房产面积测算和竣工验收房屋建筑面积测算的差异

　　房屋产权直接关乎购房者利益，应对其面积进行科学严谨地计算。尤其是当前，购房难度较大，如果在面积上出现问题，极易引起纠纷。

　　在以往，房产面积和竣工后房屋建筑面积是依据同样的数据计算的，没有太大差异。然而随着建筑行业的进步，现代化房屋建筑在结构、功能上都发生了变化，若再使用房屋确权的面积数据去计算竣工验收房屋建筑面积，势必会影响到规划验收效果。所以，应分清二者之间的差异，采取适宜的计算方法，保证规划验收的真实性。

　　1 房产面积和竣工验收房屋建筑面积

　　房产面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积包括竣工前后两种，竣工前的面积是设计图纸上的面积，竣工后的面积则是实际测量的面积，包括套内房屋建筑面积和公摊面积。

　　测算房产面积，可为城市规划、土地综合开发利用提供必要的资料，购房者也可以此为依据，检验其房屋面积是否有所缩水。竣工验收房屋建筑面积测算既是登记房屋权属的基础，也是城市规划管理的重要内容。如果因结构或高度等变化而引起面积的变动，可能会破坏原来的开发计划。

　　可见不管是房产面积，还是竣工规划验收房屋建筑面积，都必须按照国家规定标准对其进行精确地测算。在新形势下，二者的测算方法不能再使用同一组数据，而应出台一份专门针对规划验收的测算准则。

　　在测算方式和流程上，它们并没有大的差别，均有以下两方面: ①外业测量。工程项目竣工后，施工单位要向建设方提交盖过竣工章的竣工平面图，建设方在现场对图纸内容和实际建筑进行校核，同时测量房屋建筑的边长尺寸。对一些复杂处要仔细观察、多次测量，一旦发现有误差，应及时处理; ②内业计算。根据设计尺寸和外业测量的数据对比后求其测量平差，然后绘制房屋分层平面图，并按照相关标准和方法计算最终面积。

　　2 房产面积测算和竣工验收房屋建筑面积测算的差异

　　二者的目的各不相同，特别是现代化建筑的施工工艺颇为复杂，形式结构多样，传统的测算方法已不适用。相比之下，两者的作业流程存在有一定的差异: ( 1) 外业测量的差异。除了图纸和实际比较、边长尺寸测量，现状和报建之间的差异也是竣工规划验收测算要考虑的内容。

　　架空层、跨层阳台、居室层高以及商铺大小等因素在测算房产面积时可以忽略，但在竣工规划验收时则不能忽略，而应在绘制的平面图中有所显示。这就对测量人员的能力提出了较高要求，测量人员在竣工规划验收的外业测量中，既要熟悉竣工图纸，又要熟悉原来的报建图纸。房产面积测算和竣工规划验收测算的计算法则有相同点，也有不同点，只有真正掌握了其中的差异，才能降低实际测量中的出错率，以保证外业测量的效果。
　　
　　( 2) 内业计算的差异。按照一般的工作流程，往往是先开展竣工规划验收工作，然后才进行房产权登记。但总结实践经验，为了提高工作效率，可先出示房产确权报告，然后计算竣工规划验收面积，并填写报告。这样做的依据是: 做任何一份报告都需要进行核实，然后测量房屋的墙和外围的最终尺寸，在此基础上利用 CAD 等专业软件加以分析处理，计算出总面积。而竣工规划验收与房产面积的数据，如边长数据几乎一致，且房产整体及局部的数据较齐。如果二者同时进行，则先处理房产问题较为有利。此外，竣工规划验收在封闭阳台、跨层阳台和层高问题等方面，虽然和房产面积确权的测算方式有一定的区别，但都是在其基础上进行的。也就是说如果在房产面积确权中需要计算面积，则在竣工规划验收中也应计算面积。所以在测算竣工规划验收面积时，可参考房产确权面积计算中的某些数据。

　　3 主要差异的具体体现

　　按照国家规定的房产测量规范标准，和某城市规划中所遵循的技术标准和准则，结合不同的情况对二者的差异进行分析。

　　3． 1 计算、不计算和计算一半的差异

　　①封闭阳台。按照测量规范，需对小区住宅的封闭阳台的全部面积加以计算，而该城市规划验收通常只计算一半面积。②不封闭跨层阳台。按照测量规范，在计算时，如果是与复式住宅挑空客厅相对应的部位，应该计算面积; 对于不对应的部位，外沿有悬挂墙体或横梁时，通常计算一半面积，如果没有就无需计算面积。而该城市规划验收只计算一半的面积。③层高低于 2. 2m 的居室。对于此类住宅居室，测量规范不计算面积，而按照该城市的标准，当层高在 1. 2m 以上时，应计算一半的面积。④居室层高过高。对于超标的部分，测量规范不计算增加的面积; 按照该城市的标准，当居室层高在 3. 3m—4. 4m 之间时，按 1. 5倍的面积计算; 如果层高超过 4. 4m，按 2 倍面积计算; 低层住宅的客厅和跃层住宅的客厅不增算面积。⑤非住宅不够高。对于此种情况，两者均不计算面积。⑥水平投影面积比例超标的住宅阳台。测量规范对此部分不增算面积，该城市的规划标准是，当水平投影面积的比例超过18% 时，才对其超标部分增算面积。⑦办公层高和商业层高超标。测量规范对这两部分均布增算面积，而按照该城市的技术标准，办公层高的超标不增算面积，商业层高在 4. 5m 以上且面积不超过 150m2 时，按2 倍面积计算; 如果面积超过 150m2，则不增算面积。

　　3． 2 计算位置和统计方法的区别

　　①住宅套内墙体面积。测量规范需计入套内建筑面积，而该城市的标准则不计入。②住宅分摊计算方法。测量规范按应分摊共有建筑面积的服务范围、按功能区、按套内建筑面积分摊，或按合法分摊协议分摊; 该城市的标准则按标准层套内使用面积比例计算。③住宅阳台量取范围。测量规范按围护结构的外沿量取，该城市的标准则按结构底板量取。④住宅层以外其他楼层共有的建筑面积。测量规范属于应分摊共有建筑面积者，应进行分摊; 该城市标准则不参与套型建筑面积计算。⑤非垂直外墙面下方空间。测量规范按距楼面 2. 2m 处的外墙水平投影计算面积; 该城市标准则按距楼面 1. 4m 处的外墙水平投影计算面积。

　　4 结束语

　　房产面积测算和竣工规划验收房屋建筑面积测算都与购房者的利益和城市规划有关，必须加强重视。在当前形势下，二者之间的差异越来越明显，测算时需注意这一点。在采取新的标准进行规划验收测算时，还要不断探索。

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