国内房地产法和经济法的关系探究

　　摘    要：　作为商品经济发展到一定时期的产物，房地产市场是我国基础性的支柱型产业，并对我国的国民经济健康发展产生直接影响，所以必须要把握我国房地产的相关法律制度和经济法律关系。这样才可以更好的进行房地产法律关系的调整和管理。因此，要结合我国房地产法律制度的发展过程进行探索，了解目前房地产的经济法律关系。

　　关键词：　房地产; 法律制度; 经济法律关系;

　　我国经济的发展带动了房地产市场的发展，把握房地产中的法律制度和经济法律关系有助于更好的进行房地产法律活动。在房地产法律关系中，当事人之间围绕着房地产这一财产发生法律关系，这一法律关系必须要符合我国房地产有关的法律制度，其体现的是法律上房地产的一种权利义务的社会关系。目前我国的房地产经济法律关系受到多种因素的制约，包括政策规范、法律规范、习惯、道德规范和内部规章规范等等，是开展房地产活动中必然存在的因素。

　　一、我国房地产法律制度

　　（一）土地开发法律制度

　　房地产开发的前提和基础就是土地开发，而土地开发的主要目的是满足人们日益增长的生产生活需求，所以需要提高土地的利用程度，通过合理利用土地来使得土地的利用范围有效的扩大，所以必须要通过一定的技术经济手段进行。传统的计划经济体制下土地开发唯一的承担者就是国家，但是国家的负担太重，直接制约着我国土地的开发建设。而土地的使用者农民不需要承担土地上附着的义务，只需要享受土地上的权利，所以经常出现土地资源被严重浪费的情况。现在我国已经确立了新的基本国策，主要目的就是为了解决这一问题，所以需要改革土地的产权关系。

　　（二）土地使用权出让制度

　　以土地所有者的身份国家与土地使用者会签定土地转让合同，使得土地使用者对出让的土地具有使用权，保证使用者可以在一定年限内享有土地使用权，然后土地使用者向国家支付土地使用权出让金，这就是土地使用权出让。通常土地使用者取得土地使用权后，可以进行土地的处分收益，包括再次转让、出租、继承和抵押行为等。由此可见，土地使用权出让具有以下特点：第一这一法律关系中国家必须是出让人，国有土地的使用权是这一关系中的出让客体。因为集体土地不能转让，所以需要与集体土地区分开来，集体土地只有被国家依法征用为国有土地后才可以进行有偿出让[1]；第二是这一法律关系中涉及的出让土地使用权是有偿的。国家收取的土地使用者支付的出让金报告其使用年限的地租，出让前国家进行土地的开发、征地拆迁、安置等等费用也都要加入进来；所以出让的土地使用权有一定年限。其实际可用的年限可以在土地使用权出让的合同中具体约定，但是我国已经有法律法规对土地的使用年限进行了规定，其中最高的年限为居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或者其他用地50年。在国家出让土地使用权后，土地使用者可用的土地使用权年限就是合同约定的年限减去已经使用的年限。如果土地使用者享有的土地使用权期限届满，国家可以无偿收回土地使用权，地上的建筑物、其他附着物的所有权等都包括在内；但是土地使用权不及于地下之物，比如地下资源、埋藏物、市政设施等，除非土地使用者与国家重新签定了土地使用权的出让合同。出让土地使用权时，需要拟订年度出让国有土地总面积方案，其批准的程序是由县级以上地方人民政府向国务院或省级人民政府上报。在报批后开始根据每幅地块、用途、年限和其他条件实施，这可以由市、县级人民政府土地管理部门与城市规划、建设、房产管理部门在批准额度内共同拟订。土地使用权转让的途径大多是拍卖、招标或双方协议等方式，由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者达成合意后，就土地使用权的出让签订合同。在土地使用者根据合同约定支付土地使用金后，市、县级人民政府土地管理部门出让土地，这需要根据合同约定进行。在土地使用者获得土地使用权后，需要第一时间就土地使用权进行登记，如果土地使用者支付的相关费用不符合合同的约定，土地管理部门有权直接解除合同，并请求土地使用者支付合同约定的违约赔偿。反之政府没有根据合同内容来提供土地，土地使用者也可以解除合同，并主张返还土地使用出让金和违约赔偿[2]。而且土地使用者开发利用土地必须要根据合同约定的内容进行，在出让方同意的基础上，土地使用者可以改变约定的土地用途，此时需要就变更的协议或土地使用权出让合同进行更改、重新签订。
 

　　（三）土地使用权划拨制度

　　县级以上的人民政府依法批准土地使用权的划拨，该地块交付使用需要土地使用者已经缴纳了相关补偿、安置等费用，或土地使用者可以无偿使用国有土地使用权。由此可见，拥有划拨的土地使用权必须缴纳一定的费用，或者不需要缴纳任何费用。我国划拨的土地使用权有很多，比如国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地或者法律、行政法规规定的其他用地。

　　二、房地产经济法律关系

　　（一）房地产经济法律关系的概念

　　作为房地产法律关系的最基本要素，房地产法律关系是指其主体享有的权利和承担的义务。而根据主体参与的不同性质关系中个体的地位，可以将其权利义务分为房地产管理关系、房地产市场运行关系中平等主体之间的经济关系。房地产经济法律关系是因宏观调控在政府及其职能部门、房地产开发公司、公民、其他法人和社会组织之间形成的一种权利义务关系，包括房地产开发的规划和法律关系、房地产价格管理法律关系等。房地产法律关系中，其主体是享有权利和承担义务的人，被称为“当事人”。房地产法律关系中最为常见的一个主体就是国家，其可以授权地方各级国家机关代为行使权利，房地产法律关系的主体也可以是其他公民或法人。房地产经济法律关系中的客体是其主体的权利和义务共同指向的对象，即所有房地产经济法律关系中指向的房地产[3]，这与房地产调整对象单一的财产性有关。其内容是房地产经济法律关系中因房地产财产而享有的经济权利或承担的经济义务。

　　（二）主要的房地产经济法律关系

　　1．建设工程招投标阶段。这一阶段是在工程勘察、设计、施工的环节中建设单位和承包单位相互选择的一种途径和方法。主要包括的法律关系有合同法律关系、招标投标法律关系。

　　2．房地产抵押中的法律关系有担保法律关系、抵押管理法律关系，在房地产抵押中主要涉及的还是在建工程抵押和商品房按揭贷款。

　　3．房地产租赁法律关系，包括房地产中介，就房地产的咨询、价格评估、经纪等活动展开的法律关系。其中房地产咨询是房地产活动中为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等服务的经济活动，比如有关委托合同的法律关系等等。

　　4．开发商与承建商、供应商之间的法律关系：第一是建设工程质量纠纷法律关系，这一关系中经常会出现设计缺陷、施工缺陷、指导缺陷、材料缺陷等，使得工程质量没有保障，所以其中包括施工合同法律关系；第二是有关工程款纠纷的法律关系。为了防止发生纠纷，签订房地产项目建设工程时必须要签订承发包合同，结算时尽量选择施工图预算造价的方法。

　　5．工期延误的纠纷。在合同标准文本中必须规定期限的默示推定方法，比如我国示范文本第16条第2款规定的隐蔽工程质量符合规范的要求，需要在验收24小时后进行。视为甲方代表已经批准的情况就是甲方代表不愿意签收验收记录，此时乙方即可进行隐蔽或继续施工。

　　三、结语

　　目前我国房地产市场还处于发展的初级阶段，所以还不具备相关完善的法律、法规制度，使得我国政府经济管理的执行效果受到影响。因此，我国政府必须要准确把握房地产市场的发展情况，加强对房地产市场经济的管理力度。同时也要制定可行的法律制度，根据房地产经济法律关系制定切实可行的宏观政策，为房地产市场健康稳定的发展提供保障。这样才可以提高我国房地产行业的管理水平，使得我国房地产的发展符合法律规定，实现健康可持续发展。

　　参考文献

　　[1]豆涛．我国房地产业宏观调控的经济法规制[J]．河南科技学院学报，2014(9):43-46.
　　[2]雷蕾．房地产价格调控的经济法分析[J]．商，2014(22):243.
　　[3]杨倩，尤海星，谢昆谕．浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控[J]．金融经济，2014(16):11-13.