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物业管理及设备运维中BIM模型的运用

来源:学术堂 作者:胥帆
发布于:2016-02-04 共1895字
摘要

  建筑信息模型(Building Information Modeling)是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础,进行建筑模型的建立,通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化,协调性,模拟性,优化性和可出图性五大特点。

  1 BIM 的动态化

  只有形成一个动态 BIM 环境,才能使 BIM 在运维上发挥作用。我们不是要一个动画三维图,而是要让 BIM 中涵盖动态化数据。

  1.1 全楼空调的管理

  对于一个复杂而庞大建筑的空调系统,我们要随时了解它的运行状态,利用 BIM 模型就非常直观,对整体研究空调运行策略、气流、水流、能源分布定义很大。对于使用 VAV 变风量空调系统及多冷源的计算机中心等项目来说,实用意义就更大。我们可方便了解到冷机的运行,类型、台数、板换数量、送出水温、空调机(AHU)的风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等几十个参数,方便运行策略研究、节约能源。

  1.2 智能照明

  现在大多数项目都具有智能照明功能,利用 BIM 模型可对现场管理,尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再现,为物业人员提供了直观方便的手段。
  
  2 工程应急处置

  2.1 跑水应急处理

  当市政自来水外管线破裂,水从未完全封堵的穿管进入楼内地下层,尽管有的房间有漏水报警,但水势较大,且从管线、电缆桥架、未作防水的地面向地下多层漏水,虽然有 CAD 图纸,但地下层结构复杂,上下对应关系不直观,从而要动用大量人力,对配电室电缆夹层、仓库、辅助用房等进行逐一开门检查。如果能将漏水报警与 BIM模型相结合,我们就可以非常直观的看到浸水的平面和三维图像,从而制定抢救措施,减少损失。

  2.2 重要阀门位置的显示

  标准楼层水管及阀门的设计和安装都有相应的规律,可方便找到水管开裂部位并关断阀门。但是在大堂、中庭等处,由于空间变化大,水管阀门在施工时常有存在哪方便就安装在哪的现象。如某项目因极端冷天至使大门入口风幕水管冷裂,经反复寻找阀门,最后在二层某个角落才找到。这里虽存在基础管理的缺陷,但如有 BIM模型显示,阀门位置一目了然,处理会快很多。

  2.3 入户管线的验收

  一个大项目市政有电力、光纤、自来水、中水、热力、燃气等几十个进楼接口,在封堵不良且验收不到位时,一旦外部有水(如市政自来水爆裂,雨水倒灌),水就会进入楼内。利用 BIM 模型可对地下层入口精准定位、验收,方便封堵,质量也可易于检查,减少事故几率。

  3 安防能力的提高

  3.1 可疑人员的定位

  利用视频识别及跟踪系统,对不良人员、非法人员,甚至恐怖分子等进行标识,利用视频识别软件使摄像头自动跟踪及互相切换,对目标进行锁定。

  在夜间设防时段还可利用双鉴、红外、门禁、门磁等各种信号一并传入 BIM 模型的大屏中。试想当我们站在大屏前,看着大屏中一个红点水平、上、下移动、走楼梯、乘电梯,时时都在我们的视线之中,如同笼子里的老鼠般,无法跳出我们的视野。

  3.2 人流量监控(含车流量)

  利用视频系统 + 模糊计算,可以得到人流(人群)、车流的大概数量,这就使我们可在 BIM 模型上了解建筑物各区域出入口、电梯厅、餐厅及展厅等区域以及人多的步梯、步梯间的人流量(人数/m2)、车流量。当每平米>5 人时,发出预警信号,>7 人时发出警报。从而作出是否要开放备用出入口,投入备用电梯及人为疏导人流以及车流的应急安排。这对安全工作是非常有用的。

  3.3 重要接待的模拟

  利用 BIM 模型我们可以和安保部门(或上级公安、安全、警卫等部门)联合模拟重要贵宾(VVIP)的接待方案,确定行车路线、中转路线、电梯运行等方案。同时可确定各安防值守点的布局,这对重要项目、会展中心等具有实用价值。利用 BIM 模型模拟对大型活动整体安保方案的制定也会有很大帮助。

  4 车库定位及寻车

  对车库停车的定位和取车寻找是一个热门话题,我们建议:在停车位边上(柱、墙上)安装二维码,用智能手机扫描后,既记录了停车位置信息,再利用区域定位,即可找到所存的车,这一方法简单、投资低。但没有智能手机,这一方法就不能起作用。当然依靠摄像识别系统或者每个车发一个定位用的停车卡(RFID 卡),依赖精度更高的定位系统寻回停车也是可行的,但要考虑领卡所需的时间对大流量车库入库速度的影响。

  5 结论

  通过以上分析,BIM 在物业管理中的工程应急处理、安防能力的提高及车库定位及寻车方面有积极的作用,有效的解决了现阶段物业管理及设备运维中存在的问题。因此,BIM 在物业管理及设备运维中具有良好的应用前景。

  参考文献:
  [1]何关培。BIM 总论[M].北京:中国建筑工业出版社,2011.
  [2]何清华,钱丽丽等。BIM 在国内外应用的现状及障碍研究[J].工程管理学报,2012,02:12-16.
  [3]张洋。基于 BIM 的建筑工程信息集成与管理研究[D].北京:清华大学,2009.

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