长春市写字楼市场供求现状分析

　　摘 要

　　写字楼市场作为房地产市场重要组成部分之一，能够真实的反映一个城市的经济发展状况。长春市写字楼市场经过几十年的快速发展，整个市场体系已趋于成熟。

　　宏观经济的改变和政府出台的政策等都会影响写字楼市场的变动，给写字楼市场带来一定的不稳定性。研究写字楼市场的发展状况对国家和房地产开发企业都具有必要性。所以，研究长春市写字楼市场供求现状的重要性不言而喻。

　　本文系统的介绍了写字楼的相关理论，从供给和需求两个方面分别分析写字楼市场的供求总量现状和各区域写字楼市场的供求现状。针对分析的情况得到了写字楼供求现状的基本判定，并且从政策调控、土地供应和税收等方面对供求失衡的因素进行分析。选取长春市生产总值、固定资产投资额、第三产业增加值和房地产投资额四个因素作为自变量，销售面积作为因变量，利用多元回归分析方法建立需求量预测模型。通过显著性检验得到需求量函数，并且对未来进行了判断。最后，针对长春市出现的供过于求的高库存现状提出合理的建议。

　　关键词：写字楼市场；供求现状；需求量；预测

　　Abstract

　　As one of the important components of the real estate market, the office market cantruly reflect the economic development of a city After several decades of rapiddevelopment in the office market in Changchun, the entire market system has matured

　　Changes in the macro economy and policies introduced by the government will affect thechanges in the office market and bring certain instability to the office market Studying thedevelopment of the office market is necessary for both the state and the developmententerprise Therefore, it is self-evident to study the current situation of supply and demandin the office market in Changchun

　　This paper systematically introduces the relevant theories of office buildings, andanalyzes the current supply and demand situation of the office market and the supply anddemand of the office market in each region from the aspects of supply and demand

　　According to the analysis, the basic judgment of the supply and demand situation of officebuildings was obtained, and the factors of supply and demand imbalance were analyzedfrom the aspects of policy regulation, land supply and taxation Four factors includingChangchun's GDP, fixed assets investment, tertiary industry added value and real estateinvestment amount were selected as the independent variables, and the sales area was usedas the dependent variable The multivariate regression analysis method was used toestablish the demand forecasting model The demand function is obtained by thesignificance test, and the future is judged Finally,I put forward reasonable suggestions forthe high stock status of oversupply in Changchun City

　　Keywords: office market,supply and demand status,demand,forecast

　　目 录

　　第 1 章 绪论

　　1.1研究背景

　　随着中国经济的快速发展，房地产市场越来越受到房地产开发商的青睐。全国房地产投资总额逐年增加，由 2007 年的 253 万亿增长到 2016 年的 1026 万亿，增长了四倍多。然而，近几年由于房地产市场逐渐趋于饱和再加上价格的逐步上升，房地产市场出现疲软的趋势和供过于求的现象。2010 年 4 月 30 日，针对商品房市场北京出台“国十条”实施细则后又相继出台“国五条”，“限购、限贷、限价、限售、限商”五限等政策，进一步实行房地产调控措施，我国的房地产行业开始步入理性发展阶段。在住宅市场出现调控的大背景下，越来越多的开发商将目标转向写字楼市场，一些地方政府也相应的增加了商业办公用地的供应力度，写字楼市场如火如荼的进行着，出现了大规模的增长。2014 年全国写字楼竣工面积为 314418 万平方米，2015 年全国写字楼竣工面积为 341949 万平方米，同比增长 88%；2016 年全国写字楼竣工面积为 3629 万平方米，同比增长 61%。大量的写字楼竣工面积的流入对写字楼市场产生很大的影响，只有对房地产市场进行全面的调查研究和分析后，才能摸清写字楼市场供求现状，从而避免了写字楼市场供求出现失衡。

　　2015 年国家开始推动“去存货、降杠杆”的供给侧政策，旨在注入优质资产、提高运营效率。房地产行业的“高库存”制约着国民经济的发展，是供给侧结构性改革下急需解决的重要难题。十九大报告提出，必须坚持质量第一、效益优先,以供给侧结构性改革为主线,推动经济发展、质量变革、效率变革、动力变革,提高全要素生产率。国家已经不在强调 GDP 的高速增长，反而更加重视经济结构的调整和改善，引导资金虚脱向实的方向发展。2017 年 12 月 20 日闭幕的中央经济工作会议上，党中央提出了完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控、做好房地产防控风险的防范措施。国家相继出台一系列房地产调控政策，严格控制楼市的供给数量，为了让房地产市场能够平稳健康的发展，为建设良好的房地产市场打好基础。

　　2017 年，吉林省宏观经济发展稳定，房地产业开始步入理性发展阶段，以改善需求为主。自 2012 年以来，长春市写字楼投资额占完成投资额的比例持续上涨，写字楼的开发出现了空前繁荣的景象。本论文选题是在参与导师的有关“吉林省非住宅房地产发展研究”课题的过程中得到灵感。本课题属于吉林省住房和城乡建设规划编制及研究项目，针对吉林省非住宅房地产的存量、投资、市场的现状进行详细的分析和研究，研判吉林省非住宅房地产总量与结构是否合理，为决策提供参考，深入研究中小房地产开发企业库存压力和融资情况，防范金融风险。

　　在研究过程中作者就对长春市写字楼市场发展情况十分好奇，所以借着写本论文的机会对长春市写字楼进行了相应的调查。通过对长春市写字楼市场供求现状进行分析研究，摸清写字楼市场的发展状况，同时及时发现写字楼市场出现的问题并提出处理建议，从而为政府对长春市房地产市场的决策和开发企业的投资提供参考，保持长春市房地产市场健康有序的发展。

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　　1.2 研究的内容及意义
　　1.2.1 研究的内容
　　1.2.2 研究的意义
　　1.3 国内外文献综述
　　1.3.1 国内文献综述
　　1.3.2 国外文献综述
　　1.4 研究方法及技术路线
　　1.4.1 研究方法
　　1.4.2 技术路线

　　第 2 章 写字楼的相关理论综述

　　2.1 写字楼的定义及分类
　　2.1.1 写字楼的定义
　　2.1.2 写字楼的分类
　　2.2 写字楼的特点
　　2.2.1 建筑规模大、建设周期长
　　2.2.2 大多建于城市的繁华地段，办公单位集中
　　2.2.3 装饰装修高档，设备设施先进
　　2.3 市场供求理论
　　2.3.1 市场供给和需求概念
　　2.3.2 市场供给和需求的特点
　　2.3.3 影响写字楼市场供求的因素

　　第 3 章 长春市写字楼市场供求现状分析

　　3.1 长春市写字楼发展历程 .
　　3.2 长春市写字楼市场供求总量现状分析
　　3.2.1 供给总量现状分析
　　3.2.2 需求总量现状分析
　　3.3 长春市各区域写字楼市场供求现状分析
　　3.3.1 南关区投资总额最多，宽城区投资总额最少，差额较大
　　3.3.2 净月区写字楼累计竣工面积最多，二道区最少
　　3.3.3 净月区写字楼销售面积累计总额最多，高新区最少
　　3.4 长春市写字楼供求现状的基本判定
　　3.4.1 供求总量失衡，出现供过于求，写字楼高库存的现象
　　3.4.2 各区域写字楼供求比例不协调，部分区域供求平衡
　　3.4.3 潜在写字楼的供应量将会增多

　　第 4 章 长春市写字楼市场供求失衡因素分析

　　4.1 政策调控方面分析
　　4.1.1 国家出台住宅市场严控政策，开发商目标转向写字楼市场
　　4.1.2 缺乏有效的写字楼市场去库存调控政策
　　4.2 土地供应方面分析
　　4.2.1 土地供应量大，缺少对各区域土地供求现状的调查
　　4.2.2 当前土地规划指标过于超前，土地溢价率过高
　　4.3 税收方面分析
　　4.4 金融方面分析
　　4.4.1 商业贷款利率降低刺激写字楼市场的开发
　　4.4.2 消费者在购买写字楼时没有享受到实惠的财政补贴政策

　　第 5 章 长春市写字楼市场需求量预测

　　5.1 多元回归分析方法
　　5.1.1 多元回归分析方法的定义
　　5.1.2 多元线性回归分析模型
　　5.1.3 多元线性回归模型检验
　　5.2 写字楼需求量指标的选择
　　5.2.1 写字楼因变量的确定
　　5.2.2 写字楼自变量的确定
　　5.3 建立写字楼需求量预测模型
　　5.4 长春市写字楼需求量预测
　　5.5 长春市写字楼需求量增加分析
　　5.5.1 部分区域的对写字楼需求量大幅度增加
　　5.5.2 长春市将出台促进写字楼消化的政策
　　5.5.3 长春市“十三五规划纲要”助推写字楼发展

　　第 6 章 对策及优化建议

　　6.1 可借鉴的其它省市的经验
　　6.1.1 控制写字楼土地供应速度，实行有差别化的供地
　　6.1.2 转换写字楼土地用途，促进销售和去库存
　　6.1.3 财政税费补贴支持，鼓励创业和人才引进
　　6.1.4 加大对商务写字楼去库存的金融支持，提升附加功能
　　6.2 长春市写字楼市场的建议
　　6.2.1 合理安排长春市土地供应放量，实行差别化供地
　　6.2.2 减少对写字楼的投资，鼓励新型业态的发展
　　6.2.3 加大财政税率的补贴支持，积极促销加快去库存速度
　　6.2.4 改造写字楼的用途，发展创新创业和产业化运营
　　6.2.5 创造有力的政策环境，实施人才安居工程
　　6.2.6 规范行政监督管理，建立写字楼供求信息管理平台

　　第 7 章 总结与研究不足

　　7.1 总结
　　7.2 研究不足

　　参 考 文 献