房地产论文
摘 要： 房地产企业在我国经济及社会的发展过程中发挥着非常重要的作用,在房地产企业发展过程中,税收对于稳定和控制房地产增长,促进房地产企业健康发展等方面起到了很好的调剂作用。本文以当前三大税种对房地产企业形成影响为例,从不同阶段和不同环节对其展开比较系统的论述,试图对三大税种与房地产企业之间所形成的关系和作用进行阐释,以期厘清二者之间的关系。同时为我国房地产企业如何应对调控举措,以及对与房地产企业发展紧密相关的三大税种政策调整提供一定的参考和借鉴。
关键词： 三大税种; 房屋预售; 项目公司; 项目融资;
房地产企业所涉及的三大税种对于房地产企业的调控作用不容小觑,在房地产企业不同的时期,如果始终采用统一的房地产税收征收标准,很显然不适应我国房地产的发展需求,势必根据不同的发展阶段对房地产税收征收的征税标准和征税期进行必要的调整,需对房地产影响最为广泛的增值税、土地增值税和企业所得税有较为全面的认知。房地产税收征收的三大税种尤以增值税与房地产企业之间的联系更为密切,自“营改增”税制改革并不断实施以来,增值税各项举措的出台,不仅影响到房地产企业设置的前期阶段,而且对房地产具体开发业务的各个环节产生重要影响。
一、三大税种对房地产企业作用分析
(一)在房地产行业的现状分析
在房地产三大税种当中土地增值税是房地产税收征收中的最常见同时也是影响较大的税种,基于土地增值税的特殊性,目前我国对该税种的征收主要采用在项目预售阶段预缴税金的方式,其预缴金额一般根据各期预售回款及对应预缴税率确定。由于我国经济发展水平存在较大的东西部差异和城市与城市间也存在较大差异,各种类型房屋的预缴税率因各地经济发展的差异而略有不同,具体由各省或者直辖市根据自身实际情况来确定,其征税期与征税依据计算方面与增值税的征收依据相似。增值税则需按照房地产项目的预征税率进行预缴,房地产企业缴纳的流转税从价内的营业税转变为价外的增值税,确认收入的时间与金额也发生相应的变化,所以增值税与其它税种存在一定的差异性。房地产企业的企业所得税与其销售方式休戚相关,比较常见的销售方式有一次性全额收款、分期收款及银行按揭等,由于其房屋销售方式的差异性导致不同征税期内应缴纳企业所得税的金额存在差异性。我国目前房地产企业由于受到房屋销售瓶颈的制约,导致其税收的数额与征收的方式与以前相比发生着微妙的变化。销售量的低迷与销售方式的多元化给三大税收的征纳带来一定的困难。
(二)作用分析
三大税种对房地产企业的作用与其税率的调整紧密相关,税率的调整受到房地产企业向市场推广产品的速度、市场对房屋购买需求、国民经济整体水平及土地获取的充足性等因素的影响较大。近阶段增值税税率由10%下调至9%,一方面极大地推动着国地税机构合并新征管模式的形成,该模式的推行不但能有效提升对房屋的评估效率,而且在对与房屋税收相关数据的整合方面也具有推动作用,对企业申报缴纳税费过程中存在的问题需进行相应的处理。另一方面增值税的下调势必对土地增值税构成很大的影响,在土地增值税的清算过程中需要在原有基础之上进行必要的内容增减,一定程度上对企业项目的收入状况构成冲击。三大税种中的企业所得税的征收对企业的投资风险与投资收益也产生不同程度的影响,基于房地产企业投资较大、建设周期较长等客观因素,企业所得税的征收能较为全面地了解房屋开发总投入及收入状况,因征收过程涉及到企业在开发过程中的招待费、培训费及管理费等项,能加大相关部门对发展中存在问题的稽查力度,使之尽快步入健康发展的轨道。
二、在房地产企业不同阶段三大税种的影响
(一)对创建项目公司的影响
对于房地产企业中的开发业务而言,其首要任务为营建项目公司,项目公司的创建并非一蹴而就,在创建的过程中须确保在土地出让金支付后,短期内将土地受让人变更成项目公司。为避免后续工作中程序的冗繁,达到最大限度地降低公司成本之目的。在履行增值税缴纳义务时须与土地价款的扣除同时进行。当增值税实施后项目公司需要与其他企业或者个人合作时,如果出现合作渠道变狭窄的情况,最好采取债权投资或者采用对项目公司的母公司进行投资的方式进行。否则会影响到母公司对项目公司控股的纯洁性。在政府与社会资金合作的项目中,对项目公司增值税的缴纳需要考虑其是否计入建设投资,对于政府补贴部分及政府付费部分,对其是否征税存在较大的争议。在工程量比较大的房地产综合开发项目中,由于需要投入大量的资金,由于三大税种中的增值税进项税额相对较高,势必导致项目公司的资金成本变得更加沉重,进而给项目带来系列不必要的损失,加之三大税种进项税额的抵扣在客观上受到项目周期的影响,一般情况下,房地产综合项目筹建周期比较长,部分项目在项目开发期结束时仍未实现全额抵扣。
(二)对购地环节的影响
购地是房地产开发业务十分重要的环节,房地产企业三大税种的征收,特别是土地增值税的征收,对购地环节形成的影响不容忽视。一是给房地产征税过程中的稽查带来很大的难度。对购地过程中需缴纳的税额,部分房企为最大限度地降低税负成本,通常会采取虚报或多报购地支出等手段,给三大税种的征收设置了难以跨越的障碍。二是在购地环节中需缴纳的税额与房企实际纳税义务存在较大差距。房企为追逐自身利润的最大化,部分房企内部人员通常会采取系列非正常手段以达到规避税收的目的。比如采取签订虚假的购地协议或故意延长税收清算时间等手段来降低自身的支出。三是在购地过程中会出现土地买卖或者土地转让情况。随着三大税收的强力推进和土地稽查力度的加大,部分实力薄弱的房地产企业,在面对激烈的房地产竞争时,由于自身竞争力比较低,加之在房屋预售过程中房屋预售目标难以实现,为尽快摆脱公司困境,往往会通过土地买卖或者土地转让的方式来应对即将到来的税收征收,这客观上给三大税种的征收制造了一定的障碍。
(三)对招标环节构成的冲击
在房地产企业的招标过程中,由于甲乙双方各自的利益诉求不同,对三大税收政策的理解存在差异。增值税对于材料供需方征收税率也存在很大的区别。在招标环节中对税收政策比较熟稔方就占据较大的优势,在确保质量不出问题的前提下,一般甲方所提供的建材越多,其增值税的税负反而越低。为实现双赢之目标,开发企业与施工企业之间一般会采取协商方式解决以达成一致,开具税率为9%的专用发票。对于实力比较雄厚的房地产企业,他们往往会选择后向一体化战略,即尽量省去过多的招标环节,通过自己成立原材料与设备供应公司来达到集团化采购的目的,这样做的最大好处是不但能确保利用价格提升的手段将利润留在本公司,而且能更大程度地降低房企的增值税税负,使得增值税及企业所得税的征收总额缩减。与此同时,在进货成本与货源保障方面更为有利,公司的选择余地相应扩增。
(四)在融资过程中的影响
基于房地产企业的资金投入大,建设周期比较长等特性,房产企业规模的扩大势必需要进行系列融资。三大税种对其融资产生的影响存在较大的差异性,由于三大税种中增值税税负的增加,势必促使房企融资成本的提升,客观上给房地产企业融资带来诸多困难。按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)中的相关内容规定,纳税人在向贷款方支付的与其贷款相关联的投融资顾问费、咨询费以及手续费等费用,其进项税额中不能从销项税额中抵扣。使得信托产品成为房地产企业融资的重要对象。该规定的施行,不但加重了房地产企业的融资难度,而且资管类产品作为房地产企业融资的另一重要对象,对房企的融资产生很大的影响。银行作为资管类产品的重要管理人,在其管理资管产品期间固定收取的管理费需要缴纳增值税,在其运用资管产品资产发出的贷款利息需缴纳增值税,对于不属于利息性质的部分可不缴纳增值税。上述规定一定程度表明,房地产增值税的征收对房地产融资构成了较大影响,这就需要房地产企业在其融资过程中需要注重融资细节,特别是在资管产品的投资合同的签订过程中,需要趋利避害。以期在合法范围内既能实现房地产企业的稳健融资,又能规避和降低融资过程中的风险,从而确保房地产企业的利润最大化。
(五)对预售环节及房屋交售环节的影响
房屋预售能有效缓解房地产企业的资金压力,三大税收对于房企的预售环节也构成较大的影响。一般情况下,在房企的预售环节的增值税按3%预征率预缴,这就需要房企在预售房屋前对增值税的计算方法有较为明晰的了解,并在预缴增值税款项时必须在规定申报期内如实填写申报表。所预缴的税金允许在纳税义务发生当期纳税申报时予以扣除。房屋交付环节的完成作为房企在销售房屋过程中应税行为产生的重要标志,这时房企需要履行相应的纳税义务。对于房地产企业售卖自行开发的项目,应该按照所得的全部价款和价外费用,将当期售的房产项目相对应的土地款项扣除的方式来计算销售额。从以上阐述中我们不难得出,房企与房屋购买者一旦完成交房环节,亟需履行和完成好三大税的缴纳,并做好相关手续的办理和交付。此外在对三大税的缴纳中,不能故意隐瞒房屋的建筑面积、可供销售面积等内容。
三、结语
房地产企业的税收种类繁多,但比较常用的主要有三大税种,即增值税、土地增值税和企业所得税三大税种。这三大税种对房地产企业的影响较大,不但影响到房地产自身的发展问题,而且还影响到国家和地方政府对于房地产行业的调控,对于房地产政策的制定,房地产企业房屋的供需关系的调整,乃至对地方经济和老百姓的日常生活都构成很大的影响。房地产企业的三大税种的征收涉及到房地产土地的征用,房企招投标关系,房屋的交付等诸多方面,基于三大税种的重要性,作为房地产企业需要结合自身的实际状况,对三大税种进行必要的了解,作为房地产企业的财务人员,需要熟练三大税种税率的计算,尽量实现三大税种与房地产企业的和谐共生,最大程度达到趋利避害和利润最大化的目的。进而推动房地产企业朝着更加稳健的方向迈进。
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