浅析房地产项目管理的七个方面

　　管理一向是企业管理的核心部分，房地产工程也是如此。房地产开发经营的项目管理内容主要包括合同管理、预算资金控制管理、供材管理、组织管理、计划管理、营销管理、工程竣工财务决算与后评价管理七个方面，下文详细阐述了房地产项目管理的七个方面，对于房地产开发经营的项目管理具有重大意义。

　　一、合同管理

　　合同管理作为成本和资金控制的基础，是房地产企业项目管理的重点，但由于缺乏系统的管理手段(如合同管理分散，核对合同信息量大，合同执行过程中信息渠道不畅，缺乏统一、有效的评估手段)，因而企业的管理效果往往不佳。作为招投标工作成果的检验和支持环节，合同控制管理的效果好坏对企业有着极大地影响。

　　(一)合同会签

　　合同控制由财务、预算、工程等部门构成。财务在合同会签中为了避免合同管理与资金管理脱节，主要作合同款的分批支付以及时间间隔的安排任务。采购等工程师为了避免合同管理与工程管理不协调，着重于工程进度以及控制材料设备的质量。

　　(二)建立合同台账并及时登记

　　合同台账指详细记录合同的履约方式、付款要求、确定总价以及付款的情况等等。结合房地产开发企业的实情，要建立合同台账。在合同的执行过程中，各部门要及时沟通，增强合同控制作用。

　　(三)编制合同报表

　　对于需要处理大量合同的房地产企业，合同管理部门要编制合同执行情况表进行汇总统计，从而掌握工程项目的合同执行情况。

　　二、预算及资金控制管理

　　对于房地产工程项目来说，进行成本控制非常有必要。

　　(一)预算编制

　　结合预算、材料工程师以及财务人员等人的综合建议编制工程预算，从而实现控制成本的初衷，之后公司预算部门将工程预算交给财务人员，供以后的新开发项目的成本管理与控制的财务核算参考。

　　(二)资金控制管理

　　在填写支付工程款项用款单时，成本会计要先根据已有财务信息和预算数核对，最后确定工程款的支付。工程款的支付要有正确的付款流程，每一次付款均按照工程部门(或材料)、合同管理部门、财务部门三方同意后才能进行支付，使付款能迅速有效地处于控制管理下。

　　三、供材管理

　　为确保工程项目的质量及节约工程成本，现在的工程项目采用由甲方提供材料的方式。

　　(一)材料的采购及领用

　　甲方进行供材要根据施工进度安排进料，并由材料部门管理。甲方再选材时在满足材料合格的前提下，要努力争取最低价，降低成本。另外，材料应该合理堆放，做好加强甲方供材的现场管理。乙方从甲方仓库领料时，应做好领用记录，同时还应记录应付供货商的材料款(二)甲方供材的核对。甲方供材与乙方的领用之间要做到定期对账，从而减少在与施工方的结算中因材料不清引起的纠缠。

　　四、组织管理

　　作房地产开发企业要建立与其他相关专业机构形成合作，这个团队是具备凝聚力和执行力的团队。有了团队凝聚力，企业才能得以发展。在面对“市场日趋多变”和“管理日趋复杂”挑战下，积极提升执行力，着重于研究计划、实施、沟通、监督、指导、控制和持续改进等工作思路内容，从而推动企业的持续发展。

　　五、计划管理

　　计划管理是项目开发成功的最为关键的一步。首先抓好市场调查，分析项目的可行性，注重的客户群体的定位问题。在前期策划时，充分进行市场调查，还应该对调查资料准确分析，找准市场定位，做好计划管理。

　　六、营销管理

　　房地产商品具有组合性、位置的固定性、价值的巨额性、政策限制性等等。因而我们在制定营销策略时，必须结合以上特点，对现有的营销方法和手段进行舍取与创新。房地产开发项目的营销管理包括产品、价格、促销、渠道四方面，在售后服务管理方面要特别重视。物业管理体现在收费标准与所提供的服务水平是否相互吻合，如果吻合会为后期工程的销售工作带来促进作用。

　　七、工程竣工财务决算与后评价管理

　　在前期如果合同管理、预算控制管理，供材的管理做到位，那在竣工阶段的管理可以取得事半功倍的效果。对于项目未做的工作内容、现场监理确认质量达不到要求的项目应予剔除。工程竣工结算完毕后，就可进行财务决算来确定工程项目造价；工程竣工后做后评价是对整个建设项目管理的一次性综合性评价。建立数据库，分析项目管理的各项资料和总结经验，改进工作中的不足，从而提高项目的管理水平。
　　小结综上所述，我们要正确地对待、评价和处理房地产开发经营的项目管理实际过程中的每一步，站在项目管理的战略高度位置，针对项目建设过程各个阶段的控制与管理的特点，在项目组织到实施管理的全过程中，全方位地运用各种组织上、技术上的方法加以进行项目的管理，同时加强对风险的管理，尽可能地少投入，多收益，这也是实现我国房地产健康发展的必然道路。

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