房地产司法拍卖成交递阶层次分析(2)

　　第二层，没有成交的案例中，确定卖方因素的 28 宗，司法拍卖因素的 7 宗，买方因素 3 宗。

　　第三层，没有成交的案例中，确定主要决定因素为权证瑕疵的7 宗，物权瑕疵的 16 宗，价格瑕疵的 2 宗，质量瑕疵的 3 宗，时间限制的 4 宗，参与限制的 1 宗，信息限制的 2 宗，市场环境限制的 1 宗，需求匹配限制的 1 宗，支付能力限制的 1 宗。

　　四、对策建议

　　1. 查明瑕疵，尽可能扫除障碍

　　司法机关在委托评估前，应对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行尽可能详尽的调查，并做好相关调查笔录，方便评估机构做出较为合理的评估。同时，应加强标的物的监管，防止评估后短少，并应尽可能消除可能导致交付困难的各种因素。

　　2. 加大宣传力度

　　拍卖机构应尽可能加大拍卖标的物的宣传力度。拍卖公告除了发布在当地公共资源拍卖中心网站、刊登在当地发行的报纸上及现场张贴外，还可以委托专业机构制作拍卖房地产的视频资料后，利用微博、微信公众号等方式全面展示。

　　3. 建立司法辅助机构考评机制

　　在司法执行辅助机构选择方面，司法机构应明确准入标准，甄选实力强、信誉度高的评估、拍卖公司入库备选；在司法执行辅助机构考评方面，对申请入库的辅助机构资质等级、执业信誉、经营业绩、诚信严格审查，记分进行考核，并对其受托后是否遵守司法机关相关规定实行记分考核，作为下一年度优先辅助机构的考评条件。

　　4. 增强服务意识，协助拍后交付

　　拍卖成交后，在买受人交清相关费用后，司法机关应及时协助买受人办理产权过户手续，以解除买受人后顾之忧。不仅告知负担风险，同时告知救济渠道，为其购买标的物提供保障。承办法官在启动拍卖程序时，应认真调查标的物是否存在其他物权，以确保买受人能成功过户或实现竞买目的。

　　5. 探索新的拍卖价款支付机制

　　探索建立司法拍卖房地产权属和抵押预登记制度，搭建司法拍卖房地产按揭贷款平台，灵活增加拍卖价款的支付方式，扩大拍卖标的物买方群体，从而达到充分竞价并提高成交率的作用。

　　6. 排除非法干扰，维护正常拍卖环境

　　拍卖机构安保人员应维护好拍卖现场秩序，不给买方造成心理压力。要留意在张贴公告、报名登记、接受咨询、引领查看等筹备过程中出现的新情况、新问题，对有可能出现扰乱拍卖现场秩序情况的，应及时报告司法机关，共同研讨对策，必要时请公安机关协助维持现场秩序。

　　7. 充分发挥互联网优势

　　充分发挥“互联网 +”优势，在保障网络司法拍卖公开、公平、公正、安全、高效，维护当事人的合法权益前提下，全面铺开线上拍卖工作，提高拍卖成交率。

　　五、初步结论

　　根据前面的调查和分析，我们可以发现，面对房地产司法评估成交的影响因素，作为房地产评估机构，直接能够掌控的只有价格瑕疵一项，在实证范例中只占 3.5% 的比例。而在对策中，除了加强价格评估专业性兼顾灵活性以外，还有一个甚好的选择，那就是与房地产中介机构进行业务联合，走合作共赢道路。如果对于每一宗房地产司法评估，都能通过房地产中介机构的市场渠道，寻找需求，甚至做到蓄积购买需求，何愁不能破解房地产司法拍卖成交率过低的问题。