高。
控制变量中,工资水平、房地产开发投资额、就业密度和常住人口数都是影响房价上涨的主要因素。东部地区常住人口数不显着可能是因为其户籍限制较为严格,常住人口无法产生对应有效的住房需求;中部城市的就业和人口情况相对稳定,因此诸如工资水平、就业密度这样的控制变量在中部城市并不显着,房地产开发投资额也无法在中部城市起到拉高房价的作用;西部城市的就业密度对房价也无法产生显着的影响。
五、结论与建议
(一)结论
1.我国城市的对外经济开放度与房价水平呈正相关关系。实证结果显示,经济开放度是仅次于工资水平的影响房价上涨的主要因素,经济开放带来的财富积累产生了更强大的购买力,这些需求端因素直接导致了房价的上涨。
2.不同区域城市对外经济开放度对房价的影响效果存在差异。根据经验分析和实证结果显示,东部城市经济开放度影响房价上涨的幅度最大,中部城市次之,西部城市最弱。
3.工资水平的提升直接反映了城市的购买力水平,是影响城市房价上涨的最主要因素;房地产开发投资额、就业密度和常住人口也是影响房价上涨的主要因素;房屋竣工面积越大,房价相应下调越多。东部城市常住人口对房价的影响不显着,工资水平、就业密度对于就业情况相对稳定的中西部城市来说无法对房价产生显着影响。
(二)建议
1.在不断倡导提升经济开放水平的同时,应该预防房价的大幅上涨,积极出台房价调控政策;在全球经济下滑这类负面因素影响下,有必要根据经济开放情况对房地产市场进行预判,防止资本大幅退潮、房价急速下跌。
2.经济更发达的沿海东部城市对外经济开放度对房价的影响更大,国家在制定房地产调控政策时应该避免“一刀切”,针对经济开放度水平的不同因地制宜。
3.放松户籍制度的管制有利于促进人口流动,在长期避免人才的高度聚集,舒缓房地产市场的需求压力;同时应该出台相关规制政策,避免高投机性的“热钱”涌入房地产市场,推高房价。
参考文献
[1] Robert H.Edelstein,Desmond Tsang.Dynamic Residential Housing Cycles Analysis[J].Journal of Real Estate Finance and Economics,2007(35).
[2] 陆铭,欧海军,陈斌开.理性还是泡沫:对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济,2014,37(01).
[3] McQuinn,K.,& O’Reilly,G.Assessing the role of income and interest rates in determining house prices.Economic Modelling,2008,25(3).
[4] 任超群,张娟锋,贾生华.土地供应量对新建商品房市场的影响——基于35个大中城市的实证研究[J].软科学,2011,25(05).
[5] 于丹,秦捷,方丹,王博,郐楚婷.房地产开发投资、GDP与我国房价的相关性分析[J].辽宁石油化工大学学报,2017,37(01).
[6] 王松涛.城市经济开放度对房地产价格的影响研究——基于中国35个大中城市面板数据模型的分析[J].南开经济研究,2009(02).
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[8] 况伟大.FDI与房价[J].经济理论与经济管理,2013(02).