摘 要
我国既有建筑存量大，且在既有建筑中存在着大量非绿色建筑，既有居住建筑与人民生活息息相关，大力推进既有居住建筑绿色化改造，是我国的重要民生工程。对于既有居住建筑改造工作来说，社会各个群体对改造项目的成本投入与效益获得尚不明确，当前的既有居住建筑改造多由政府出资建设，但政府资金有限，不能满足人民对居住环境改造的要求。本论文从既有居住建筑绿色化改造存量大、投资效率低的问题入手，通过成本效益分析和相关主体分析，对既有居住建筑绿色化改造市场化运行机制进行研究。
本论文首先通过文献研究，对国内外研究现状进行分析整理，论述了既有居住建筑绿色化改造的内涵特点。从节约能源资源、改善人居环境、提升使用功能三个改造目标，将既有居住建筑绿色化改造技术分类整理。对既有居住建筑不同改造内容的成本、经济效益、环境效益、社会效益进行测算，并结合长春市既有居住建筑改造工程，进行全寿命周期成本分析与成本效益分析。通过成本效益分析以及各投资相关主体分析，并借鉴我国各地区既有建筑改造的先进经验，整理出既有居住建筑改造市场存在问题，发现我国既有居住建筑市场并不完善，还需要政府进行引导监管。针对不同改造内容提出与之对应的投资改造模式，制定促进既有居住建筑绿色化改造工作实施的市场激励机制、投资运作机制和市场监管机制，以促进既有居住建筑改造市场的快速发展。
关键词： 既有建筑；成本效益分析；全寿命周期；绿色化改造；市场机制。
Abstract
China has a large stock of existing buildings, and there are a large number of non green buildings in the existing buildings. The existing residential buildings are closely related to people's lives. Vigorously promoting the green transformation of existing residential buildings is an important livelihood project in China. For the reconstruction of existing residential buildings, it is not clear that the cost input and benefit of the reconstruction project are obtained by all groups of society. At present, the reconstruction of existing residential buildings is mostly funded by the government, but the governmentfunds are limited, which can not meet the people's requirements for the reconstruction of residential environment. This paper starts with the problems of large stock and low investment efficiency of green transformation of existing residential buildings, and studies the market-oriented operation mechanism of green transformation of existing residential buildings through cost-benefit analysis and related subject analysis.
First of all, through literature research, this paper analyzes the research status at home and abroad, and discusses the connotation and characteristics of green transformation of existing residential buildings. From the three transformation objectives of saving energy resources, improving the living environment and improving the use function, the green transformation technology of existing residential buildings is classified and sorted out. The cost, economic benefit, environmental benefit and social benefit of different reconstruction contents of existing residential buildings are calculated, and the life cycle cost analysis and cost-benefit analysis are carried out in combination with the reconstruction project of existing residential buildings in Changchun City. Through the cost-benefit analysis and theanalysis of the investment related subjects, and drawing on the advanced experience of the existing building renovation in various regions of China, the existing problems in the existing residential building renovation market are sorted out, and it is found that the existing residential building market in China is not perfect, but also needs the guidance and supervision of the government. According to the different transformation contents, the corresponding investment transformation mode is put forward, and the market incentive mechanism, investment operation mechanism and market supervision mechanism are formulated to promote the implementation of green transformation of existing residential buildings, so as to promote the rapid development of existing residential building transformation market.
Key words: Existing buildings; cost-benefit analysis; life cycle; green transformation;market mechanism。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景。
随着我国经济社会的不断发展，我国城镇人均住房建筑面积由 1949 年的 8.3平方米提高到 2018 年的 39 平方米，基本上满足城市居民的生活需求，我国城市建设发展速度逐渐放缓，城市居民住房也逐渐从“增量时代”向“存量时代”转变。我国人口众多，既有建筑存量十分巨大，巨大的存量也带来了巨大的能源消耗，如图 1-1 所示，2016 年建筑业能耗占全国能源总消耗的 21%，其中城市居住建筑能源消耗量占建筑业能源消耗量的 38%，占全国能源总消耗量的 8%。城市居住建筑每年消耗能源达 3.39 亿吨标准煤当量[1]。建筑能耗如此巨大的同时，还存在大量的“非绿色”居住建筑，其在使用过程中，造成了巨大的资源浪费和环境污染。将数量众多的既有居住建筑进行绿色化改造，可以节约大量的资源，同时可以保留城市发展的痕迹，以满足我们的精神文化需求，带来巨大的隐性效益，具有重要的研究意义。
既有居住建筑能耗巨大，同时我国的既有居住建筑也存在缺少必要的维护、周边环境品质差、生活配套设施不完善等问题。在我国现阶段的既有居住建筑改造工作中，不仅应注重建筑物的节能改造，同时也重视既有居住建筑的环境品质和功能提升。既有居住建筑的改造问题越来越突出，我国政府也在积极指导既有建筑改造工作的有序开展。城市老城区作为曾经城市的中心，在城市经济发展中起到至关重要的作用，但随着城市的扩张与发展，新城区经济活力不断凸显，吸引着人们居住生活，而老城区的既有居住建筑外观破旧，功能上不完善，严重制约着老城区的发展。政府提出通过对既有建筑的改造加固，充分发挥老城区的经济潜力，提升老城区的价值，使得老城区重新焕发活力。另外，许多既有居住建筑在建设阶段国家的建设标准及相关技术尚不成熟，在许多建成时间较长的居住建筑中存在室内隔音能力差、空间布局不合理、采光效率低等问题，影响着居民的生活品质，而且在既有居住建筑中老年人比例逐渐增多，小区内的绿化和无障碍设计不足，影响着老年人生活出行。我国在建筑节能与绿色建筑发展的“十三五”规划中，提到积极研究以既有建筑节能改造为重点，同时进行环境综合治理和在既有多层居住建筑加装电梯等的综合性改造。
英国建立了全国性节能标准 NHER (National Home Energy Rating)，将既有居住建筑改造的效果进行评级，政府依据改造效果的不同等级，发放不同的财政补贴，以鼓励社会上的改造行为[2]。美国在既有居住建筑改造中，大力支持技术研发活动，充分发挥企业的技术优势，以技术为基础推动既有居住建筑节能改造的发展[3]。德国与波兰则采用经济激励手段，由投资银行向既有居住建筑改造活动提供低息贷款，并由政府提供一定的奖励[4]，以促进既有居住建筑改造工作的进行。
在我国，大多数地区也在进行既有居住建筑的改造工作，多采用政府出资的方式进行改造[5]。在长春市暖房子工程中，由政府财政出资，对既有居住建筑的外围护结构进行改造，对于外窗有改造需求的，由居民承担部分费用。哈尔滨也由政府出资改造，在进行外围护结构改造的同时，将屋面由平屋面改为坡屋面，在建筑物的顶层增加了部分空间，将增加的部分出售获得经济效益，用于补充既有居住建筑的改造资金[6]。
综上所诉，我国既有居住建筑绿色化改造，不仅局限于节能改造，也包含加固改造、适老设施改造、环境综合整治等，我国现阶段需改造的既有建筑数量巨大，以政府投资作为唯一的资金支持很难完成现阶段的改造任务，所以既有居住建筑市场化运作显得尤为重要，有必要进行市场化运作，吸引社会资本进入。要让社会资本所有者看到一定的经济效益，才会促使大量资本进入既有居住建筑改造市场。本论文立足于成本效益分析，并制定既有居住建筑的市场化运行机制，以促进既有居住建筑改造市场化运行。
1.2 研究目的及意义。
1.2.1 研究目的。
（1）为政府推进改造项目提供建议。
既有建筑改造工作的长期发展，需要依托于既有建筑改造市场的发展。然而现阶段我国既有居住建筑改造市场发展不完善，改造资金主要来源于政府补贴，社会资本占比较少，属于外部经济型市场，其内生动力不明显，不利于既有建筑改造市场化发展。本论文通过对既有建筑改造市场机制深入研究，探索既有建筑改造市场内生动力，为政府提出相关对策建议，利用市场多元主体有效协同实现既有建筑改造市场化发展的目标。
在既有居住建筑改造成本效益分析的基础上，找出既有居住建筑改造市场化运作障碍，分析既有建筑改造相关主体，并协调和平衡各方利益，着眼全局和长远利益。构建既有建筑改造市场化运行模式，制定适应我国现状的运行机制，提出切实有效的既有建筑改造市场运行对策建议。
（2）促使各利益相关主体形成投资意愿。
在我国的城镇化建设与城市发展进程中，大量既有建筑由于使用功能落后、安全性不足、适应性较差、运行能耗过高等原因，已经无法满足人们工作和生活的需要。通过既有建筑改造投入与产出形成机理的研究，理清既有建筑改造过程中产生的效益、分享的实质，从社会效益、经济效益和环境效益等方面研究综合效益的测算方法，量化内外环境的影响，促使相关的主体形成投资意愿。
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1.2.2 研究意义
1.3 国内外相关研究综述
1.3.1 国外既有居住建筑绿色化改造研究现状
1.3.2 国内既有居住建筑绿色化改造研究现状
1.4 研究内容及研究特点
1.4.1 研究内容
1.4.2 研究特点
1.5 研究方法和技术路线
1.5.1 研究方法
1.5.2 技术路线
第 2 章 既有居住建筑绿色化改造综述
2.1 既有居住建筑绿色化改造的内涵
2.1.1 既有居住建筑绿色化改造的定义
2.1.2 既有居住建筑绿色化改造的范围
2.2 既有居住建筑绿色化改造的特点
2.2.1 既有居住建筑改造与既有公共建筑改造的区别
2.2.2 既有居住建筑绿色化改造与新建绿色建筑的区别
2.3 既有居住建筑绿色化改造相关技术
2.3.1 节约能源资源改造
2.3.2 改善人居环境改造
2.3.3 提升使用功能改造
第 3 章 成本效益分析
3.1 成本效益分析理论基础
3.1.1 全寿命周期成本理论
3.1.2 成本效益分析理论
3.2 成本分析
3.2.1 成本构成分析
3.2.2 项目前期成本
3.2.3 施工阶段成本
3.2.4 运营阶段成本
3.3 效益分析
3.3.1 既有居住建筑绿色化改造的经济效益
3.3.2 既有居住建筑绿色化改造的环境效益
3.3.3 既有居住建筑绿色化改造的社会效益
3.4 各改造项目的成本效益分析
3.4.1 节约能源资源的成本效益分析
3.4.2 改善人居环境的成本效益分析
3.4.3 提升使用功能的成本效益分析
3.4.4 建筑改造的房屋增值分析
3.5 实例应用
3.5.1 长春市既有居住建筑改造工程
第 4 章 市场化运行机制研究
4.1 既有居住建筑改造市场化运行障碍
4.2 市场激励机制
4.2.1 激励机制构成要素
4.2.2 既有居住建筑绿色化改造的激励机制
4.3 投资运作机制
4.3.1 投资运作主体
4.3.2 投资运作模式
4.4 市场监管机制
4.4.1 资金监管
4.4.2 质量监管
4.4.3 信息监管
第 5 章 结论
随着我国房地产市场由“增量时代”进入到“存量时代”，既有居住建筑的改造升级势在必行。现阶段既有居住建筑改造，不仅仅局限在建筑节能改造中，而是进行更加全面的绿色化改造。面对如此庞大的既有居住建筑改造市场，仅以政府财政投资作为唯一改造资金来说，难以满足既有居住建筑改造量巨大的需求，需要充分引导社会资本进入既有居住建筑改造市场中来。
本研究通过对既有居住建筑绿色化改造内容的成本效益、市场相关主体的分析得出以下结论：
（1）在外围护结构节能改造中，经济效益较为明显，由政府适当引导，由能源公司出资建设，可进行大范围推广。
（2）对于改善人居环境、提升使用功能而言，所带来的经济效益有限，更多的是社会环境效益。通过建立房屋增值价值评估体系，激励居民的投资热情。
（3）我国既有居住建筑绿色化改造市场并不完善，仍需要政府参与其中。政府应建立多元化的激励机制、投资运作机制、市场监管机制，减少政府在改造过程中的直接投入，引导多方资本参与改造，以促进既有居住建筑绿色化改造市场的健康发展。
（4）加强居民的服务购买意识，形成长效的物业管理机制，以保障既有居住建筑绿色化改造的成果。
参 考 文 献
