宏观经济调控对房地产业影响的因素

　　我国房地产业方兴未艾，从改革开放到现在3 0 多年的时间里，取得了惊人发展。这一结果表明，房地产行业有着巨大的提升空间；而从实践角度上来看，我国政府对房地产业高度重视，房地产行业被很多地方都当做经济发展技术和领头羊双重的角色，希望能够借助房地产业的飞速发展促进当地的经济繁荣。同时在本世纪初到现在2015年，我国房地产在一定程度上直接影响了人民的生活和居住状态，加之人民可支配收入持续成长、对生活住房的品质要求越来越高，使得房地产行业发展异常火爆。从一些数据来看，目前国内房地产形势整体运行良好，而面对市场不断变化的环境，国家使用了宏观经济调控措施这样的方式也使得房地产行业在国民经济发展中地位较为平稳，其作用非常突出。但是纵观房地产市场，近年来走势呈现出较大的波动，这一方面是由于国家政策参与了房地产市场，使得市场不理智行为与调控措施产生对应的矛盾所造成，另一方面是由于市场上房地产企业经营结构和经营策略失控而造成。面对发展潜力巨大却又市场短期波动剧烈行业，房地产要在激烈的竞争中要保持不败之地，就需要采取战略的调整来规避人为因素、环境因素所造成的风险。据此，一方面房地产企业的多元化发展在一定程度上成为了企业的核心竞争力；另一个方面，对于宏观调控要在国家发展的大框架下，立足于房地产发展现状，引导和构建我国房地产整体发展战略产业链。但具体到细节如何安排，企业怎么样在经营理念、经营领域、经营方式、经营目标等各方面去运作、去发展，宏观经济调控如何去实施，这都是房地产战略发展需要研究的内容。

　　一、宏观经济调控的作用

　　1958 年美国发展经济学艾伯特·赫希曼在《经济发展战略》一书中率先提出“发展战略”.房地产发展战略是指导我国房地产如何在市场运行发展的理论体系。根据不同的时间和不同的市场环境，发展战略对房地产发展方向、发展的内容、发展的速度和质量、发展的政策作出相关的界定，以保证我国房地产从宏观发展方面得到长期持续稳定的策略安排。宏观经济调控其实就是发展战略的一种体现，其意义在于：一是宏观调控对我国房地产整体发展能起到巨大作用。二是宏观调控对房地产长期发展极为重要。房地产发展需要持续性，因此宏观经济调控需要有长期发展的思维和准备，不能够依据短期房地产发展的目标来替代我国房地产长期发展的计划，只是立足于眼前，不能使得我国房地产获取长期发展的动力。三是宏观经济调控能把握我国房地产基本性问题的解决。四是宏观经济调控对我国房地产应对市场变化而产生的策略有着极其深刻的影响。从发展的角度上看，我国房地产发展战略并不能为房地产目前所遭遇的市场形势矛盾提供具体的方法，但是宏观经济调控能够提供解决矛盾的方向，它能够使得房地产在“少投入、多产出，少挫折、快发展”的原则之下，获取决矛盾的方案，指导方案的设计和运行，保证我国房地产正常有序的发展。

　　二、宏观经济调控框架结构

　　着名管理学家亨利。明茨伯格（Henry.Mintzberg）将战略管理的理论分成了十个流派。其中设计学派的代表人物钱德勒最早提出了“战略”的概念，认为只有不断调整组织结构以适应战略，才能够获得竞争优势。针对我国房地产战略而言，其是贯穿于我国房地产经营与产品和市场之间的“连线”.房地产战略管理框架是针对于房地产战略方针的引导而制定出来，通常更具实践管理活动的范式，我们把它归结于三个部分组成，人们经常把它称作为四三一战略框架模型。其中的含义就是：四个问题、三个层面、一个过渡方案。简单地说，四个问题就是WHWW:What,我国房地产愿景和发展目标战略定位要成为什么，首先要对企业的发展目标有着清醒的认识。How,在那里竞争？如何竞争？企业发展运行的战略意图所使用的方法究竟如何？When,什么时候完成？针对企业而言光有计划和目标不能有效的完成战略的安排，需要规划出详细的步骤。Who,由人负责完成？任何目标和计划的实施者都是人，人在其中，起着关键性的作用。三层面业务：核心业务，企业的发展离不开核心业务的挖掘；第二层面业务，新兴业务，未来发展需要定位的行业所产生的业务；第三层面业务，种子业务，可以培育发展、未来有较强竞争力的业务。一个过渡方案：新旧战略思想相互之间的衔接。宏观经济调控不仅仅针对房地产一个行业，更是经济综合全面发展的一种考量，由此在界定宏观调控手段的时候，一是要对房地产战略框架进行简单、明了的安排，其显性的重要性是在于它解决了我国房地产战略管理中的基本原则，任何战略都可以在这个框架中得到体现好和印证，而不是一味地打压或者遏制其发展。

　　三、宏观经济调控过程

　　安索夫在《从战略规划到战略管理》一书中，提出了“战略管理”的概念。安德鲁斯认为，“战略思想是企业原始发展目标、运行模式、以及具体实施的一种宏观政策和纲领性文件。战略思想主导企业发展的内容和方式，以及运行的模式。战略思想决定企业的性质和形式”.美国哈佛大学商学院的迈克尔。波特教授认为，战略发展是一个企业为了实现其终极目标，而产生以一种一企业发展为基础、以事实为依据而制定出来的宏观发展策略。在实际市场竞争过程当中，运用的是取舍效应。明茨伯格将战略定义为“5P”:plan（计划）、ploy（策略）、pattern（方式）、position（定位）、perspectiv（e想法）。简单地说，5P战略是对企业发展、对企业生存所作出的全方位的安排，它不仅体现着企业的实力，也体现着企业的文化以及企业对市场的理解力。我国宏观调控措施的内涵契合上述管理理论，其中就包括战略分析、战略识别、战略选择、战略实施、战略评估、战略创新等六个环节，六个环节构成了我国宏观调控的战略性价值链条，表明了战略价值的传递与形成的过程。具体而言：调控目标的设定、行业自身发展的认知--市场开发、产品和服务开发、横向一体化、相关多元化等方面。目前宏观调控措施对我国房地产如何获取竞争优势提出了自己的观点，但是由于我们国家还处于一个社会经济转折时期，可以说宏观调控措施在房地产这个产业上还属于摸索阶段。

　　四、宏观经济调控对房地产业影响的因素

　　1.宏观经济调控对房地产业整体的影响

　　目前，我国房地产面临的许多突出的问题，使得房地产的发展受到一定程度的阻碍。这就需要宏观经济调控来进行适当的调整和安排。自上个世纪八十年代，国家颁布了《中国房地产改革和发展纲要》，明确改变政府包揽房地产的格局，使得各类房地产呈现出的春笋般的发展趋势，这在一定程度上加剧了房地产行业的竞争。由于改革开放，我国房地产业开放的政策逐渐加大，使得国外一些房地产参与到了房地产市场的抢夺当中。目前我国房地产市场已经全方位的进入到市场经济发展的轨道当中，在市场经济发展过程中，完全依靠我国房地产自身来应对市场的风险，使得一些我国房地产没有足够应对风险的办法，出现了强者恒强、弱者恒弱的局面，由此我们必须针对我国房地产发展的宏观环境进行相应的分析，以保证我国房地产经营发展战略制定的有效性。

　　2. 宏观经济调控对房地产环境方面的影响

　　政府对房地产业的定位：在上个世纪末，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始了货币化分配和房地产市场化改革阶段。而在此之前，国家一直采取的是福利分房制度。随后在2002年5月开始，改革措施进一步得到深化，国土资源部实行了新的土地招拍挂制度试点，并于当年8月出台18号文件进一步落实了此项制度，由此通过竞标，竞拍等方式来购买土地成为了土地制度改革的最大转变。地方政府垄断了土地的供应，也使得部分开发商则联合垄断了商品房的供应。这是后来被认为造成目前房价高企的主要原因。随着社会文明的进步与发展，高企的房价使得百姓难以负重，政府出于民生保障的角度开始慎重考虑商品房的问题，相继推出了与商品房对应的廉租房、福利房、经济适用房等等，来缓解目前商品房市场的矛盾，这体现了目前政府对民生保障的考虑，也在一定程度上是对以前政策失误的一种修正。在改革开放初期，为了迎合市场发展的自然规律，在处置房地产业改革时，多是强调以市场为主的自我调节方式，但是由于市场的欠规范性，同时国家制度法律的不完善性，造成市场被部分人所操控，致使市场呈现混乱的局面，使得国有国法、下有政策的现象比比皆是，制度法律的不完善，使得市场管控没有明确的依据，更加使得市场朝向偏离社会正常的发展轨迹而运行，使得房地产业为社会服务的内涵和目的性受到挑战。

　　2 00 6 年国家出台了第一个房地产市场的调控政策，时称“国六条”;2010年出台了“国四条”以及“国十一条”;2010年出台了90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成利率1.1倍、进行了土地挂拍政策大改革、出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。在2013年出台部分城市开始执行限购政策。这些举措短期来说对房地产业具有很强的抑制性。但同时鉴于房地产业出现的过度疲软现象、房地产市场下行压力沉重，在2014年又对不少于30个城市对房地产政策进行了微调或松绑，放松楼市政策，一方面降低限购门槛、放松非户籍资格审查和购房落户政策、微调公积金政策、提高公积金可贷额度、税收减免、优惠补贴、房价审查，限制降幅等。多年来，一些具体的调控，如税收政策、限制房地产开发的的贷款管理、规范土地储备管理、加强住房消费贷款管理、切实调整住房供应结构、进一步整顿和规范房地产市场秩序都对房地产市场产生了冲击。

　　3. 宏观经济调控对房地经济环境的影响

　　国民经济发展进入新常态：近年来国民生产总值持续高速增长，国民生产总值持续高速增长，使得国内人民的收入不断增长，供给的增加也导致了人们对品质生活的追求，继而对购房产生了旺盛的需求，这使得近年来国内的房价飞速上涨，房地产效益不断增加。中央银行存款储备作为宏观调控手段，近年来也进行了相关的调整，大幅度提高存款准备金；这一种举措也在一定程度上控制了房地产资金的来源，使得部分房地产资金来源受到影响，减少了房地产投资以及流动的资金。为了控制市场的行为，包括股市、房地产市场，国家采取了前所未有的存款利率调整，而且调整的幅度和周期都极为罕见。尤其是连续性的利率上调，使得房地产行业发生了巨大变化，一些房地产优质我国房地产能在利率上调的情况下获得更多的市场扩张机会，抢占了更多的市场占有率，盈利能力不足的房地产则出现了举步维艰状况，两极分化的形势越来越明显。

　　4.宏观经济调控对房地产业包含的社会与文化要素影响

　　目前我们国家家庭结构在发生深刻的变化，主要是朝着小型化的家庭结构发展。一方面是由于国家采取了计划生育率政策所造成的，而另一方面则是由于近年来离婚率上升的原因所致。加上思想观念的更新，一些年轻人渴望自由化的生活，不愿意与父母双亲居住在一起，这也导致了房地产市场需求的增加。在我国实行计划生育政策之前那一代人，目前已经在社会取得一定的地位，大多数在城市居住，这一部分人经济条件普遍很好，这一类人群成为了对居住商品房的强有力的需求者。对我们计划生育初期出生的人群而言，也到了成家立业的时间段，其家庭条件相对富裕，也成为了对居住商品房消费人群。这两个有利因素在短期内依旧会促使房地产业的发展。同时中国经济发展使得中国城市化的建设力度越来越大，大部分的农村人口将向全镇人口转化，据不完全统计的数据，我国每年将有两千万左右的人群从农村转移到城市。这些转移的人群也成为了带动当地房地产业蓬勃发展的外因。

　　五、宏观经济调控对房地产业影响背后的建议

　　1.宏观经济调控能够引导房地产业总体发展战略

　　战略调整是我国房地产经营发展过程中对过去选择的目前正在实施战略方向或线路的改变。房地产需要不断的更新发展战略的指导思想，建立以科学发展为指导、以我国房地产文化为旗帜、以经济效益为中心、以管理提升为主线、以资源整合为方式、以协同发展为目的，以人才开发为重点、以质量安全生产为根本、加强资本运作扩大规模，依法治企、从严治企、规范治企，全面提升我国房地产管理能力和管理水平。战略调整是一种特殊的决策，是对我国房地产过去决策的追踪。这种追踪决策受到我国房地产核心能力、行为以及我国房地产文化等因素的影响。需要在自身优势方便进行大力的拓展，将我国房地产发展的优势延伸到整个产业链当中，形成纵横交错统一完美的形态，将投资结构从单一的房地产商品房项目投资转化为房地产工程技术开发与服务、景区建设投资与开发、惠民工程投资与开发等多元化的发展道路上；充分利用并购上市企业资本运作的平台，尽早尽快的开展投融资活动，以提升我国房地产的综合实力和抗风险能力，使得我国房地产能在经济效益、盈利能力上得到充分的发挥。

　　2.宏观经济调控要体现房地产业的创新机制

　　选择过程以及选择确定后的实施过程中人的行为产生着重要的影响。管理创新的根本目的在于我国房地产经营能力的培育，创新是我国房地产经营能力的源泉。企业要发展，必须要拥有一定的与众不同之处，这就是创新。创新能够使得房地产经营能够突破原有固有的观念和思想，在新形势下能够更好的适应市场发展的需求，满足因条件变迁、环境变化而对企业形成的新的要求。创新能力的提升能够有效的提高房产企业的实质运行的能力。创新发展能够使得我们房地产企业在市场当中实现强有力的竞争力，由此房地产企业需要管理上的创新与发展，根据自己的实际情况选择自己的经营领域和相关的经营产品，采用横向联系、纵向发展思路进行多元化的发展路径，产生竞争当中的优势。

　　3.宏观经济调控建立房地产良好的外部环境

　　建立房地产完善的保障制度，并不是我们想象的那么简单。

　　但不仅仅是对于企业自身发展保障的一种措施，也是行业发展和社会效应的一种体现，从其复杂性来讲其实一个完整的、相互联系、相互包容的一个系统。由此在建立房地产保障制度的同时，需要考量外部环境对企业的发展所产生的影响因素。从我国目前房地产企业状况来看，房地产行业整体框架需要进一步完善、企业自身经营理念和架构需要重新构想、相关的战略战术需要重新整合、有关与人的因素相互关联的具体实施需要保障。那种以老套制度以紧箍咒般的约束来制定出固定模式，在市场的竞争当中最容易受到伤害，从而影响到企业的全面发展。房地产企业发展需要从内部和外部同时着手进行分析和研究，找出适宜于内环境和外部环境的管理策略和管理方法。针对于宏观经济调控而言需要重视培育和发展会计、评估、法律等各种社会终结服务机构，充分发挥外部审计、法律监督与信息传递职能，保障我国房地产管理工作的正常运行。具体可以在制定战略管理规划、制定实施管理细则和操作细则、建立绩效评估制度和管理信息制度、完善财务管理技术及制度、建立人才选拔制度、加强我国房地产文化建设、建立我国房地产激励约束机制的评估制度等多个方面来卓有成效的工作，来完善制度建立的环境。

　　结语

　　我国房地产想在激烈的竞争中保持良好的经营以及生存与发展，就需要宏观经济调控来起到协调作用，不断地调整我国房地产自身发展的战略，以适应市场的变化和要求。面对环境的变化，宏观经济调控需要针对于目前我国房地产的实际情况，分析自身经营特点，找出自身经营发展的优势和劣势，以高瞻远瞩发展的眼光来制定出我国房地产的发展战略，来提高我国房地产自身的竞争力。具体在建立发展战略科学化的指导思想、加强房地产内部管理、拓展融资渠道增强资金保障、加强房地产文化深度挖掘利润增长点、业务链延伸纵向和业务规模范围横向扩张、房地产业发展战略实施的保障措施等几个方面进行了有力度的整治，相信由此来进行目前宏观经济调控，会取得一定效果和喜人的成绩。

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