武汉近十年房地产市场与城镇居民收入关联的实证研究

    0 引言.

    当前我国房地产业处于高速发展期,并且它在国民经济中占的份额较大.其发展不仅与金融市场关系紧密,也与居民日常生活关联较大.房地产业的发展对于经济发展的促进作用是毋庸置疑的,但是同时也增加了许多额外的风险.如果房地产市场出现较大波动,那么金融市场甚至于社会稳定都会受到巨大威胁.

    因此合理调控房地产市场的风险、保证其健康发展,对于加快经济发展速度、保持社会稳定有着不可忽视的作用.本文试图以2003~2012年武汉市房地产市场相关数据为依据,通过对武汉市房地产市场与城镇居民收入相关性的实证分析,为武汉市房地产市场的调控政策的制定与改革提供有益的依据.

    1 实证模型构建.

    1.1 变量选取与数据来源.

    本文共选取四个变量建立模型对武汉市房地产市场与城镇居民收入的相关性进行了实证分析.考虑到最能代表一个地区房地产市场发展状况的指标就是商品房交易额,因此将武汉市商品房交易额作为因变量,而将武汉市房地产开发投资总额、武汉市商品房平均销售价格以及武汉市城镇家庭人均可支配收入作为三个自变量.本文所使用数据均来源于2003~2012年《武汉市统计年鉴》.

    本文所涉及检验均使用Eviews6.0软件.

    1.2 多元线性回归模型构建.

    本文构建多元线性回归模型来研究武汉市房地产市场与城镇居民收入的相关性:

    y = β0+β1(x1)+β2(x2)+β3(x3)+ui其中x1代表武汉市房地产开发投资总额;x2代表武汉市商品房平均销售价格;x3代表武汉市城镇家庭人均可支配收入;y代表武汉市商品房交易额;ui为随机误差项.

    2 实证分析

    2.1 多元线性回归模型检验采用E--V6.0处理模型,得结果见表1所示.

    由表1可以得到相关结论:

    拟合优度为0.995,说明拟合度十分良好;T值为3.75、3.06和4.76,均大于2,通过检验;F值为401.6089,通过检验.因此回归方程显著成立,回归模型为:

    y = 439.15085695 + 0.36547472(x1)+0.07569716(x2)+0.04922473(x3)为了确认模型是否存在异方差影响回归结果,对模型进行G--Q检验.首先对变量进行升序排序,构造子样本区间,用QLS方法求得结果见表2所示.

      然后再定义区间,用QLS方法求得结果见表3所示.

    在 α=0.05下 ,临 界 值 为 F0.05(1,1) = 161.40 . 由 于F = 11.05<F0.05(1,1) = 161.40,接受原假设,显示不存在异方差.因此,最终可确定回归方程为:

    y = 439.15085695 + 0.36547472(x1)+0.07569716(x2)+0.04922473(x3)

    2.2 Granger非因果关系检验.

    经过上述分析,再对商品房交易额与城镇居民平均可支配收入做Granger非因果关系检验.经检验,结果见表4所示.

    2.3 计量结果的分析.

    从Granger非因果检验的结果可以看出,商品房交易额的增长与城镇家庭人均可支配收入的增长呈双向因果关系,由此可以看出房地产市场的繁荣程度在很大程度上直接影响了居民收入的增加,因此我们在调控房地产市场的同时,也应当考虑相应的措施对于整体经济及居民收入的影响程度.政策制定过程中不能只考虑抑制房价、提高房地产市场入门门槛和减少金融行业对房地产融资的支持等抑制措施带来的房价降低等效果,更应该考虑到其对整体经济和居民生活的直接影响.

    运用上述回归模型,可利用月度数据对未来短期时间内的房地产市场运行状况进行预测.比如利用2013年上半年数据对2013年下半年的商品房交易额、房地产投资额和商品房平均价格进行预测,在预测过程中可综合考虑其他因素比如出台政策对房地产市场的抑制或刺激、金融市场的稳定性及融资效率、居民购房意愿度调查、房地产市场供给分析和相关行业如建材行业对房地产市场的反刺激等,对模型进行相应修正,从而使得房地产公司在开发过程中对于资金的比例控制达到一个更合理的水平.

    同时,也可以提高有关管理部门在地产市场调控中的协调能力,对于不同因素的影响程度可以加以不同的修正,从而使得政策的合理性与适用性更强.

    3 研究结论.

    根据上述分析可以得出:武汉市房地产市场与武汉市城镇家庭人均可支配收入之间存在一种可确定的数量关系.

    (1)武汉市房地产市场的繁荣发展与居民收入的增长之间存在紧密联系,房地产市场直接和间接的对居民收入产生影响,不仅包括对其他行业的带动产生的影响,也包括直接施加的影响.

    (2)一方面,房地产市场的快速发展能够促进金融市场的发展.房地产开发投资额中的很大一部分都要依赖于金融市场的融资,原因是房地产投资额度一般较大,单一主体独立承担的可能性较小,而金融市场的融资可以很好的解决这个问题.另一方面,房地产市场的特性使其在金融市场中处于重要地位.房地产本身可保值、可增值,作为融资投资产品是一个很好的选择,而实际上其也是金融市场资产的重要组成部分之一.因此欲处理好武汉市地产市场存在的风险,就须对金融市场的融资风险进行分析与研究,再结合起来进行综合考虑.

    参考文献:

    [1]吕晨忠,秦洁.房地产业波动和国民经济发展关系实证检验[J].产业观察,2013,(3).

    [2]肖艺.关于房地产调控问题的解析与建议[J].改革与战略,2013,(1)