基于法理和制度探析存量房交易网签的法律约束力

　　内容提要： 存量房买卖的网签在实践中相当常见，但因法律未明文规定，理论和实务对其法律效力存在不小的争议，亟需予以明确。网签有成立买卖合同的效力，当事人自行交易的，买卖合同自签署网签申请文书时成立； 通过经纪中介交易的，买卖合同自当事人线下签署买卖合同书时成立。除了通过网签成立的买卖合同，相同当事人就同一房屋还签订内容不同的买卖合同的，应推定网签成立的买卖合同符合当事人的真实合意，反对者要负担反证的证明责任，这体现了网签推定当事人真实意思的效力。在一房数卖时，网签有保障买方债权的效力，应优先实现通过网签成立的合同中买方的债权。根据这一效力，在网签后、房屋所有权转移登记前，卖方不能把网签的房屋抵押给他人。
　　
　　关键词： 存量房买卖； 网签； 合同成立； 债权保障。
　　
　　存量房以二手房为主要形态，以它为标的物的买卖是城市中相当常见的商品房交易行为，目前已成为北京等一线城市房产交易的主力军，其重要的社会意义无需赘言。为了推动房产交易市场的规范发展，提升管理部门的监管水平，北京等地在 2008 年左右开展了存量房买卖网签，即用房屋行政主管部门 （ 以下简称 “房管部门”） 设立的交易信息系统 （ 以下简称 “网签系统”） 线上记载存量房买卖主体、标的物、价款等信息，在线下生成与上述信息一致的、交由当事人双方签字或盖章的买卖合同书，并将上述信息记载于房管部门掌控的楼盘表及房产交易档案。大体而言，网签包括三个环节： 一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同书，三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。
　　
　　在存量房买卖施行网签的地方，网签是一种强制性的制度安排，只要当事人通过市场交易行为，而非参与法院拍卖来买卖存量房，就必须办理网签，且在网签正常存续至房屋所有权转移登记 （ 以下简称 “过户登记”） 期间，同一房屋不能再成为网签买卖的标的物，2010 年广州市国土资源和房屋管理局 《广州市存量房网上交易规则》第 14 条等对此有明文规定。不仅如此，过户登记以网签为前置，2008 年原北京市建设委员会 《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（ 以下简称 “北京网签通知”） 第 1 条就指出，自 2008 年 10 月 15 日起，北京市已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请过户登记前均需进行网签。
　　
　　从实践情况来看，网签的推行，既有效降低了一房数卖等市场失信风险，还有效提升了主管部门的市场监管能力，故 2010 年国务院办公厅 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求进一步建立健全存量房交易合同网上备案制度。此后各地纷纷推行网签，住房和城乡建设部更于 2016 年 4 月提出要网签全覆盖。毫不夸张地说，在行政的强力推动下，网签买卖在全国范围内势必成为存量房交易市场的最基本形态。
　　
　　虽然网签的地位如此重要，但它迄今为止主要是各地房管部门推行的实践做法，尽管有少数规范性法律文件对此有所涉及，但均未明确其法律效力，这就给理论和实践带来不小的困惑，主要表现在： 其一，网签显然有成立买卖合同的效果指向，但它既要网上签约，又要线下签署合同书，那买卖合同究竟何时成立，不无争议。其二，在网签之外，买卖双方就同一存量房另订买卖合同，且其内容与网签信息不一致，应以何者为准，颇有疑问。其三，在完成网签后、办理过户登记前，卖方又把房屋出卖给他人，应否把网签当成优先实现买方债权的考量因素，法院见解不一；〔与此相当，在完成网签后、办理过户登记前，卖方能否以网签房屋为抵押财产，通过抵押登记为他人设立抵押权，也是仁者见仁，智者见智。上述问题分别对应网签不同的法律效力，为了妥当回答，本文将立足于存量房买卖网签的实践运作，结合相关法理和制度来展开分析。
　　
　　一、买卖合同的成立。
　　
　　网签的环节既有网上签约，又有线下签约，其成立买卖合同的功能设计相当明显。这两个签约环节的核心内容是一致的，当事人需凭借网上签约的信息凭证以及所签署的买卖合同书办理过户登记。问题在于，若合同书的签署是买卖合同成立的标志，那网上签约起什么作用，它与合同书的签署是什么关系？ 若非如此，那何时成立买卖合同，又怎么理解签署合同书的意义？ 这些问题事关对网签构造的正确理解，也与当事人利害攸关，必须认真对待。在实践中，买卖存量房的当事人既可能自行协商进行，也可能经由房产经纪机构来居间推动，这两种情形对应的网签程序有所不同，前者称为自行成交的网签，后者称为经纪成交的网签，它们各自的买卖合同成立标志不同。下文以北京市的网签为例进行阐述。
　　
　　（ 一） 自行成交网签中买卖合同的成立。
　　
　　1. 问题的提出。
　　
　　根据 “北京网签通知”第 3 条，自行成交的网签应完成三个环节： 其一，当事人填写和签署包括身份信息、房屋权属和性质、土地使用权状况、抵押和租赁情况、成交价款、签约密码等信息的 《存量房买卖合同信息表 （ 自行成交） 》（ 以下简称 “信息表”） ,并将信息表及相关证明材料提交房管部门的服务窗口； 其二，工作人员核对后，通过网签系统录入买卖合同第 1 -4 条的相关信息，这些信息就是信息表记载的主要内容，打印后交当事人确认； 其三，当事人确认上述信息无误后，由工作人员将买卖合同文本交当事人，当事人约定填写该合同第 4 条之后的内容后，予以签字或盖章。
　　
　　在通常的交易观念中，合同书是房屋买卖合同的唯一书面形式，据此，若把上述流程视为订立买卖合同的整体环节，那么，根据 《合同法》第 32 条，只有当事人在合同书上签字或盖章后，买卖合同才成立。也就是说，即便网上签约环节完成，也不产生买卖合同成立的法律效果，而只是生成了可供当事人签署的合同书，故而，如果把成立买卖合同比喻成射门，完成网上签约只是运球到门框前，当事人签署合同书才是临门那一脚。
　　
　　问题在于，在合同书签署之前，当事人还有签署信息表、提交材料等行为，若它们只是当事人协商订立合同的表现，就能进一步印证签署合同书成立买卖合同的结论，但若不是这样，那就要反思该结论的正当性。究竟如何，只有甄别这些行为后，才能得出结论。
　　
　　2. 签署信息表的法律效果是成立买卖合同。
　　
　　信息表是由房管部门统一设计和提供的格式文书，其中包括当事人、标的、价款等买卖合同的主要条款，还特别提示当事人应就存量房买卖合同示范文本达成了一致意见后填写、卖方应如实告知买方房屋的权属状况、当事人应如实填写等信息，其设置本身具有警示当事人审慎交易的作用，当事人填写并签署信息表，说明当事人确有买卖的意图，并经过慎重思考达成了合意。也就是说，填写和签署信息表的行为显然不是君子协议之类的不受法律调整的情谊行为，而是有法律意义的双方行为。
　　
　　不仅如此，签署信息表的直接目的是提交房管部门以引发网签，为了确保网签的稳定性和可信度，该合意行为一定有法律约束力，不仅当事人一方不能擅自变更或撤回，房管部门也要充分尊重，要确保网上签约的信息与信息表的内容相符。否则，若签署信息表不能产生确定的法律约束力，网签将是建立在沙滩上的楼阁，没有确定性的根基。就此而言，当事人签署的信息表不能归为没有约束力的意向书、草签协议、初步协议之类双方行为。
　　
　　这样看来，签署信息表的结果，是成立了有法律约束力的合同。从交易顺序上看，签署信息表是网上签约的引子，当然更是线下签约的前奏。如果把签署合同书看成买卖合同成立的标志，那仅从交易顺序上看，签署信息表的法律效果，只宜是成立了以将来成立买卖合同为目的的预约合同。但这一定位并不妥当，因为预约合同总体上有延缓法律效力发生、规范本约订立前的行为、合法地规避要式要件或要物要件、建立临时法律约束等功能，而签署信息表与上述功能无一吻合，不能归为预约合同。
　　
　　具体说来： 其一，所谓延缓法律效力发生，是指基于特定原因导致本约不能缔结时，当事人先用本约来稳固将来订立本约的意愿。网签是房管部门设立的交易监管程序，当事人意欲通过市场交易完成房屋所有权的转让，就必须借助网签渠道，网签因此属于当事人买卖存量房的必经步骤，他们签署信息表，实属推动交易进展的无奈之举，而非因买方当前资金欠缺等因素，故意借此来延缓买卖合同书的签署。故而，签署信息表没有推迟成立本约，以延缓买卖合同法律效力发生的功能。其二，所谓规范本约订立前的行为，是指用预约来规范当事人在订立本约过程中的交涉行为。信息表包括买卖合同的主要条款，签署信息表说明当事人已就买卖合同主要事项达成一致，之所以未签署买卖合同书，完全是必须网签这一强制安排惹的祸，故该行为没有规范本约订立前行为的功能。其三，所谓合法地规避要式要件或要物要件，是说对于本约必须符合特定形式或必须交付标的物才能成立的情形，为了规避这些要件，当事人用没有这些要求的预约来加以替代。根据 《城市房地产管理法》第 41 条，商品房买卖合同除了书面形式的要求，别无其他额外要求，签署信息表完全不是用以规避要式或要物的要件。其四，临时法律约束功能指向当事人既希望将来订立合同，又希望还能再考虑以至于还能反悔的矛盾心态，签署信息表不可能有这种功能，因为网签控制的正是存量房买卖的信息和过程，说签署信息表有临时法律约束的功能，只会导致网签目的落空，不足为取。
　　
　　既然信息表的签署能成立合同，但在存量房买卖过程中又不是成立预约合同，其适当的法律效果就是成立买卖合同。这一结论符合合同成立的标准，即信息表包括了买卖合同的主要条款，当事人填写并签署，足以表明他们就房屋买卖达成确定的合意，买卖合同由此成立 （ 最高人民法院 《关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （ 二） 》第 1 条） .
　　
　　但仔细分析，会发现上述结论似乎也不周延。当事人把签署的信息表等材料提交房管部门后，房管部门应把相关内容记载于网签系统，故提交信息表的行为实属请求房管部门启动网签的申请行为，在网签的程序性架构中，它是一种程序行为。在此前提下，再结合申请网签这一当事人填写和签署信息表的目的，完全可把信息表当成申请材料，把当事人签署和提交信息表的行为一体化成申请网签的程序行为，这样一来，签署后的信息表似乎不宜看成买卖合同这类实体法律行为。
　　
　　这种看法站不住脚，因为现实中发生的具体行为自身并没有确定的属性，只有从特定角度并依据具体法律规范进行审视，它才有准确的法律定性，而基于不同的视角或依据，同一行为就会有不同的法律属性。比如，按照强制登记的要求，当事人为了实现转让房屋的目的，必须向不动产登记机构申请转移登记，当事人提交申请书以及申请材料行为的效果，是引发登记机构的受理、审核、决定是否记载于登记簿等职权行为，而不能在当事人之间直接产生实体权利义务关系，故属于启动登记的程序行为。但与此同时，申请表明房屋所有权人有处分其所有权的效果意思，受让人有取得该所有权的效果意思，它因此也属于实体法上的物权合意行为，并因登记完成而产生所有权转移的效果。与此道理相当，虽然从启动网签这一角度来看，当事人签署、提交信息表的行为可合为一体，共享程序行为的属性，但并不妨碍从实体法的角度审视，依据有关成立合同的规范，认定当事人签署信息表会产生成立买卖合同的法律效果。
　　
　　由于当事人签署信息表能成立买卖合同，那就不应把签署买卖合同书当成买卖合同成立的标志，故而，在网上签约环节完成后，即便当事人未线下签署合同书，也不影响他们之间已成立的买卖合同关系，当事人应按照约定履行合同。这一效果认定，不仅符合网签的设计目的和运作实际，还能尽早确定当事人之间的法律关系，督促当事人依约行事。