房地产资产评估论文（8篇期刊范文）之第四篇
摘要：在我国社会经济的不断发展之中，随着城市化进程的不断加快，建筑业也获得了迅速的发展。因为房地产行业和建筑业之间有着直接的关联性，所以将工程造价应用到房地产的评估工作之中，将会对房地产评估准确性的提升起到至关重要的作用。基于这一情况，本文对工程造价在房地产评估之中的应用进行分析，希望可以对当今房地产评估准确性的提升有所帮助。
关键词：工程造价；房地产资产评估；资产评估
在进行房地产评估的过程中，评估人员会应用到一个房地产市场价格的模拟应用机制，进而对房地产价格形成的过程进行模拟，然后通过不同的方法进行评估。而房地产评估的准确性却会受到市场、政策以及技术等诸多方面因素的影响，稍有不慎就会导致评估结果不准确。因此，评估人员开始将工程造价应用到房地产的评估之中，通过这样的方式，将会进一步提升房地产评估的准确性。
一、房地产评估的方法分析
（一）成本估价法
所谓成本估价法，其实就是我们经常提到的承包商法，就是在进行房地产的评估过程中，重新进行评估点价格的构建，并扣除折旧，然后再通过科学的估算方法对项目对象的价格或者是价值进行评估。这是一种应用起来十分简单的评估方法，可以将房价简单地看成是建设成本、各项税收以及正常利润这三项费用的总和。在房地产交易比较少的情况下，或者是无法通过市场比较法来进行评估的情况下，这种评估方法却十分适用。
（二）市场比较法
这种房地产评估方法在房价比较稳定、交易量较大的情况下十分适用。在这一方法的实际应用过程中，市场的走向和房地产商会对估算造成一定的影响。如果房地产的市场较为稳定，在房地产商定价的时候，通常会在原来价格的基础上加上一定的金额。如果房地产的市场不稳定，房价有着比较大的波动范围，在房地产的评估之中就很难应用市场比较法。如果房地产行业出现了泡沫，那么在应用市场比较法进行评估之后，经常会出现评估结果比原来房价高的情况，这样的情况会让房地产行业泡沫产生的速度增加。由此可见，市场比较法更适合应用到交易量比较大的房地产交易之中，比如标准的厂房交易、写字楼交易以及房地产开发用地的交易等。
（三）收益还原法
收益还原法也叫做收益资本法或者是收益现值法。这种估算方法在项目对象未来收益的估算之中比较适用，利用资本转化率、收益乘数以及报酬率等的这些概念，可以让未来收益实现到市场值的转化，进而计算出项目对象的价值。在这种估算方法的应用过程中，主要是将房地产价格形成的预期收益原理作为理论依据，通过收益还原法所估算出的价格就是收益价格。比如：假设有一名投资者拥有一处房产，其每一年之中的纯收益在10万元左右，而这名投资者手里还有资本金100万元。如果这名投资者把手里的100万元资金存入一家年利率是百分之十的银行，这些资本每一年的利息是10万元。那么站在这名投资者的角度来考虑，房地产给他带来的纯收益和他一年之中的资本金利息相等，由此可以估算出，该投资者所拥有的这处房产价值100万元。
二、工程造价在房地产评估之中的实际应用分析
（一）规范开发成本的价格评估
在对房地产的开发成本进行价格评估过程中，比较常用的方法是市场比较法和成本评估法，也有一些会将政府所确定的房屋重置价格作为标准来进行房地产价格的评估，或是通过工程造价法对开发的成本进行评估。但是在实际对开发成本进行评估的过程中，却经常会应用到单位比例法来计算建筑物重置的成本。由此可以看出，在实际进行工程估价的过程中，无论是建筑物重置还是重建成本计算，都可以通过工程造价法来进行计算，但是这种方法却并不是最佳的选择，下面就对具体的情况进行分析。
1.单位比例法与指数调整法的应用
在应用这两种方法进行房地产评估的过程中，一般都是由工程造价站或者是评估公司来发布建筑物成本平方米造价及其价格指数方面的数据资料，同时，这些数据资料也可以通过评估公司以及评估师的收集整理来获得。在对这些数据进行整理的过程中，通常会按照结构类型来进行划分，按照时间顺序来进行整理。比如框架厂房、钢架构厂房以及砖混，在对开发成本进行评估时，都可以将这些数据资料作为基础，来进行成本的评估与分析。
2.成本估价法的应用
在应用这种方法进行评估的过程中，评估师最常用到的方法有两种，其一，单位比较法，其二，指数调整法。之所以经常用到这两种方法，主要是因为这两种评估方法应用起来十分简单。但是在实际的评估之中，如果应用分部分项法和工程测量法，也需要将工程造价法结合进来，并发挥出造价工程师的充分作用与优势。同时，在评估过程中，也应该具备清晰详细的工程图纸和准确无误的构造参数。因为成本估价法的应用过程中会涉及很多的人员，所以在一般情况下，评估师并不会应用这种方法进行评估。
3.基础数据的归纳不足
在房地产的评估过程中，因为数据的归纳具有系统化和概念化的特征，所以，如果评估的建筑物能够符合标准建筑物的条件，那么其数据统计的结果也就会更加符合其实际情况。但是如果被评估的建筑物并不符合标准建筑物的条件，其数据统计的结果也就会与实际情况之间有着一定程度的差异存在，因此数据也就不具备足够的说服力。比如，在对工业建筑的开发成本进行评估时，只有标准的厂房才可以通过统一建筑安装成本来进行评估，如果用统一建筑安装成本法对其他的一般建筑物或者是非标准厂房进行评估，则很难获得准确的数据。
（二）用工程造价来取代成本法进行评估
在对房地产进行评估的过程中，成本法与工程造价法在评估的程序之中和内容之中都有着很大的相似性，但是这两种方法也有着很多的差异性。通常情况下，在对房地产进行评估的过程中，成本法的应用会将社会化的客观成本作为有效依据，而工程造价法的应用，则会将特定条件下的特定工程作为主体来对工程的费用进行计算。这两种计算方法在计算的原则方面也存在很大的差别，在通过工程造价法进行计算的过程中，主要的计算基础是社会化条件，同时也可以在评估的过程中合理调整材料的价格，这样就可以让最后获得的工程造价更加符合实际，进而在应用成本法对房地产进行评估的过程中作为核心依据。但是在实际的评估工作进行之中，因为工程类型的不同，其合同价所受到的条件约束也就不同，所以一些特殊的条件会对工程的合同造价起到较大的约束作用，进而无法直接对其进行评估。
我国也曾经对工程造价清单的计价模式予以大力推广，规定在每一个工程项目之中，无论是税金、规费、措施费用，还是分部分项的工程项目，都应该将数量、项目名称等这些单位明确标注在计价清单之中，而工程量清单计价的定额将会直接由政府来发放。不同的地区也会有着不同的工程量清单计价定额，这样才可以与不同地区之中不同的市场条件做到良好接合。在此过程中，一些企业也可以将自身实际的发展情况作为依据，以此来自由选择企业的定额。
一般情况下，各个省份的定额都是对实物工作之中的一般组成量进行确定。比如，分项工程之中的实体材料消耗以及人工方面的投入都应该和社会的一般技术以及一般劳动效率相符合，这种评估指标不仅十分平均，而且也更具有代表性。一般情况下，投标方会对材料价格以及管理费用进行决定，工程清单的计价可以用来模拟社会报价，分项综合单价将会作为竞标依据，通过不同的工程项目以及具体的情况来计算工程量。
（三）让房地产评估的准确性得以进一步提升
相比较建设市场施工合同的价格而言，房地产评估工程之中的预算价格往往更容易受到市场竞争的影响，所以房地产评估中的预算价格都会比建设市场施工合同的价格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技术的掌握与应用都比较容易，施工技术也不会有太高的难度，这就让建筑工期有了明显的规律性，而在整个建筑工程的施工过程中，施工的强度也会控制在平均值的范围之内。所以在对民用建筑进行施工的过程中，工程所需要的各种资源都可以得到平均的投入，且因为工程项目有着一般性的体量，所以工程所需材料也不会出现较大的价格波动，即使是出现了一定的波动，其价格也都会在建筑企业以及施工单位的可接受范围之内。
就目前来看，我国建筑市场的竞争越来越激烈，这样的情况就会导致预算价格比市场竞标价格偏高的现象出现，所以在对房地产进行评估的过程中，也应该充分考虑到市场竞争在评估结果中的影响作用，在对企业的管理费用以及造价利润进行评估的时候，都应该将具体的市场情况加以充分考虑，但是在评估过程中又不能完全将市场价格作为依据。
在一些进度计划比较短、工期也比较短的项目之中，通常都会产生一些赶工措施费用。同时，如果在施工过程中应用到了一些先进技术，就需要资质与水平比较高的施工单位来进行承办，所以在实际的施工之中，也就会出现额外的一些技术措施费用。因此，在实际的房地产评估过程中，都应该对这些费用进行全面考虑。
如果业主的资金不能落实到位，进而需要施工单位先行垫付，实际的工程费用之中就应该出现相应的垫付费用以及财务费用，但是在进行房地产评估的过程中，却不需要对这些费用加以考虑。
结语
综上所述，随着当今经济社会的不断发展，城市化进程的不断加快，建筑工程的发展和房地产事业的发展都十分迅速。将工程造价应用到房地产评估工作之中，不仅可以让房地产的价格评估更加准确，同时也可以有效促进房地产行业的进一步发展。但是因为房地产这个行业有着一定的特殊性，所以在应用工程造价来进行房地产评估的过程中，应该注重对工程造价进行客观处理，让建筑市场之中的成本组成得以不断完善，这样才可以进一步提升房地产评估计算的准确性，提升房地产评估工作的质量。
参考文献
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[3]杨晓东。房地产评估中工程造价的运用[J].中国房地产业，2019（12）：249.
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