房地产论文
中国房地产泡沫成份不仅高，且在不同区域、不同住房种类间呈现出较大的差异性。
二、影响中国房地产泡沫化程度的主要因素分析
在市场经济条件下，尽管供需关系直接决定着房地产价格的走势，但由于土地的自然属性以及住房兼具投资和消费的双重性质，其价格决定又具有不同于普通商品的特点。从国外的经验看，影响房地产泡沫衡量指标过高的因素是多方面的。就中国情况而言，由于房地产发展与经济转轨的特殊历史阶段的结合，造成泡沫化程度过高的因素更为复杂。具体来说，收入分配失衡、住房消费需求向投机性需求的转化、宽松的货币政策、土地供给制度及住房交易费用等因素，是造成中国房地产泡沫衡量指标过高的主要原因。
（ 一） 收入分配失衡恶化了房地产供需关系
分析房价过快上涨现象，收入分配是不可忽视的影响因素。已有的国外研究表明，收入分配的扭曲对房价泡沫具有决定性作用〔8〕，收入差距拉大会导致房价加快上涨。如，Rodda 在其对收入差距对影响房价的研究中，利用美国 1970、1980 年的普查数据，发现两者之间呈正向显着相关〔9〕，Quigley和 Raphael 的研究也证实了这一观点。〔10〕在国内，尹向飞、陈柳钦通过分析中国城镇居民收入差距和房地产价格的相互作用，指出二者间存在协整关系。〔11〕而胡晓则从房地产同时具有消费属性和资产属性的特征出发，通过理论模型论证了收入差距对房地产价格的正向影响机制。〔12〕其实原因很简单，房地产无论作为大宗投资还是大宗消费，都需要具备一定的门槛。不仅如此，房地产投资还会导致收入差距的进一步拉大，从而加剧其投资性。瞿晶、姚先国利用国家统计局城镇住户的调查数据，分析了 2002-2007 年城镇居民收入不平等现象。〔13〕他们指出，与金融资产投资相比，房产投资更能扩大城镇居民收入差距，原因在于其需要更高的投资门槛。不过，也有学者认为，收入差距与房价之间的正向互动关系对不同地区具有不同的效应，在西部地区收入差距与房价之间的互动影响会促进消费和经济增长。〔14〕实际上，在中国房地产进入全面市场化改革的同时，房价的高涨并非一个孤立现象，而是更多地依赖于资本过度侵蚀工资的背景。以我国城镇收入分配情况为例，1990 年以来我国城镇收入中工薪收入占全部收入的比重从 75. 8% 下降到 2009年的 65. 7%,而主要为被资产阶级主导的经营性收入和财产性收入占比之和则从不到 2. 5% 上升到 10. 4%.表 3 数据反映的是当年的收入结构状况，而没有反映存量（ 即资本或财产积累量） 的对比。如果考虑到普通劳动者工薪收入的主要部分用于当期消费，则经过多年发展贫富差距将更大。卫兴华在其分析中指出，当前中国低收入或穷困群体的形成，主要原因在于劳动收入所占比重减少、劳资收入差距不断拉大以及国企改革中不规范操作导致的大量国有资产流失。〔15〕显而易见的事实是，中国劳动报酬比重在 1983 年达到 56. 5% 的峰值后，22 年间下降了近 20 个百分点。而反观美国劳动报酬的比重，一般维持在 70% 左右，其他发达资本主义国家也普遍在 54%-65% 之间。所以发达国家房地产市场的资金来源，大多以劳动报酬为主。
作为收入差距拉大的必然结果，过低的劳动报酬比重抑制了中国普通居民的住房购买能力，增加了购房负担。在住房几乎全面商品化的压力下，大量工薪阶层不惜动用几代人的储蓄解决住房这一基本生活问题。这必然恶化房地产市场的供求关系，并同时迫使普通工薪阶层为越来越高的杠杆率买单。此外，在过去的十年里，中国灰色收入的不断扩大，也成为拉高房价的隐性动力。根据王小鲁发布的《灰色收入与国民收入分配》报告，中国隐性收入高达 9. 26 万亿，占 GDP 的 30%,在全部隐性收入中，大约 10% 的高收入家庭拿走了 63% 的财富。〔16〕而房地产的高额回报率吸引了巨额隐性收入投资，进而在政府控制土地开发的情形下进一步拉高房价。
（ 二） 政策错位与投机因素助涨了房价攀升
正如通常所认识到的那样，房地产这种资产本身具有消费品和投资品的双重特性〔17〕，这一区别于其他资产的特性，使得政府在推进房地产市场化时需要相应的配套制度。在国外的实践中，政府提供的保障性住房或廉租房是缓解住房市场供应紧张的良药。不过，在中国房地产市场发展中，政府在这方面承担的责任却因过于关注增长而被淡化。
作为一个进入快速城镇化进程的发展中大国，中国住房的短缺本来是一个长期而又现实的问题。
在住房供给不足的约束条件下，将保障性住房和商品房合理区分，并使保障性住房切实成为普通工薪阶层解决和改善住房的现实选择，才能从根本上缓解住房领域的内在矛盾。同时，针对特别困难的社会群体，通过提供廉租房这种基础性的社会保障性住房更是合理的选择，这样更利于实现“居者有其屋”.然而，中国房地产制度设计中却出现了政策性的错位，表现在政府过于关注商品房的发展，而忽视了民生改善的需求。这也是民众对地方政府“土地财政”不满的重要根源之一。保障性住房建设滞后主要体现在： 供给量太少，建设资金难以保障，无法满足一般民众的现时需要； 申请条件过于严格，大多数工薪阶层的人群被隔离于保障之外；布局不合理，配套建设不足，使部分城市保障房建设不能发挥应有的作用； 由于严格的审批和建设工作的不透明，易诱发腐败现象，导致民众对政府提供的住房保障失去信心。
真实需求向投机性需求的转化，也是刺激房价攀升的一个重要因素。一个产业成为泡沫经济的载体，除了供求关系不平衡外，还须具备两个条件：
一是真实需求向投机需求的转化，二是投资于泡沫资产的理由充分。投机活动是经济扩张的发动机，当市场对一种产品的真实需求转化为投机需求时，就意味着泡沫经济扩张开始了。当人们购买商品不仅仅局限于满足自身消费需要和再生产需要时，真实的需求就存在向投资需求转化的可能。而当人们对未来的生活产生更高的预期时，必然会产生对财富增值的更大的愿望，在这种更高的愿望驱动下，消费者往往会减少消费的愿望，转而追求资产长远收益最大化。由于中国居民投资渠道较少，房地产投资或投机的高盈利性，便具有巨大的吸引力。有学者指出，在对中国房地产泡沫形成原因的分析中，逆向选择的解释效力最强。
〔18〕尤其是房地产投机活动中获利的投机者，在获利套现后，在更高的投资回报率的诱惑下，会重返市场进行滚动式投机活动，使得进入泡沫经济中的流动性投机资金不断增加，为房地产泡沫的进一步扩张增加新动力。
（ 三） 货币政策的宽松为房地产投机创造了条件
银行等金融业在房地产升温的过程中，起到了推波助澜的作用。资产泡沫积聚与货币因素具有内在的关联性。从理论上说，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价格将高于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不断上升。〔19〕周京奎认为，银行作为房地产市场的即得利益者，常常会利用利率等金融杠杆手段，间接地对投机产生影响。〔20〕谭政勋也提出，信贷扩张和房价波动相互影响，但信贷扩张对房价的影响远远大于房价上涨对信贷扩张的影响。〔21〕从现实来看，中国适度宽松的货币政策受制于经济增长和解决就业的现实政策目标。不过，在经过多年快速增长后，因产能过剩导致的非金融部门利润率的下降，迫使中央政府在保增长和控制信用扩张之间选择了前者。但在实践中，由于货币宽松政策新增的信用货币并没有服务于调结构的政府目标，反而游离于实体经济之外。可以说，信用在金融系统内的自我循环，是中国房价上涨的主要推动力之一。根据中国中央银行发布的《2012 年第四季度中国货币政策执行报告》，截止到 2012 年底，中国金融机构本外币存款总额为 94. 3 万亿元，同比增长 14. 1%,在中国投资渠道单一的条件下，居民储蓄以银行贷款的形式流向楼市，成为推高楼市价格不断上涨的又一主力。
可见，虚拟经济泡沫成份的虚高，只能带来一个后果，即源源不断地将实体企业的投资吸入房地产泡沫的漩涡中。在某些地区，投资于房地产市场一年的收益，相当于实体企业同样投资收益的 30倍左右，这样必然导致实体经济大量失血，进一步吹大房地产泡沫。
（ 四） 较低的交易费用抬高了住房存量价值
中国房屋空置率排名世界最高，这也是中国泡沫化程度居高不下的一个反映。在发达国家和地区，大多采用累进税率中高额的交易税、房产税、租赁税、空置税，以及征收各种“惩罚性税收”,用以抑制房价非理性上涨，防范房地产市场投机行为。
一些发达国家和地区还用抵税、免税的方式鼓励居民自住住房。相比之下，中国房屋持有成本处于较低水平，这造就了中国式囤房，加大了房屋购买力，抬高了中国住房存量价值，进一步掩盖了房地产泡沫成份，形成大量的空置房屋囤积在炒房者手里，急需住房的消费者却买不起房的恶性循环。