地产企业税收筹划操作的常见错误

　　1引言

　　房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法和投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。

　　房地产开发企业也是税负最重的行业之一。它不但涉及了十一个税种，而且土地增值税和企业所得税并行，而这两个税种计算方式极其相似，土地增值税的增值额和企业所得税中应纳税所得额又近似相等，等于征了两遍所得税，只是换了一个名而已。因此，房地产开发企业面临高税负就必须全过程进行控制，方可实现最优纳税，而疏漏了每个环节都可能造成极大的损失。房地产企业要控制风险，必须把专业税务咨询引入企业。引入专业税务咨询师，让老板、财务与外部税务咨询师共同参与税务决策，让专业税务咨询师发挥更大的作用。否则，可能使得企业虽然做了筹划，但是结果是造成更大税收"隐患".

　　2误区分析

　　在对某房地产项目进行土地增值税清算审核过程中，发现开发商将建筑用沙子、水泥、钢材等原材料费用（甲供材）直接以采购发票为原始凭证计入了开发成本-建筑安装工程费用，并向税务机关申报缴纳了以以上材料金额为基础计算的建筑营业税，建筑营业税也计入了开发成本-建筑安装工程费用。

　　例如，某房地产开发企业不按照《营业税暂行条例》及其实施细则的规定核定建筑营业额取得发票，将建筑材料费用（甲供材）直接计入成本，房地产公司自行缴纳建筑营业税来确认成本，涉嫌虚开发票，重复计入成本，偷逃税款。《营业税暂行条例》及其实施细则规定，建筑行业营业税计税基础为建筑营业额，建筑营业额指建筑造价，包含材料、人工、机械动力、利润、税金等，施工企业纳税地点在施工当地税务主管部门，发票也在当地税务主管部门开具，如果房地产企业将建筑材料直接计入开发成本，说明建筑企业涉嫌少交相关税款，偷逃营业税、所得税等税款，如果建筑商确认是按《营业税暂行条例》规定计算缴纳营业税，并按规定开具发票，没有少交税款，说明房地产企业涉嫌虚开发票，重复计算虚增成本。除去票据不合法的钢材金额，建筑成本还包括甲供钢材58073220.17元。

　　这是某咨询机构给该公司做的税收策划，主要目的为：①降低开发成本，增加公司开发利润。房地产开发企业为了防止建筑承包企业赚取过多的材料差价，常常采取清包的方式将建筑劳务发包给建筑企业，而相关的建筑材料由自己采购。②降低计税基础，减少税收支出。建筑企业以未收到材料费为由，仅向房地产开发企业提供建筑劳务费发票。③房地产企业为了让建筑成本合法化，自己向税收机关申报缴纳建筑营业税，以证明开发成本没有偷逃税收，可以直接将甲供材计入开发成本。

　　经清算组审核认为，该房地产企业将甲供材直接计入开发成本不符合税法和会计核算的相关规定，甲供材费用不能在清算时作为扣除项目。

　　（1）按照《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》规定，建筑营业税的计税基础是建筑造价，建筑造价包括直接材料、直接人工、机械费用、其他间接费用、利润、税金等，建筑造价体现在建设预算或建筑决算书中，建筑预决算应当符合当地建筑造价管理部门颁布的标准，不能人为地随意改变标准，编造过低或过高的造价预决算，以达到调节税收的目的。建筑企业应当以建筑造价为基础计算缴纳建筑营业税，并向建设方提供以造价金额为准的建筑业发票。如果建筑企业只缴纳以建筑劳务费为计税基础计算的营业税，应当视为偷逃税款。

　　（2）建筑行为是受《建筑法》管理的，具有行政强制管理的性质，需要具备《建筑法》规定的相关资质才能进行经营活动，房地产公司不具备这方面的资质，不能开展建筑经营活动，实质上也没有组织建筑施工活动，不是建筑营业税的纳税义务人，缴纳的建筑营业税属于与经营活动无关的支出，不能计入扣除项目。

　　（3）房地产企业与建筑企业将施工费和材料费分开各自核算，容易造成材料成本开支的随意性，建设方往往避开造价管理规定，随意增加材料成本，加大扣除项目。

　　（4）建筑企业和房地产开发企业没有严格正确按照相关会计制度的规定进行核算。

　　《企业会计制度》关于工程施工和工程结算科目的规定：
　　
　　（1）工程施工。①本科目核算企业（建造承包商）实际发生的合同成本和合同毛利。②本科目可按建造合同，分别对"合同成本"、"间接费用"、"合同毛利"进行明细核算。③工程施工的主要账务处理。

　　企业进行合同建造时发生的人工费、材料费、机械使用费以及施工现场材料的二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、临时设施折旧费等其他直接费用，借记本科目（合同成本），贷记"应付职工薪酬"、"原材料"等科目。发生的施工、生产单位管理人员职工薪酬、固定资产折旧费、财产保险费、工程保修费、排污费等间接费用，借记本科目（间接费用），贷记"累计折旧"、"银行存款"等科目。

　　期（月）末，将间接费用分配计入有关合同成本，借记本科目（合同成本），贷记本科目（间接费用）。确认合同收入、合同费用时，借记"主营业务成本"科目，贷记"主营业务收入"科目，按其差额，借记或贷记本科目（合同毛利）。

　　合同完工时，应将本科目余额与相关工程施工合同的"工程结算"科目对冲，借记"工程结算"科目，贷记本科目。本科目期末借方余额，反映企业尚未完工的建造合同成本和合同毛利。

　　（2）工程结算。①本科目核算企业（建造承包商）根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额。②本科目可按建造合同进行明细核算。③企业向业主办理工程价款结算，按应结算的金额，借记"应收账款"等科目，贷记本科目。合同完工时，应将本科目余额与相关工程施工合同的"工程施工"科目对冲，借记本科目，贷记"工程施工"科目。④本科目期末贷方余额，反映企业尚未完工建造合同已办理结算的累计金额。"工程结算"与"工程施工"在资产负债表当中没有固定的表示项目，它们分两种情况计入资产负债表。

　　如果"工程施工"科目余额大于"工程结算"科目余额，则企业应该用"工程施工"科目余额减去"工程结算"科目余额的差额反映施工企业建造合同已完工部分但尚未办理结算的价款总额。它应该作为一项流动资产，通过在资产负债表的"存货"项目中增设的"已完工尚未结算款"项目列示。

　　如果"工程结算"科目余额大于"工程施工"科目余额，则企业应该用"工程结算"科目余额减"工程施工"科目余额后的差额反映施工企业建造合同未完工部分但已办理了结算的价款总额。它应该作为一项流动负债，通过在资产负债表的"预收账款"项目中增设的"已结算尚未完工工程"项目列示。该项目反映的信息能促使施工企业采取有力措施，加快建设进度，以降低企业负债。

　　3结论

　　可以看出，房地产开发企业的以上问题是筹划机构及会计人员对税法及会计制度理解的不够深入造成的，其性质是降低了计税基础，偷逃营业税及企业所得税等税款，如果按照不正确的税收筹划操作，必定会给企业带来较大的纳税风险，给企业造成较大的损失。

　　参考文献：
　　[1]费璇。房地产营销策划的误区分析及对策探究[J].商业经济，2014（12）。
　　[2]米玛。房地产企业的税收筹划[D].成都：西南财经大学，2012.