影响房地产项目设计阶段成本控制效果的因素分析

　　第 3 章 影响房地产项目设计阶段成本控制效果的因素分析

　　3.1 房地产项目成本控制存在的问题

　　房地产企业现阶段所存在的项目成本控制问题主要包括以下几个方面：

　　3.1.1 项目成本控制部门配合度不够

　　项目成本管理应该是整个项目的工作，但是在房地产开发项项目成本控制中表现出来的是，成本控制仅仅是一个部门的工作，与其他工作部门之间并没有紧密的关系。这使得各个部门之间没有加强联系，形成了跟部门之间的信息鸿沟，在项目成本控制过程中没有联动各个部门。

　　但是在房地产开发项目中，一般来讲，项目经理更多的关注质量，技术人员更多的关注问题的解决，施工人员更多的关注项目建设的进度，因此在房地产项目开发中，项目工作人员分工明确，各司其职，对于成本控制并没有做到全员参与，项目成本控制的意识薄弱，影响到了整个项目成本的控制。

　　3.1.2 项目成本控制组织不完善

　　大部分房地产开发商没有专门设置项目成本管理和控制的组织机构，而在项目成本控制和管理中，大多数是由财务部门的相关人员进行负责，这就使得项目成本控制组织体系十分欠缺，对项目成本控制和管理产生了很大的影响。

　　在实际的房地产项目开发中，大部分开发商为了资源的更好配置，实行工程的分包，这就导致整个项目工程过于分散，无法进行统一的项目成本管理，对项目资源产生了严重的浪费。

　　3.1.3 项目成本控制管理的技术手段落后

　　完善的流程是项目成本管理和控制的前提条件，我国房地产企业对合同管理的意识还是分欠缺，在成本管理的思维以及成本管理的流程上还不能够满足现代企业项目成本管理的要求。在实践过程中，由于随着项目工程的进度，项目所涉及到的工序以及建设内容越来越复杂，而由于房地产企业对于项目成本管理流程的不够重视，没有建立完善的项目成本控制流程，给项目成本管理带来了阶段的风险。

　　虽然目前大部分企业都制定了项目资源管理以及资源管理的计划，但是在实践过程中，资金池管理的计划实施和控制存在很大的问题，在资金池管理过程中，管理的手段存在很大的问题，没有及时的引入先进的成本管理方法和手段。这就使得整个房地产商项目开发工作的成本管理的实践与计划发生了脱离的现象，对于整个项目资金的周转都会产生十分不利的影响。

　　在开发商项目管理过程中，由于项目成本控制的技术以及资源等方面的不足，同时由于项目控制技术不能够根据环境而进行及时的调整，使得项目成本的费用过高，影响到房地产项目资金的流动。

　　3.1.4 项目成本控制管理的设计考虑不合理

　　设计因素在房地产项目的成本方面具有最强的影响力。若设计方案不合理，存在浪费问题，不管该公司的后期招标有多大竞争性，其所产生的成本问题均无法解决。所以，若要成功进行成本控制，则需要将更多的精力和注意力集中于设计阶段。项目从最初始的规划方案开始到最后的具体施工，设计工作（其中包括施工图设计、二次深化设计等等），由宏观角度，到微观设计，其中包含了多个领域。成本人员应该了解和掌握设计过程中的所有细节问题。在设计过程中，成本人员的参与程度将对其自身作用效果的的发挥产生重要影响。

　　3.2 房地产设计阶段成本管理控制的影响因素

　　3.2.1 方案策划因素

　　项目前期的策划方案也就是对整个项目产生构思，确定项目建设的目标以及项目成本管理的目标，而且需要通过科学化的体系和方式对项目目标进行全方位的论证，为整个项目的批准提供事实依据。项目方案的策划是整个项目建设的前提，在这个过程中需要对影响项目发展的环境进行调查，同时对环境的变化进行合理的预测。项目建设的环境主要包括社会自然环境、人文环境、政治环境等。这些环境是对整个项目进行规划的前提条件，也是进行项目成本控制的重要因素，通过对这些环境的全面分析，为项目决策提供基础。通过对项目环境的调查，根据调查的情况对整个项目决策进行及时的调整和优化，同时有必要的时候需要放弃原先的决策而进行重新的决策。项目前期策划对项目生命期的所产生的影响最为重要，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。

　　前期方案设计的本质是以顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的去满足客户需求，引导顾客的购物心里，有效控制成本最终达到项目盈利。人的需要包括多种层次，多个方面，丰富多彩，以不同的开发项目，不同的开发公司对顾客需求的满足是不同的，某一个项目往往只能满足顾客某一层次的需求。从房产公司的角度看，要把握的是自己的产品针对的是顾客哪一层次、哪一方面的需求，怎样的开发成果是最适合顾客的需求，是最具有开发价值的，这就是项目方案设计的主要内容。对一个房地产公司来说，一般项目开发的目标成本确定前应该移至方案设计阶段，而方案设计阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，一般项目的方案设计都会以实行目标成本控制度量尺，也就是依据有关调查摸底资料和方案设计资料制定支出成本计划，然后分解到扩初设计各环节成本费用支出的具体情况，以便于对各项成本项目计划执行情况进行检查分析。

　　3.2.2 系统设计因素

　　建筑设计通常要做到建筑物各主要平面和立面，简单的表达出大部尺寸，而且这个大部尺寸必须到位，包括电梯用房，配电用房、风机用房、空调机位、管道、风道、通道等等，丢下一处，并会对项目造成很大的损失，图纸设计应该因地制宜，尽量多选用当地的有利条件。

　　工程项目的设计阶段应该按照整个工程任务以及整个工程的决策方案进行指定，设计相关的内容以及各个装置之间的匹配度，其中主要就是对电气系统（例如变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）来确定电气设计具体技术经济指标，而这些系统的确定必须要符合建筑概况、建筑结构、建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料以及相关专业提供的工程设计资料等的要求和规定。建筑概况、建筑结构、相关专业提供的工程设计资料等一般能够在设计院内自行消化，建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料是该阶段影响成本控制的主要方面，变、配电系统设计、火灾自动报警系统设计就需要供电部门、消防部门认可，闭路电视系统设计要跟广电部门协调，智能化系统设计要跟通信部门协调，通过对这些设计的协调和业主的项目计划书明确后才能具体确定扩初设计的各项内容，比如对变、配电系统设计而言，项目工作人员就能够根据相关的要求和规定来确定负荷以及容量；同时能够确定供电电源以及供电电源的电压等级等相关的参数；根据项目建设的具体情况，设计人员确定整个电缆的走势以及未来规划的发展趋势；确定备用以及急用设备的性能等工作；确定正常电源、备用电源、急用电源之间的关系以及切换方式；变化器之间的联络方式以及各种设备的选型；几 继电保护装置的选择与设置，选择符合要求的继电设施的电压以及其他方面的参数；工程项目供电高压和低压线路的走势以及铺设方式。同样对照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统也进行充分合理的扩初设计。通过以上扩初分析，图纸深化后的造价预测并能够一目了然，有效的把握目标成本控制。

　　3.2.3 材料选用因素

　　材料的选用是设计阶段的一大主题，在建筑行业里，材料的更新换代是最快的，也是最具体的，只要我们深入去调查、去研究，对很多材料都可以多重选择，在施工图设计阶段仍然可以在材料上考虑成本投入问题，设计阶段从成本控制角度在材料设备选用方面更是占有重要地位。

　　一般在施工图设计阶段都已将材料设备的选用设计到图纸中去了，所以这些材料设备的选用必须在扩初设计阶段完成，材料设备的选用对控制项目开发成本来讲是非常有效的。

　　例如外墙定型问题，即要考虑品质又要考虑成本，一般外墙面主要材料有涂料、面砖、花岗岩甚至铝板等等，其造价相差悬殊。窗户的造型一般采用铝合金材质，铝合金窗有落地窗、低开窗、飘窗、推拉窗、平开窗、断桥隔热铝合金窗或者还有意大利进口的德高牌ALUK系列隔热窗等等；普通铝合金窗在 300 元每平方米左右，断桥隔热铝合金窗要每平方米 700 元以上，意大利进口的德高牌ALUK系列隔热窗的价位要到每平方米 1500 元以上，其成本投入可想而知，再说到落地窗、低开窗、飘窗，这些开窗做法都大大小小的增加了开窗面积，增加了投入成本，如果说对房屋的品质没有多大的影响，则大可不必增加这些成本。

　　还有如空气调节系统是一个种类多、系统复杂、个性强的一个系统，不同的建筑物有不同的调节要求，其空调系统都不一样，对于房地产开发企业，对空调的选择也是非常复杂的，对每一个系统的选择必须经过认真的技术经济比较后才能确定具体采用哪种空气调节系统。

　　诸如此类材料的选用还有很多，就不一一举例进行说明，但是从以上的材料对比就可以看出，材料的选用对于设计阶段的成本控制来说是有着非常大的影响作用的。

　　3.2.4 设计质量因素

　　施工图设计的粗糙与细致对实际成本的投入影响非常明显，建设单位必须熟悉设计意图及项目的真实需要，编制合适有争对性的各种标书，促进项目成本的更合理化控制。在我国目前的设计行业里，一般的设计院都只负责主体设计或市政设计或景观设计等，也有一些专业的小区功能设计，而缺少综合型、全面性的设计院，如此分散的设计现象容易产生对小区的风格不统一，施工困难甚至大量返工等问题，最终也将造成建设成本的损失。比如智能化工程，一般的新型小区都会设计可视对讲，安全防范、综合布线、信息网络等系统，这些系统的整体性非常强，如果在工程主体设计时只考虑主体的布线布管，就很难判断这些系统需要多少管路，会实行什么样的功能，为了能满足在智能化系统设计时的功能需求主体工程设计阶段往往会增加管道数量，追加成本投入，而到了整个小区智能化设计阶段，很可能会因为智能化功能的创新，升级，影响到原主体设计的预留管道完全报废，造成大量成本损失。

　　一个项目能全面合理的控制投资成本首先要把握招投标阶段对设计的管理支持，也离不开设计阶段对招投标阶段的技术支持，只有一开始就采用一系列行之有效的现代化设计方法和质量、成本控制方法来进行设计开发，才能更好更快的控制房地产开发成本。

　　房地产企业的开发已经从经济实用的住宅开发向美观、舒适的小区住宅快速迈进，每一个新开发的楼盘都在力争小区建设带给老百姓更多的吸引力，现在有很多开发的小区楼盘有很多新的设计理念，比如小区内车辆不能进出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者绿化，这种新的景观设计理念，需要市政配套设计的支持才能实现，市政配套设计时，小区管道特别多，有雨水管道、废水管道、污水管道、电力管道、消防给水管道、智能化管道、燃气管道等等，这些管道的设计必需要满足国家规范，又要满足小区景观设计要求，严重阻碍了市政设计，设计的失败的原因之一就可能是由于景观设计和市政设计的不协调，会造成投资成本的重大损失，因此具体协调相关设计单位成为建设单位在委托设计单位时的重要步骤之一。设计招标的推行过程中，将环境设计和工程主体及配套设施的招标尽量放在一起完成，项目设计责任由投标单位负责，设计单位的选择也由投标单位完成，设计招标方法努力推行经济方案与建筑方案完美结合的一站式服务，多家竞投的方式更为可靠，并在招投标的过程中综合相关专家的评比结果，该方式不仅能够选择更优、更可靠的设计单位，而且可以促进在建筑造型使用功能和项目整体布局中方面设计公司的创新性，不断的寻求不影响质量情况下工程造价更低的方式。