中国房地产市场发展问题与房地产税实施

　　目前中国经济走入"新常态".无论是主动还是被迫，之前中国经济粗放发展，高速运行，GDP 压倒一切的中国式奇迹增长已经难以为继。经济发展到一定规模必将遭遇瓶颈，单纯靠原有经济业态规模扩大不再现实，同时因为人口红利丧失，人的需求消费都有边界，所以需要创新业态。传统业态不能被投机等因素过度泡沫化，传统业态泡沫化是对新兴业态的巨大威胁。中国经济转轨进入新常态是重大课题。要理解中国经济的"新常态"就必须认识到原来中国经济发展中存在的问题。其中房地产市场的发展能较大程度诠释中国经济发展的得失。

　　改革开放以来的中国经济发展主要得益于中国的投资（主要是基础建设投资）和国际市场的需求。中国自身的内需一直是极大的隐患。内需不足的问题从上个世纪 90 年代逐步被认识到，内需不足仅仅被认为是中国传统思想文化导致的高储蓄率的产物。内需不足的根本原因例如人们因为社会保障体系不足而产生的不安全感和中国自改革开放后日益明显的收入差距过大问题等等被忽视。为强行刺激内需，首先根据中国传统重视教育的特点而将教育产业化。本文不展开论述。另一项重要举措就是积极推进房地产的市场化改革。

　　房地产市场对于中国经济的持续快速发展的贡献毋庸置疑。事实证明伴随着中国房价的迅猛增长，中国迅速跃升为世界第二大经济体。但是房地产市场发展存在的问题伴随着 2008年世界金融危机的爆发越来越显露出来。

　　一、中国房地产市场发展的地位

　　住房既是人们的消费必需品同时也是投资品。并且由住房而产生的引致需求遍及多个行业领域。因此政府曾将房地产市场作为经济发展的支柱产业加以扶持。但近年因为房价暴涨而导致的诸多经济社会问题，房地产的支柱产业地位不再提及。但是伴随中国经济增长遭遇更多挑战，经济增长率不断下滑并有破 7 的危险时，重新倚重房地产市场的声音又甚嚣尘上。无论如何，因住房的双重属性，房地产市场的健康发展的确关系到中国整个经济社会的健康运行。

　　二、中国房地产市场发展的问题

　　中国房地产市场存在的问题主要在以下几个方面。

　　首先，房地产市场在消费者层面造成的挤出效应。当房价高企的时候，哪怕是为了积攒首付，购房者都需要增加储蓄减少其他消费。贷款购房者的还贷也几乎占可支配收入的一半。尤其预期房价继续上升到情况下，向亲朋好友借钱购房也是合理选择。这样，很多家庭在住房需要的压力下只能降低其他方面的需求。已有住房者想要改善居住条件也是同理。房地产市场的挤出效应对于整个社会的经济系统正常运行危害颇多。

　　其次，因为房地产市场的赚钱效应导致的在投资方面的挤出效应也是不利于社会经济健康运行。保守的讲，中国富豪近半都涉足房地产市场。投资房地产市场风险收益比远低于其他行业造成投资过度向房地产领域集中。这个又可以称作吸血效应。

　　第三，因房地产市场而使得地方政府与房地产商形成了利益共同体。对于地方政府，土地财政是房地产市场存在问题的原因。所以地方政府和房地产商共同推高房价符合双方利益。而这种利益共同体恰恰是对市场经济的一种打击。因为政府作为裁判站在房地产商一方，那么受损的必然是作为消费者的普通人们。

　　第四，房地产市场绑架了银行和中央政府。因绝大部分购房者都通过银行获取购房资金支持，房地产商也以房地产作为抵押向银行借入发展资金。所以房价的持续上行是保障银行资金安全的条件。同时在中国金融市场尚未完全市场化的情况下，金融安全是中央政府必须要考量的因素。所以几次房价下行，中央政府都出台救市措施实则是为了维护金融安全而不得不为之。从这点意义上看，房地产市场绑架了银行进而挟持了政府。所以中国房地产市场远远没有达到市场经济要求的条件。

　　第五，房价高企势必制造泡沫。而维持泡沫的唯一手段就是制造更大的泡沫。而泡沫越大，泡沫经济破灭后的代价就越大。在目前情况下，由于北京上海等超大城市受到政府的密切关注，二三线城市的房地产泡沫风险不断增加。

　　三、房地产税推出的意义

　　房地产税推出的意义体现在以下几个方面。

　　首先，房地产税可以有效的减轻地方政府对于土地财政的依赖。虽然土地财政具有非常大的诱惑性，尤其是对于缺乏长远眼光的地方政府来讲。虽然房地产税从数量上无法替代土地财政，但是中央政府对于土地财政的危害已经非常清楚。尤其是土地财政导致的地方政府土地拆迁冲动导致的一系列社会问题。所以破除土地财政，重新设计土地出让招拍挂制度也是需要进行的课题。房地产税的出台将很大程度减少中央政府破除土地财政在地方层面受到的阻力。

　　其次，中国的市场经济取向也要求政府的非经济管理手段要让位于市场的自身调节。而房地产税就是一个较好的经济调节手段。当然这样取决于房地产税制定的科学有效性。

　　第三，房地产税的推出可以有效调节预期。因为预期一致而产生的羊群效应是造成房地产泡沫的重要原因之一。推出房地产税，可以改变相当一部分人对于房价走势的认知。在一定程度上避免因预期而产生的泡沫问题。

　　四、房地产税推出应注意的几个问题

　　房地产税推出应该注意以下几个问题。

　　首先，房地产税推出的目的一定要清晰明确。房地产税的推出不是简单的增加政府税收的问题，而是为了中国整个社会经济健康持续运行的目的。中国房地产市场发展到了今天，政府必须明确"打击投机，抑制投资，鼓励消费"是调控房地产市场的基本原则。房地产税要想发挥以上作用就必须明确目的合理设计。

　　第二，房地产税的推出首先要进行舆论导向和宣传。通过宣传造就舆论引导预期。这一步非常重要。经过宣传导向，使得社会对于房地产税推出势在必行达成共识可以减少在推出之后受到的阻力和对社会造成的破坏性影响。宣传期也是给予投机投资房地产的人们的缓冲期。再此期间，无论何种原因拥有多套住房的各类人群都可以有充足的时间来理性处理自己的房产。降低这部分人在房地产税正式实施后可能受到的损失也就降低了这部分人群对于房地产税实施的阻力。尤其是有一定能力妨碍房地产税发挥应有作用的人群。

　　第三，房地产税的推出要充分准备，科学论证。其中大数据的互联互通工作尤为重要。首先对于人口信息的整理整顿工作需要完成。例如一人拥有多身份证等情况必须彻底肃清。例如金融体系的账户实名制进一步完善的问题。以及社会征信体系的建立和完善问题。打破地区信息不联通的旧有格局。要建立全国一盘棋的大数据信息库。大力落实财产申报制度等一系列既有制度。摸清诸如房产分布，房产市场价格，交易信息等等数据对于科学制定房地产税意义重大。

　　第四，房地产税的制定原则问题。秉承促进房地产市场的健康发展的宗旨，房地产税的制定必须要体现保障人们的基本住房要求不增加其负担，合理支持改善型住房需求，遏制投资行为，坚决打击囤房行为。所以在征税范围，税率、税基方面都要科学研究论证。

　　第五，也要考虑征税成本问题。例如之前免除农业税固然有让利于民的因素，有国家对降低农民负担的考虑，但是其中过高的征税成本也是废除农业税的一个重要原因。降低征税成本尤其需要制定政策时集中多部门的力量。

　　第六，也是最重要的一点，就是要勇于打破利益集团的阻碍。利益集团掌控丰富资源，尤其是通过财力和影响力拥有话语权。如在政策制定中受到利益集团的干扰甚至由利益集团来制定房地产税的政策的话，那么房地产税推出的初衷就不能达成。