房地产论文
一、房地产抵押评估风险管理体系构建原则
为了房地产市场健康有序的发展，要充分利用注册房地产估价师的特长，充分发挥在市场起主导作用的股价协会，以及政府管理部门的监督作用，使房地产市场健康有序地发展。
（一）本着有利于房地产估价师的地位，提高房地产评估的质量原则。为提高专业估价师的技能，丰富估价师的评估理论，确保房地产估价师在评估市场能获取相适应的地位，使其真正成为估价市场的主导者，有利于评估质量的整体提高。
（二）本着有利于行业社会公信力提高的原则。为了使估价行业在现代社会能获得较强的公信力，就要使估价体系在运行保证透明化、公开化，建立严格的监督防范措施，杜绝一切不规范的行为，对于各种风险因素，要防患于未然，建立一个良好的，值得信赖的运营体系。
二、房地产抵押评估风险防范体系构建目标
房地产抵押价值评估的目的是保障银行贷款资金的安全性，为维护自身的经济权益增添一道屏障。因此，房地产抵押评估目的为商业银行等金融机构合理、准确地确定贷款资金提供参考依据，保证贷款资金的安全。因此，我国应建立标准的制度体系、技术体系和风险管理体系，使得房地产评估人员在评估抵押房地产的价值时，对他们的行为起约束作用，给商业银行等金融机构提供正确决策。
三、房地产抵押评估风险管理体系构建内容
（一）评估制度的建立
所谓评估制度，就是对房地产评估机构和从业人员进行行为的约束和管理，以维护相关者应有的权益，使估价市场有个良好的正常秩序。由于银行监管不到评估机构的服务质量，使很多估价机构的服务质量低劣。在制度缺失的情况下，银行与评估机构、估价师之间存在着信息不对等情况。而估价机构又不愿对其提供的服务质量信息负责，给权益人造成的损失又不愿承担连带责任，许多评估机构的注册资金和其涉及的资金相比，有着巨大的差距，一旦出现问题，估价机构也没能力承担这巨大的风险责任。这就是目前我国房地产评估业存在的严重责任和权力不对等的状况。房地产评估制度包含内生制度和外生制度。内生制度按重要性可划分为两个层次：第一个层次的内生制度非常重要，其中包括：《房地产评估操作规范》、《房地产评估机构资质等级制度》、《房地产估价师继续教育制度》、《房地产评估技术规程》、《房地产评估业务承接与收费制度》、《房地产评估职业道德准则》；第二个层次的内生制度的影响程度较低，其中包括：《房地产估价师考前培训制度》、《房地产评估机构年检制度》、《房地产评估复审制度》。
外生制度指的是制定统一的我国《房地产评估法律法规》，确定我国房地产评估行业的基本制度和管理体制。因此，我们需要健全房地产抵押评估法律政策，不仅约束评估人员的行为，还要对评估机构（其中包括对评估机构产权形式和设立）产生一定的制约。
（二）风险管理体系的建立
1、房地产抵押物变现能力分析。在对被抵押资产的变现难易程度的研究过程中，我们发现，按照待估房地产的难以性可以把被抵押资产分为三类，分别为易变现资产、不易变现资产、易和不易变现资产之间。用不同的评估思路对待这三类被抵押资产，是一种很好的评估抵押资产价值的办法，下面我们就这一思路出发进行探讨：
（1）易变现资产。易变现的资产是指位于繁华地段的酒店、餐馆、商品房等，这类房地产适用目前的评估方法和评估理论。因为我们能在接近的房地产交易市场里，收集到房地产相关的数据和客观的收益情况。因此，我们在对这类房地产进行评估时，可以用公开市场假设，用两种以上不同的评估方法计算出该评估资产的市场价值。
（2）不易变现资产。由于不易变现资产的可比变现实例比较少，交易市场中资产存在个性，因此在评估不易变现资产时，我们不能够采用公开市场的设施。不易变现资产的评估目前还在探讨，笔者在房地产评估实践的过程中倾向这种作法。如果评估对象的使用功能较为单一且与房地产的整体价值不相分离，在单独抵押时可以考虑按无使用价值来评估，把该房地产所属的土地按照最高最佳使用原则评估。
土地的估价方法可使用基准地价调整法和现行市价法，房产的估价方法可采用成本法计算出该房产的残余价值。具体的做法为：采用成本法估算出该房产的积算价值，取得0%~30%的系数可作为该房产的残余价值，在该房地产的评估报告里，一方面要提供该房屋的残余价值、土地最高最佳使用价值；另一方面我们可以从企业持续经营的角度计算出该房地产持续收益价值。这种作法既给商业银行提供抵押房产的价值参考又对企业的资信能力更直观的了解。
（3）易和不易变现资产。易和不易变现资产的类型在实际的评估活动中最难处置，这类房地产的交易价值一般来说低于采用成本法计算出的该房地产积算价值，其该房地产的交易价值是积算价值的 30%~100%.易和不易变现资产的特征是具有一定市场存在，在房地产交易市场上存在一些零星的实例，由于该类房地产交易实例的可比性差，并且多数交易实例是在拍卖处置的情况下得出的非正常价值，基本上是不具备现行市价法的使用前提。
多数情况下易和不易变现资产的收益情况不理想，收益价值偏低，因此笔者认为，这类房地产也可以使用房、地分估的办法进行评估，土地的评估可以按照最高最佳使用用途，采用现行市价法和基准地价调整法，房屋的评估可以按照成本法得出积算价值以后，乘以变现系数，计算出这类房地产的预期变现价值。
2、房地产抵押项目客户资信评估。对客户进行资信评估时，要考察债务人、项目主要负责人的财务情况、经营状况、信用情况。全面分析客户的资信情况，近几年项目借款人经营业务的开展情况，调查客户主营业务的开发量、竣工量、竣工产品合格率、销售率、优良率。调查房地产开发企业在近几年的销售成绩，在行业中的竞争地位、竞争能力。调查和评估该房地产开发企业当前规划项目、房地产开发速度、在建工程开发规模。
根据客户对有关信用评级的相关要求，对债务人及其项目的负责人进行资信评估。在此基础上，从债务人的房地产抵押评估报告中摘取相关内容，分别列示出企业的经营状况、评信情况、财务情况等。在对房地产贷款项目评估过程中，分析房地产项目关联人之间所有权和其他方对该房地产项目的控制关系，根据各个关系描绘出完整的树形图，相应的做出文字说明。
3、房地产抵押措施评估。在进行抵押资产措施评估的过程中，需要对房地产抵押人、抵押资产、抵押资产价值等方面进行评估审查。
在对房地产抵押人审查方面，审查抵押房地产的产权证明文件上的所有权人是否与房地产抵押人一致，房地产抵押是否依法经有关机构批准，以集体资产为房地产抵押物的，应提供抵押人对资产共同占有证明及其他人同意该资产设定抵押的文件证明。在对抵押资产审查方面，审查抵押资产是否具有容易变现、坚固耐用、价值稳定的特征、是否符合我国《担保法》的相关规定，是否将房产的部分做过抵押。
在对抵押资产评估方面，审查评估报告是否合法、客观、科学；审查评估资产与抵押房地产在品种和数量上是否相符；审查待估房产的被抵押期间是否在有效的评估时间内，是否与该房产的评估基准日相近。
依据审查结果，计算待评估房产的抵押率，判断其合理性。一般来说，抵押率不宜超过70%.
四、总结
目前，我国的房地产评估行业存在一些问题，对资产评估领域的发展产生一定的阻碍。
因此，通过制定严格的房地产价格评估制度及建立完善的风险管理体系，用制度约束评估人员的行为，这将对整个房地产评估业有重大的意义，极大的促进了房地产评估业的发展。希望我国今后能加强对房地产抵押评估风险防范体系的构建，使得抵押房地产的评估值朝着更专业更精细的方向发展。
主要参考文献：
[1]黄无非。我国住房抵押贷款的风险管理[D].西安建筑科技大学，2012.
[2]石青海。土地抵押评估常见问题及建议[J].技术与市场，2011.4.