房地产业面临的新形势、新目标及新路径

　　随着我国经济发展进入“新常态”,房地产业虽不宜再轻言支柱产业，但其地位和作用仍难以忽视，房地产企业也要在变化的形势下找准目标、加速转型。

　　一、房地产业面临的新形势。

　　宏观方面，化解以高杠杆、泡沫化为主要特征的市场风险已成为房地产调控亟待解决的难题，在“稳增长、调结构”改革背景的要求下，“去库存”正逐渐成为房地产市场调控的重要目标。产业方面，房地产库存总体上依然较大，融资成本偏高，东西部城镇建设差异化明显、一二三线城市分化严重，更加剧了经济下滑条件下行业的动荡，进而给国民经济带来重大影响。微观方面，房地产企业拿地成本上升、利润下降，多数拿不到、拿不起地的企业采用合作开发、转让等形式加速离场，中小开发企业生存环境日益恶化，有实力的全国性企业加快资源整合，依托产品创新的特色开发企业将迎来机遇。在经历了地段竞争、规划竞争、资金竞争及概念竞争等不同阶段后，房地产企业日益重视以品牌建设为主的核心竞争力。

　　二、房地产业发展的新目标。

　　我国房地产业转型升级是漫长的渐进式进程，难以一蹴而就，“区域化”、“大型化”以及“专业化”将是转型升级大背景下的重要机遇。

　　1. 围绕市场化进行的综合改革创造了新条件。

　　政府致力于通过市场化改革不断给房地产业松绑、激发行业发展内在动力。限购、限贷政策的调整已明显释放了市场需求，为房地产业的发展注入动力。

　　2. 城市持续更新和卫星城、新城建设创造了新空间。

　　中央支持、地方落实的棚户区、危旧房改造为房地产业提供了广阔空间。依托于基础设施完善，高铁、轨道交通建设使区域城市连为一体，释放了大量房地产需求。

　　3. 房地产价值链重构创造了新热点。

　　传统的房地产已由拿地、建设、销售等狭义生产环节，逐步拓展到物业配套、后续服务等下游环节。全价值链不仅有利于培育新的消费增长点，也使金融支持、中介服务和物业服务行业大有可为。

　　4. 房地产市场细分创造了新出路随着养老及养生地产、文化旅游地产以及园区地产的出现，将带来行业品类的变化，刺激出现新的需求。根据联合国人口署统计及预测，我国 65 岁以上老年人口将上升至 2015 年的 1.52 亿，比重将升至 11%,巨大的老年待抚养人群将为养老地产业带来重大发展机遇。

　　三、房地产企业发展的新路径。

　　1. 积极参与保障房建设，顺应产权制度和观念变化。

　　一方面参与旧城改造、保障房建设和基础设施建设能提供大量优质的土地资源，有利于最大限度降低土地储备成本。另一方面税费减免和返还、适当的利润率等优惠政策，也将降低企业开发运营成本。同时，政府未来更加关注共有产权制度改革，积极探索和尝试共有产权、廉租房保障制度等，确保房企和政府投入资金的回笼，实现居民、房企和政府的共赢。公共地产的理念还将拓展到文化、体育、医疗等公共服务领域，或将成为破解公共服务设施建设与地方经济发展困境的一剂良药。

　　2. 加强物业管理服务，拉长房地产企业利润链条。

　　传统房地产企业普遍重视物业品牌的推广宣传，却忽视物业后期服务，缺乏对细分市场的重视，导致房屋附加值低，信息化服务薄弱。新形势下，房地产企业应审时度势，增强市场洞察力，关注房地产市场中供需结构和消费热点的变化，对好租赁的物业可以精心规划以出租为主，牺牲部分短期资金回笼，有利于提高物业的附加值。在跨界多元化潮流下，房地产企业也可依托已有资本、经营上的竞争优势，将业务不断打散细化，整合新型优势资源，向房地产价值链中更具附加值的环节转移。

　　3. 拓宽企业融资渠道，加强与金融行业的合作和创新。

　　房地产企业应注重利用资本运作平台，积极引进资本战略合作者。同时，加强同行之间的合作，包括项目合作、品牌合作、战略投资合作等，以开发企业混合所有制形式，实现共赢目的。房地产企业还应高度关注金融改革动向，及时调整企业融资规划，保持合理资产负债率，积极探索开发利用民间资本的途径，循序渐进扩大和创新金融产品，形成多元投资主体结构；争取建立项目产权权益证券机构，由政府发起，直接参与项目资产证券化过程，以提高项目的信用级别。

　　4. 注重开发效率和产品的创新。

　　在确保产品品质不断提升、用户体验不断改进的基础上，提高精细化开发和建设水平。一是注重土地集约利用。充分利用自然地貌、资源，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。二是提高产品的科技含量。在环保意识不断提高的当下，室内空气质量和住宅的通风性作为检验楼盘质量高低的标准之一受到人们的高度关注，住宅是否装有换气性能良好的换气设备，能否将室内污染物质排出室外，也是产品发展的创新点。三是在建造过程中，对施工工序严格把关，使用国家规定标准的材料，积极使用新工艺、新技术、新材料。使房地产产品的硬质量过关。

　　5. 注重市场需求的变化，关注市场细分和消费者个性化需求。

　　着眼于中国未来的养老问题以及养老服务社区的改造，通过政府的政策支持，在用户居住环境和配套服务方面，打造适老型地产。参考“互联网 +”经营模式，通过打造“互联网 + 地产 +X”模式，形成以地产为基础的、整合教育、医疗、社区服务、居住消费的新型业态。在企业实力和能力允许的情况下，从事房地产衍生产业的跨界式经营，由单一的住宅产品开发转向多品种的综合经营。

　　参考文献：

　　[1] 刘晨晖 , 陈长石 . 我国房地产去泡沫化风险及其应对 [J]. 经济学家 ,2015（11）。