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商业地产抵押估价主要风险与防范

来源:学术堂 作者:姚老师
发布于:2015-12-03 共2069字
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  商业房地产是指用于零售 (商铺、 商店、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等)、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产。 商业房地产具有收益性、经营内容多、业态多样、出租转租经营多、产权分散复杂、装修高档复杂、垂直空间价值衰减性明显的特征。 商业房地产估价过程复杂,而所有的商业房地产都要进行抵押贷款。

  一、商业房地产抵押价值评估风险分析

  (一)经济下行,社会消费品零售总额增长速度下降,商业地产收入下降

  社会消费品零售总额是指企业(单位)通过交易售给个人、社会集团非生产、非经营用的实物商品金额,以及提供餐饮服务所取得的收入金额。 社会消费品零售总额增长速度下降。 商业地产营业收入下降,断租风险增大。

  (二)商业地产供给量增长迅速,同业竞争激烈

  自 2010 年住房限购令之后,商业地产快速发展,特别是城市综合体大量建设入市, 同质竞争白热化, 2010 年以来,每年商业房地产新开工面积从之前的 1 亿平方米左右提高到了 2 亿平方米。 商业营业用房一般施工时间为 2~3 年,因此我国开始迎来商业房地产较大规模的竣工。 购物中心在部分一二线城市出现不同程度的饱和,对经营能力的要求不断提高。 近两年进入商业地产较集中的开业期,供给加速使得部分城市无法消化, 部分城市零售物业空置率已超过 6%的警戒线。 商业房地产收益降低。

  (三)电商冲击传统商业地产

  电商蚕食商业地产的市场份额已经持续多时。 2014 年网上零售额 27898 亿元,比上年增长 49.7%,2015 年 1~6 月份,全国网上零售额 16459 亿元,同比增长 39.1%. 其中,实物商品网上零售额 13759 亿元,增长 38.6%;非实物商品网上零售额 2700 亿元, 增长 41.9%. 在实物商品网上零售额中,吃、穿和用类商品分别增长 45.9%、30.1%和 41.8%. 随着互联网不断发展,网购人群数量增加,预计 2015 年互联网零售规模有望突破 4 万亿元。 电子商务的迅猛发展已经影响了实体零售的经营,客流量下降、空铺出现,促使商业地产收益走低。

  (四)商业房地产处于业态调整期,收益的不确定性增加

  为了和电商形成差异化竞争,商业房地产增加体验式产品。商业业态的组合中,零售业态从占比 70%到 80%,下降到30%到 40%, 同时大幅度提高以休闲娱乐 (包括电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体)、餐饮、儿童教育、艺术等业态为代表的体验式业态。 商业地产业态处于调整期,能否成功具有极大的不确定性,影响对商业地产净收益的测算。

  二、商业地产抵押估价风险防范对策

  (一)选用收益法、成本法作为估价方法

  商业房地产估价最适合选用收益法,其次是市场法。 但在收益不确定性增加的市场环境下,应选用成本法,尤其是新建商业地产,成本法能准确反映估价时点价值,而且成本法的保守性也完全符合抵押评估的谨慎性要求。 大型商业综合体出售减少,自持增加,为市场法估价带来困难。 目前商业房地产抵押估价适于采用收益法和成本法,并给予权重进行估价。

  (二)合理确定商业房地产净收益

  运用收益法估价时,要调查估价对象至少近 3 年的各年净收益,并结合近 3 年类似房地产收益水平的基础上合理预测净收益。 商业房地产获取收益方式可分为出租和营业两大类。 对于出租的,只要是能够通过租赁收入测算收益的,宜通过租赁收入进行测算,但要以备案的租赁合同为准。 租约外的期限内, 按净收益不变或净收益按一定比率递减进行计算。对于明显高于市场租赁价格的,要以客观租金为准。详细分析租赁合同内涵,各项费用是由承租人还是由出租人承担,并进行相应扣除。

  以营业方式取得收益的商业房地产,业主与经营者合二为一。 经营收入中要扣除归属于其他资本的收益。 如要扣除百货商业、餐饮、影院等正常商业利润。

  (三)报酬率中提高风险系数

  收益法中报酬率的求取方法有三种,累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。 在商业房地产风险放大的情况下,无论用哪种方法,都应该加大风险系数。 具体调整值可结合商圈理论,根据实物、区位、权益进行调整。

  (四)强制拍卖税费应在评估价值中扣除

  抵押物假定在估价时点强制拍卖时产生的税费,在抵押权实现时由房地产贷款人缴纳的税费,在大多数情况下是不可实现的,常常从房地产变现价值中扣除,因此该项税费应当在房地产抵押评估价值中扣除。 抵押评估价值公式为:市场价值-估价师熟知的法定优先受偿款-贷款人缴纳的拍卖抵押物税费。

  (五)加强风险控制,建立动态监测机制

  重视风险提示,建立动态监测机制,即时跟踪提示。 商业房地产抵押贷款期限较长,一般为 5~8 年,最长可达 10 年,抵押估价是估价时点时的价值,市场风险增大时,必须重视风险提示。 我国目前公布的房地产统计数据中,商业房地产数据匮乏,需要相关当事人合作,建立商业房地产动态监测机制。

  参考文献:
  [1]胡萍.我国商业银行商用物业抵押贷款风险成因及防范措施浅析[J].湖北经济学院学报,2015(7)。
  [2]杨欣和.影响商业地产评估的主要因素[J].财政金融,2012(12)。
  [3]陈敏夫.商业地产收益法评估的难点简析[J].时代金融, 2014(11)[4]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2013.

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