“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业服务的不足及完善

　　1 引言

　　城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段。 党的十八大提出 “解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决‘三农’问题的根本途径。 要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。 坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。 ”

　　国家发改委近期同意将苏州列为“国家发展改革委城乡发展一体化综合改革试点”。 苏州市城乡发展一体化综合改革试点的主要任务是着力打造新型城镇化发展、 共同富裕、“四化”同步发展、公共服务均等化、生态文明、和谐社会、土地资源节约集约利用、城乡金融制度改革等 8 个示范区；到 2020 年，城镇化率超过 85%，基本实现城乡发展一体化。 至 2013 年底，苏州市全市 92%的农村工业企业进入了工业园，91%的承包耕地实现规模经营，52.2%的农户实现集中居住，累计 140 多万农民实现了居住地转移和身份转变。 苏州通过“三集中、三置换”让110 万农民变成了新市民。

　　随着城乡一体化的不断推进，农村居民将宅基地和自建房置换成社区产权房、将村集体资产所有权和土地的承包经营权置换成城镇保障和社区合作社的股权之后，农民都过上了住高楼、领工资、拿分红的新市民生活。 但是由于农村居民他们都已经习惯了独门独户的居住生活，突然要转变生活习惯还是有很大的难度的，尤其对于年纪稍长的农民来说，他们所受的教育水平均普遍较低，失去土地后，对于纯农民来说就处于失业状态，拿着政府给予的失业补助金和拆迁安置补贴费，生活基本稳定；而一些即便有工作的农民，收入也很低廉。 所以要他们来支付相关物业费用和维修基金他们是肯定不乐意接受的。 另外，由于受到根深蒂固的传统习俗的影响，很多居民还很迷信，他们经常会在小区经常搞一些迷信活动，以上种种都给小区的物业管理带来了许多问题。

　　2 “城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理问题

　　2.1 物业管理难度大

　　农民通过土地置换刚住进拆迁安置小区时，一些传统的生活习惯一时难以改变就更别提根除了，这就给物业管理带来了很大的难度。

　　2.1.1 绿化被肆意破坏 。 居民化后农民什么都得花钱 ，连蔬菜还得花钱购买，这时候农民就会在小区的空地上“见缝插针”地种菜，更有甚者直接将小区的部分绿化带铲除，然后种蔬菜。

　　2.1.2 小区环境脏、乱、差。 农民在农村养成了随地乱扔垃圾的习惯，家庭的日常生活垃圾农民会随意地丢弃在农地，所以农民进了社区以后也会习惯性地将一些大量的生活垃圾直接丢弃在小区绿化带或地面，更荒谬的是，部分农民还会直接将一些垃圾直接从楼上往下扔。

　　2.1.3 环境破坏现象严重。 为图出行方便 ，部分居民为了避免绕路，就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏，久而久之，小区草坪变成了道路，护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。 这不仅造成了本小区的安全隐患，还给相邻小区的安全造成的很大的问题。

　　2.1.4 住宅挪用问题严重。 正规的小区居住和商用都是明确规定的，住宅物业的用途就仅供居民居住，商业用房就仅用于经营，管理起来十分方便。 但是在拆迁置换小区内，住宅挪作商用，尤其是车库挪作商用现象十分严重，车库挪作商用的安全隐患较大，事故频发。 但是农民为了能多挣一点房租就铤而走险。
　　
　　2.2 物业费收取困难

　　安置小区内居民无论是文化水品、还是综合素质或是经济收入，都处于偏低水平，他们不太能理解社区建设、物业管理跟他们的利益是息息相关的，反而他们会觉得住房子为什么还要交费，尤其是年龄较大的一些农村居民更是没有物业管理的概念，所以这些业主就会拒绝缴纳物业管理费。 即便是一些年轻的业主有物业管理的概念，但是让他们自己掏出钱来交物业管理费，他们还是会有诸多的不愿意，即便是愿意缴纳物业费的，他们能承受的标准还是相对较低的，所以现在大部分拆迁安置小区物业管理收费标准是按户收取，根据面积不同采取不同的收费标准，但也仅仅是一个月几块钱或十几块钱。 拆迁安置小区业主不交物业费主要还是因为他们的观念没有改变过来。

　　2.3 物业公司参与管理率低

　　拆迁安置小区里的居民由于受到传统的生活习惯和文化水平等因素的影响，安置小区的物业管理难度很大，同时由于物业费收缴率低也直接导致物业管理资金紧张。 小区物业管理工作要想正常开展，需要的资金还是相当大的，但是由于存在严重的收支不平衡，拆迁安置小区的物业管理就会进入恶性循环。 物业公司不但很难收取物业费，还要承担由于业主对环境（如草坪践踏 、围墙护栏被撬等 ）的破坏需要修理和维护的巨额费用，所以说安置小区物业管理是一个低利润高风险的行业。

　　3 改善“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理的对策

　　3.1 加强业主的物业管理知识

　　3.1.1 加强小区业主有关物业管理相关知识的宣传 。 物业与业主之间是相互依存、相互关联的。 只有加强与住户的沟通交流，才能搞好安置小区物业管理；只有让业主真正的了解物业这个行业，才能让物业管理工作更加顺利的进行。 所以物业应该向业主宣传物业管理的相关法律法规，通过定期组织召开物业管理工作座谈会，宣传物业管理政策，汇报物业管理工作，听取业主意见，多争取业主的理解和支持，要让业主明白他们在享受权利的同时也要履行义务。

　　3.1.2 加强物业与业委会的友好关系。 物业与业委会是相辅相成的，业委会代表了全体业主的想法和意见，是连接物业与业主的桥梁。 业委会是帮助广大业主自觉维护小区建设的一支重要力量， 而对于拆迁安置小区来说业委会作用就更溢于言表了。 物业公司可根据拆迁安置小区的实际情况，尽量劝服各村委书记或村里有威信的村民为业委会委员候选人，成立安置小区业主委员会并担任要职。 这样业主委员会，既能代表全体业主更好地维护全体业主的利益，又能教育、引导广大业主配合小区的物业管理，从而共同维护小区的建设。

　　3.2 提高物业服务质量

　　业主最看重的就是物业的服务质量。 只有服务质量好了，业主才能心甘情愿的交费。首先应该加强物业管理人员的培训。管理人员接触业主最多，只有提高管理人员的素质，业主才能更好地享受服务；其次要提高物业人员的办事效率。 针对业主提出的问题，应该尽快处理，并且在短时间内给予答复。 对于业主报修的问题，要及时回访，询问业主的意见并做出适量的调整。

　　3.3 为部分居民解决就业问题

　　物业管理公司可以考虑面向小区内没有工作的居民提供一些技术含量较低的工作岗位，经培训考核合格后，让他们参与小区的物业管理，如保洁、安保、客服管家等工种，由于他们的加入，他们更能体会到物业管理工作的重要性及全体业主积极配合物业管理的必要性，让他们通过实践来劝解、影响甚至改变小区住户的不良生活习惯，从而让广大的农民逐步适应现代化的社区生活。 这样不仅能解决部分农民的失业问题，还能在一定程度上大大降低物业管理与社区维护的成本。

　　3.4 多渠道筹集资金

　　拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段，部分拆迁安置农民有的由于生活困难一时难以全额负担物业管理费，有的由于观念一时难以改变不愿意缴纳物业管理费。 针对这种情况我们可以按照政府、企业、住户共同合理负担的原则，来有效地整合物业管理的资源，不断完善物业管理工作。 一是摆事实、讲道理，阐述“无物业管理，小区一年新、二年旧、三年破”的利害关系，劝服当地政府、村委从城镇长远建设利益出发，从土地收益中拨付一部分用于支付物业管理费用，每个月或每个季度将这部分费用支付给物业管理公司。 二是由于物业管理费收缴率低，开发公司可以给予适当的补贴。 住户仅仅承担保洁、保安费用，这样就可以降低物业费的收缴标准，从而在一定程度上提高物业费的收缴率，其余的收费项目如绿化费、管理费、维修费均由开发商承担。 三是增强物业公司的造血功能，对于小区内的商业街、店面房、停车场等可以交与物业管理公司来经营，物业公司可以从开展的多项经营服务的收入中提取一定的比例来弥补物业管理费用的不足。

　　4 结语

　　城乡一体化是现代化进程中的一条必经之路，它是让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果的一项重大的惠农政策。 但是城乡一体化带来的拆迁安置小区的物业管理也是城市发展过程中的一大难题， 我们只有解决好这个问题，才能让农民真正的居民化，实现城乡共同繁荣。

　　［参考文献］
　　
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