推动我国房地产企业成本核算的有效措施

　　前言: 成本核算是会计核算和财务管理内容的重要组成部分，它主要反映的是房地产开发项目在开发的过程中，大量消耗的资源，是考核房地产开发工作完成质量的一项考核内容，加强成本核算，可以使房地产企业的经济效益得以增长。

　　一、我国房地产开发成本核算的目前现状

　　目前，我国房地产开发成本核算的状况没有完善的相关制度。

　　还没有明确房地产开发企业的成本核算对象，明确其对象和范围是房地产开发企业提高自身经济效益的基础。通常情况下，房地产开发企业的成本核算需要一个具体的开发计划，并对其项目的规模、数量、结构等进行确定。从房地产开发项目的角度来讲，一般采用独立预算的方式对成本核算进行预算。而对于开发时间较长、规模较大的开发项目而言，通常是对整个项目进行核算，在开发完毕后，再按照功能对其进行区分，因为不同功能的设计对其成本核算也会产生较大影响。房地产开发企业可以在一个时期内同时进行多个开发项目，但是由于价格、费用、用途等多个因素的影响而存在较大的差异，所以房地产开发企业的盈利效果也不相同。

　　现阶段还由于我国传统的房地产开发属于静态的成本管理，使得管理者在思想上对成本会计核算的重视度不够，企业的管理者都是如此，更何况财务人员。如果不能对房地产开发进行很好的成本控制，加强管理人员的管理意识，那么就很难提高其经济效益，很难在市场竞争中取得胜利。

　　二、我国房地产开发企业成本核算中存在的问题

　　( 一) 发展制度不健全

　　现阶段我国市场经济发展迅速，市场竞争力也日益激烈，房地产开发业面临着更高风险的经济危机，成本收益直线下降。部分企业为了抢占房地产市场，实行的是“走一步看一步”的战略，所以这种发展战略是最终导致企业成本管理目标不明确的根本原因，同时也忽视了企业的长远发展。这种管理制度不仅容易在成本核算中对成本管理造成影响，还容易在以后的发展中埋下隐患。

　　部分企业由于没有形成制度化的发展战略，高层的管理者严重缺乏战略计划的制定意识，没有意识到战略计划对于企业成本的重要性，最后导致了战略目标的发展受到影响，房地产开发企业还停留在最初的发展不完善阶段。由于企业的发展制度不健全，所以再对企业进行战略指导时要小心谨慎，防止成本管理的战略目标和战略措施出现严重脱节的状况。成本管理计划如同虚设，成本管理目标如同摆设，要想最终实现成本管理的伟大目标，还要对此进行科学的实际操作。

　　( 二) 成本核算项目不完善

　　众所周知，房地产开发项目的土地使用一般都是大面积开发，而且需要分期进行施工，房地产开发的产品种类有商业地区、居民住宅地区、学生公寓以及别墅等等多种多样。但是在会计准则中，房地产开发成本的具体核算对象的确定，是根据什么来划分的，或是把整个开发项目都作为具体核算对象，在会计准则中是没有明确规定的。根据成本会计的相关规定，在企业生产中直接生产费用都应该归纳到生产成本当中去。

　　( 三) 会计核算对象不明确

　　合理的确定会计核算对象，是房地产开发企业成本核算的首要条件，也是任何行业中企业成本核算的首要条件，划分必须要详细，且过细也不太好。如果划分的过粗可能会无法反映单一项目的实际成本，就无法进行核算，不利于分析成本不稳定的原因。反之如果划分的过细，可能会出现过多的费用则需要进行分配，给核算工作造成了许多不必要的麻烦，降低了工作进度。大多的房地产开发项目，应该对同一地点或是结构相同的开发项目，应该由同一施工队进行施工，或者可以统称为同一成本核算对象。对于开发规模较大且开发周期较长的开发项目，可以结合其需要，按照开发项目的区域进行划分成本核算对象。例如同一个开发项目但是具有不同的功能，从而导致其成本差异较大，在这种情况下，如果不能单独的进行成本核算，那么只有整体的进行成本核算。但是在这种情况下，一般会导致各功能上的核算成本平均化，但是因为成本价格的不同，最终销售价格也会存在巨大差异。这种成本和收入不匹配的原则，不符合会计上的匹配原则。

　　( 四) 成本意识淡薄

　　长久以来，由于我国企业一直实行的都是一种以价格为主要依据，以核算内容为发展目标的一种管理方式。这种管理方式是最终导致房地产开发企业缺乏企业竞争意识的主要原因，同时也在一定程度上影响了企业成本。由于房地产开发商的成本管理意识十分淡薄，所以往往忽略了成本管理在开发的过程中造成的资源浪费，在产品形成成本核算中，主要是要依靠财务人员对文件规定的掌握程度，这样才能控制财务的成本。随着现阶段我国房地产企业的不断扩张，这一行业也面临着更加严峻的挑战。企业成本的不断增加，企业成本管理意识的缺乏，如果还不及时采取有效治理措施，那么将很难在经济市场有立足之地，难以提高我国经济发展的效益。

　　三、推动我国房地产企业成本核算的有效措施

　　( 一) 加强系统制度建设

　　只有不断的加强房地产成本核算制度的建设，使房地产的成本核算工作有法可依，从而保证成本会计资料的可靠性，最终提高会计信息的真实性，促进房地产企业的成本核算水平。房地产开发企业应始终保持一种发展模式，应根据自身企业发展规模大小，加强制度建设，在保证成本会计工作质量良好的情况下，有效的建立会计机构，必要时对工作人员进行培训，增强其专业素质。每一个房地产开发项目都应该具有一个相对应的专业工作人员进行对其进行成本核算工作。如果是较大型的开发项目，那么应设立专门的成本核算小组，专门负责成本核算、成本管理方面的工作，使成本核算和成本管理相结合，建立一种有效的系统制度。

　　( 二) 建立有效的成本核算项目

　　房地产开发企业在房屋成本核算的工作中，必须扎扎实实的做好基础工作，其基础性工作项目主要包括项目预测、项目成本决策、各类有关文件、成本控制计划。根据房地产开发企业的成本费用的收入和支出，编制各类报表，成本工作的重点在于完善各类原始凭证，恢复具有问题的原始数据，建立规范的运作行程，严肃认真的做好自己的本职工作，并且严格执行成本核算的相关规定，加强预算分析。按照目前房地产开发企业的会计制度规定，发开成本属于会计中的一级科目，在一级科目下企业应该根据自身的经营管理需求，进行二级科目的设置，最终进行明细账核算。成本核算项目不适合开设太多，对于不是经常发生业务的成本费用，应尽量合并。相反对于陆续发生费用的业务，特别还是金额较大的，应单独设立一个科目进行核算。

　　( 三) 强化会计核算的真实性

　　对资金的运行情况及运行时间进行有价值的调整，是建立科学有效管理体制的基础。对财务费用的控制，实际上是对资金利用价值的控制，是对贷款利息下降的速度进行的控制。所以要想最后实现对财务费用的控制，应该施行分阶段的控制方式，严格控制房地产的开发进度，缩短其开发周期，降低资金成本。还应在企业内部审计部门设立专业人员，加强内部审计制度的同时保证会计核算的真实性，实现成本管理的最终目的，降低企业成本，提高房地产开发企业的经济效益。内部审计计划的制定，主要是以企业成本会计核算的相关规章制度为主要依据，对于不符合成本会计核算相关规定的财务支出，应该进行严格的禁止，并要追究其法律责任。这样一来，在这种规章制度下，既可以降低成本核算，有提高企业的经济效益。

　　( 四) 树立科学的成本核算意识

　　实际，成本管理还涉及到成本管理机构和成本管理人员，成本管理人员的作用在于日常管理中对企业资金的控制。房地产开发企业中的管理部门，是企业的资金的组织者，单单靠他们单方面的努力是不行的，很难将成本控制政策有效的发展下去。在企业管理层作出相应决策时，企业的成本核算也在发生着巨大变化。房地产的策划部门对工程部门的成本材料管理工作有着影响，销售部门的销售工作对采购部门的成本有着重要影响，财务部门的资金对企业的资金成本核算有着深刻影响。以上一系列影响说明了企业的成本核算对企业的各部门、各部门人员都是密切相关的。

　　对成本核算进行管理和控制是财务人员主要的职责，也是树立科学价值观的基础，成本核算意识是整个企业的员工都应该做到的，企业中的每一个人都是企业成本核算的影响者以及参与者。

　　【参考文献】

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　　［3］赵丽梅． 浅议房地产开发企业成本核算问题［J］． 中国城市经济，2011( 15)