居住区园林景观规划布局与物业管理的合理衔接

　　现代居住区规划设计是通过对居住区物质构成要素的优化组合来塑造适宜的物质性居住空间和场所,为居民提供适宜的居住环境;现代物业管理是通过经营管理手段使居住区的物质环境得到有效的维护和保养,充分发挥物业的效能,提高居住质量,两者的相互作用和影响以"提高居住质量"这一共同目标为基础.

　　物业管理和规划设计行业之间的区别,决定了两者之间结合的关键在于处理好"物业管理的方便性与规划布局措施的合理性"之间的矛盾[1].

　　近年来,上海市住宅建设的规模和质量有了很大的提高,大部分住宅楼盘,从住宅区规划设计、建筑立面设计、房型设计、园林景观设计等各方面都有了质的飞跃.特别是园林景观设计方面,大都符合生态、低碳、环保的设计理念,以往的大广场、大喷泉水池、大廊柱、大雕塑的做法有了很大的改变,生硬的硬质铺装少了,取而代之的是遵循自然生态性、植物多样性的软质景观.这些努力的成果,得到了住宅区广大业主的喜爱与好评.

　　现今,许多知名房产开发商成立了自己品牌的物业管理公司,为公司旗下多个楼盘提供统一的物业管理服务,这是当下很好的居住区物业管理模式.但是,一个环境优美、管理有序的居住区更是良好的物业管理与合理的景观规划设计两者有机的结合.即从最初的景观规划开始,就应考虑如何为物业管理工作提供便利,合理地做到居住区景观设计与物业管理的系统性对接.

　　1 居住区园林景观规划布局

　　居住区绿地的公共属性使居民在日常生活中与其接触频繁,但同时也为居住区绿地的维护和管理带来难题[2].

　　1.1 居住区绿地规划布局要点

　　1)居住区绿地总体必须以绿为主,规划布局要合理、均衡,避免失衡,道路系统设计尽量做到人行、车行分流,绿地内游步道设置避免直接穿越小区内车行主干道.这些都从系统上为物业部门减少了不必要的管理工作量.

　　2)绿地内地形土方以能够自然、顺畅地排水为主要考虑原则,楼间绿地、小游园、小区公园等与居民日常活动联系紧密的绿地,严禁作为雨洪调节绿地.在有窗的宅前屋后绿地内,地形设计高度应不影响室内的自然通风、日照和视线通透.如无特殊要求,地形最高点高度应根据场地空间大小、排水是否顺畅、设计主题等因素综合考虑,总体上不宜过高.

　　3)绿地内应充分考虑老年人、青年、少儿的活动场地设置,特别是少儿活动场地与老年人健身场地,应相互靠近,便于照应,且不应设在小区的车行道旁.同时也应避免在靠近底层住户的窗前屋后设置活动场地,减少物业部门的人为协调工作量.

　　1.2 居住区绿地若干规划技术指标(以上海地区为参照)[3]

　　上海市规定:居住绿地占住宅建设项目用地总面积的比例(绿地率)为一般住宅≥35%;

　　道路、地坪面积≤15%总绿地面积;

　　建筑小品面积≤5%总绿地面积;

　　绿化种植面积≥70%总绿地面积.

　　1.3 若干个建议指标数据

　　根据多年实践经验,我们推荐以下暂时没有官方指标的数据(以上海地区为参照).

　　1)住宅建筑南面绿地宽度≥8m.

　　住宅建筑北面绿地宽度≥3m.

　　住宅建筑东面、西面绿地宽度≥2m.

　　2)大乔木与有窗建筑间隔.

　　东面≥5m,南面≥8m,西面≥4m,北面≥5m.

　　3)居住区地下、半地下建筑顶板上的绿地,覆土层应≥1.5m,其中1/3面积宜与地下建筑以外的自然土层相连接.

　　4)绿地面积<3 000m2的,植物种类宜配置40种左右.

　　绿地面积3000~10000m2的,植物种类宜配置60种左右.

　　绿地面积10000~20000m2的,植物种类宜配置80种左右.

　　绿地面积>20 000m2的,植物种类宜配置100种左右.

　　5)所选用的绿化树种,以乔木为绿化骨架树种,并且乔木的种植数量≥2~3株/100m².

　　快长树:慢长树=3:2;常绿树:落叶树=1:2~1:3.

　　乔灌木:草坪=7:3.

　　6)乔灌木栽植位置距各种市政地下管线水平净距应保持≥1.5m.乔木以树干基部为准,灌木以地表分蘖枝干中最外的枝干基部为准.

　　7)重点景观区域种植大型全冠乔木,胸径宜在0.25m左右,其他景观区域,提倡大量采用青壮树龄苗木.凡采用的大乔木宜有饱满的树冠,严禁采用无树冠乔木.

　　8)绿地中以活动、休憩为主的地坪,宜采用大树地坪的布置形式,以种植落叶乔木为主,分枝点的高度一般应大于2.2m,乔木种植穴的内径大于1.5m×1.5m.

　　9)绿地中建筑小品造型应简洁大方,尺度宜人,与住宅环境、住宅建筑相互协调.建筑小品应充分利用本地自然材料和节能、环保的3R材料.其中自然材料用量≥30%建筑小品工程材料总用量.

　　2 景观水系统设置

　　水是万物之源,生态环境的灵魂;有了水,环境才会显得空灵,才有生动的气韵.居住区景观中水体的各种造型,能形成不同的景观效果.水体设计分为动态水体和静态水体.动态水体主要分为喷泉、涌水、瀑布等,可增添空间的活跃气氛.

　　静态水体以不同深浅的水池形成平静的水面,增添空间的宁静气氛[4].现在很多住宅景观的水景处理摒弃了以往大喷泉、瀑布跌落等偏动态水体,取而代之的是少而精的池塘、溪流等较静态水体(图10、11).上海地区不缺水,但缺优质水,怎样保持水质的清洁,就成为一个重要的课题.设置水质净化装置和运用提升泵是一种方法,但它的缺点是投资大,日后运行成本高,管理维护量繁重.时间一长,如果资金缺乏,管理不善,溪流就会出现"一年清,二年黄,三年臭"的现象.针对这些问题,园林设计师现在已经为恰到好处的"理水"做了大量工作.具体表现在少而精地设置水池、溪流,采用流动水系、种植水生植物实现水体自净,改善水质,达到使水体变清的目的.这样以最少的投资成本,达到了同样的水质净化效果,并且大大减少了物业部门日后的运营成本和维护工作量.

　　3 绿化树种的选择

　　居住区绿地除了中心绿地与组团绿地外,其余的大部分都为住宅前后的绿地,其布局大都比较规整,形成平行、等大的绿地.在植物种植设计中,既要保证楼间通风,又要保证景观通透.因此,在配植方式上一般采用自然式配置,通过点、线、面、体的形式来构造层次丰富的植物群落,植物群落要具有特定的季相变化与景观序列,从而使宅旁绿地构成一个完整的植物景观[5].笔者认为,小区内绿化树种的设计中,要做到8个字,"识地识树,适地适树".第一个"识"是认识的"识",是指设计师要掌握了解种植地的生存环境和立地条件,也要熟悉不同树种的习性特点;第二个"适"是"适应"的适,是指在了解种植地的环境特点和树种习性后,我们要选择适合这个环境的树种进行栽植.如果能做到这点,日后物业部门的养护管理成本就会大大降低.

　　以上海居住区景观绿地为例,引进树种要遵从自然规律,考虑上海当地气候环境因素,努力推广乡土性植物和适生性植物的运用.前几年许多高档住宅区热带植物用量过多,模糊了上海海派园林的植物种植特色.有的楼盘花费巨资从国外引进加拿利海枣、银海枣等高档名贵热带植物作为骨干树种(图12),量多面广.这些树种能否安全越冬,是一个比较棘手的问题.2004年寒冬,大量的加拿利海枣因保暖防护措施未到位成活率大大降低,据不完全统计,在各大楼盘里的加拿利海枣,来年春天换苗率达到60%~70%.笔者曾与一位物业公司负责人交谈,他在抱怨,像这种热带植物需要有专业的养护管理技术并花费高额的养护成本.为了这几棵树的成活率,他们花费了大量的精力和财力.

　　在具体设计工作中,居住区植物配置树种选择以体现地域性植被景观的乡土树种为主,适当引进成熟的能适应本地区气候条件的新树种.

　　宜采用观花、观叶、观果植物结合,同时兼顾保健植物、鸟嗜植物、香源植物、蜜源植物、固氮植物等.从养护管理来看,树木一旦成材,基本不需要太多投入,而草坪养护则不同,它的维护费用高,修剪、施肥的养护费是成型乔木的好几倍.因此,园林设计师要合理配植乔木、灌木、草坪的种植比例.

　　4 结语

　　通过从居住区园林景观规划布局、水系统的设置、绿化树种选择这3个方面的阐述,提示居住区景观设计者,在营造住宅小区环境"宁静、舒适、温馨"的同时,也要为小区物业管理工作提供切实可行的人性化设计.其次,小区物业部门在接手楼盘物业管理之前,应当能先对该小区景观环境中水系统设备的维护、 特殊植物养护等问题有一些了解和掌握;并且预先组织合理的管理工作体系;配备专业的管理、养护职工;预留充分的维修基金,尽量做到未雨绸缪,才能有备无患.

　　综上所述,如果我们从园林景观设计和物业管理2个方面,把工作做实,做细,最终必将会为小区的居民提供一个理想完美的生活环境.

　　参考文献:

　　[1] 刘勇.试论物业管理与居住区规划设计的结合[J].规划师,2001,17(3):65.

　　[2] 张静.居住区规划设计与物业管理[J].中外建筑,2005(1):42.

　　[3] 江铭,等.上海市新建住宅环境绿化设计导则[S].2008.

　　[4] 李浩健.现代居住区景观设计浅谈[J].科技信息,2007(16):243.

　　[5] 史俊达,高美珠,范义荣,瞿成法.杭州市居住区植物景观功能及建设探析[J].福建林业科技,2013,40(12):198.