亚泰地产长春公司现状和问题分析

　　第 2 章 亚泰地产长春公司现状和问题分析。

　　2.1 亚泰地产长春公司现状。

　　2.1.1 亚泰集团现状。

　　亚泰集团成立于 1986 年，是上海证券交易的上市公司。目前，亚泰集团已经建成以建材产业、地产产业、金融产业为主业，涉足医药、商贸等领域的综合类大型企业集团。1998 年，亚泰 A 股入选美国道琼斯中国股票指数成分股；2005 年 4 月，亚泰集团入选沪深 300 指数成分股。

　　2014 年度，在中国企业联合会、中国企业家协会评选的“2014 中国企业500 强”榜单中，亚泰集团名列第 281 位，制造业排名第 140 位。在《财富》杂志评选的《2014 年中国 500 强排行榜》亚泰集团名列第 346 位。

　　2.1.2 亚泰地产长春公司现状。

　　亚泰地产长春公司隶属于吉林亚泰（集团）股份有限公司，公司成立于 1986年，注册资本 10 亿元，年综合开发能力 150 万平方米、销售能力 70 万平方米，累计开发竣工并交付使用的面积 347 万平方米，是亚泰集团的支柱产业之一。

　　1994 年，亚泰地产长春公司取得国家房地产综合开发一级资质，是长春市知名房地产开发企业。2000 年通过 ISO9000 国际认证、2003 年被评为中国房地产上市公司 10 强。2007 年亚泰樱花苑项目开工建设，这一项目为棚户区改造项目，2008 年 10 月一期工程交工入住，该项目在 2009 年全面竣工，为改善长春市二道区棚户区居住条件做出了贡献。

　　2010 年 3 月 24 日，亚泰集团与二道区政府签署了“亚泰莲花山国际生态旅游度假项目开发协议书”,标志着总占地面积达 1200 万平方米的亚泰莲花山项目正式启动。该项目的成功取得，为亚泰地产长春公司的持续发展提供了重要保障，是亚泰地产品牌的又一次质的飞跃，也标志着亚泰地产正式向国际化商业旅游项目市场昂首进军！

　　2011 年，亚泰地产长春公司开发的梧桐公馆项目正式开工，并于 8 月份成功开盘上市，开盘上市当日成功认购 1100 余套，销售率达到了 92%,总销售额达 6.3 亿，树立了长春地产市场新的地产标杆。

　　2011 年，亚泰集团成功收购海南兰海集团投资控股有限公司 51%的股权，并新成立了海南亚泰兰海投资集团有限公司（简称亚泰兰海）；亚泰兰海拥有遍布海南、蓬莱、天津、北京、长春等地的优质开发资源，业务覆盖土地一二级开发、城市基础建设和大型旅游综合体开发。

　　2.2 亚泰地产长春公司发展存在问题。

　　2.2.1 发展速度较为缓慢。

　　亚泰地产长春公司成立于 1986 年，在 2006 年亚泰地产首次进入中国房地产百强，是当时东北地区唯一一家入选的企业，并在之后连续四年荣膺中国房地产百强企业。但在 2010 年以后，亚泰地产就再没有入围中国房地产百强名单，2013 年度，甚至没有入围地产 500 强名单。相比较 1987 年成立的万科地产、1997 年成立的恒大地产、2002 年成立的中海地产，亚泰地产的发展历史并不短暂，但发展速度却远远落后于地产标杆企业。虽然亚泰地产在竞争激烈的房地产行业存活了下来，但其发展速度远没有达到预期。

　　2.2.2 发展区域具有一定局限性。

　　截至目前，亚泰地产长春公司项目大都集中在长春市二道区，业务区域较为集中，尽管公司在二道区域性市场上具有较强的综台竞争能力，但在跨区域经营上与全国一流开发企业、以及本地其他房地产开发企业相比仍存在一定的差距，在跨区域经营管理及项目开发规模等方面仍有待进一步提升。

　　2.2.3 缺乏多项目同时运作的管理经验。

　　亚泰地产长春公司在较长的发展历史中，均为单项目运作，缺乏多项目同时运作的管理经验。多项目运作是房地产开发企业实现规模化、由项目公司向集团形态发展的必然途径。项目的开发时间、周期、项目定位、开发模式等单个房地产开发项目的组成因素在多项目运作中表现为对开发资金、土地和管理人才等企业资源在项目间的协调、分配、衔接和均衡。缺乏多项目管理经验使房地产企业保持开发连续性，提高资源配置效率等方面受到限制。

　　2.3 亚泰地产长春公司发展存在问题原因分析。

　　2.3.1 集团重视及支持不够。

　　亚泰集团虽然是以地产起家，但经历了近三十年的发展历程，已经形成了以建材为主，地产、医药、金融、商贸等产业为辅的发展格局。从亚泰集团的2013 年报可以看出，建材业营业收入为 725,745.28 万元，占集团总营业收入的 55.58%,而地产产业营业收入为 124,898.47 万元，只占集团总营业收入的9.56%.由此可见，建材产业在亚泰集团的重要程度。亚泰集团的管理决策模式，本身就是倾向于根据建材行业的特点而设置。因此，对于地产企业的管理无论是从管理思路以及管理方式上都不够成熟。同时，在资金支持上，亚泰集团在同等条件下为了规模效应一贯优先支持建材产业，这也就造成了地产产业在亚泰集团的尴尬地位，从而限制了亚泰地产长春公司的发展。

　　2.3.2 缺乏长远的战略规划。

　　经过近三十年的发展，亚泰地产长春公司创造了良好的经济效益及社会效益，但是回顾其发展历史，公司上下缺乏对于企业发展战略的重视，对企业的战略管理更是欠缺系统的规划。亚泰地产长春公司取得发展正值房地产业高速增长的时期，而在房地产行业下行压力大、利润空间小的现阶段，面对竞争日益惨烈的市场环境，明确发展方向，确立战略定位，是亚泰地产长春公司攸关生死存亡的关键事项。缺乏长远的战略规划一方面是由于亚泰地产为亚泰集团的下属企业，而亚泰集团在其发展过程中建材产业始终是其发展主业，地产产业相对不受重视，从而对其战略选择具有一定的随意性。另一方面，战略规划的缺失也是由于亚泰地产决策层缺乏地产行业从业经验所导致的。

　　2.3.3 融资渠道单一。

　　亚泰地产长春公司项目资金来源比较单一，以集团融资、银行贷款以及项目回收款是亚泰地产最重要的资金来源渠道，信贷、债券等融资方式亚泰地产暂未涉及，筹资方式较为单一，这种较为单一的融资渠道，使得银行信贷政策波动对亚泰地产的资金链影响较大，制约了公司的发展。融资渠道单一是影响中小房地产企业发展的关键因素之一，亚泰地产作为一家本地的房地产企业，由于发展规模限制，也受到融资渠道问题的困扰。