2004-2013年住房公积金贷款额对房价影响

　　住房公积金制度是一项政策性的金融制度，起源于新加坡，是新加坡金融系统中重要组成部分。我国住房公积金制度于 1994 年 7 月开始国务院要求在全国推行。住房公积金制度对房地产市场产生了重要影响，是国家宏观调控房价的重要手段之一。因此，研究住房公积金贷款对房价的影响具有重要意义。

　　众所周知房地产价格受多种因素的影响，引起人们关注的因素主要有 2-5 类。最常见的分类方法就是按照影响范围的大小分为一般因素（经济因素）、区域因素（政治因素）和个别因素三类（社会因素）[1-2].其中，在经济因素中最主要是商业贷款。杨正东选取2006-2011 年 70 个大中城市面板数据，研究表明商业贷款在一定程度上影响房价波动[3].廖湘岳针对1998-2005 年个人住房贷款余额和房价作了实证检验，认为商业贷款资金是推动房屋价格走高的重要因素[4].这些研究中金融因素选取的都是商业贷款，而未用住房公积金贷款。仅有个别学者研究了公积金贷款对房价的影响，如赖一飞以武汉市为例，得出公积金贷款额和房地产销售面积存在长期均衡关系[5],但模型拟合度较低；还有学者针对某一区域经行研究，但其结果不一定能适用于长沙市。

　　总体而言，国内学者多对公积金的制度进行定性研究，定量较少；或者对房地产价格影响因素进行分析，但都忽视了一重要因素---住房公积金个人住房贷款（简称住房公积金贷款）。长沙市作为长株潭城市群核心城市，并且是是湖南省省会。因此，以长沙市为例，利用多元线性回归模型探讨 2004-2013 年住房公积金贷款额对房价影响，为政府部门制定住房公积金制度，解决民生问题和规范房地产市场稳步发展提供可行的参考和依据。

　　一、数据来源和研究方法

　　1、数据来源

　　笔者以长沙市作为研究对象，选取 2004-2013 年度的住宅商品房均价、住房公积金贷款额、年末常住总人口、公积金贷款利率（五年以上）、人均可支配收入等数据。

　　住宅商品房均价来源于《长沙市房地产市场年报》，年末常住总人口数和人均可支配收入来源于长沙市国民经济统计公报，公积金贷款额来源于长沙市住房公积金网的公积金管理中心公报和《湖南日报》，公积金贷款利率（五年以上）来源于《中国金融统计年鉴》。

　　2、研究方法

　　本文选用的方法是计量经济模型中的多元线性回归模型，软件版本是 Eviews6.0.

　　二、长沙市住房公积金贷款对住宅房价的影响

　　1、长沙市公积金贷款对住宅房价情况分析

　　长沙市于 1995 年建立并推行住房公积金制度，1998 年开始发放住房公积金贷款，当时额度为 3-5万元，并不断发展壮大。截至 2013 年底，归集住房公积金 55.22 亿元，累计归集住房公积金 290.69 亿元；发放住房公积金个人贷款 13094 户、38.01 亿元，累计发放个人贷款 108253 户、193.00 亿元；2012-2013 年度业务收入 7.37 亿元，增值收益 3.57 亿元。在促进长沙个人住房公积金制度和建设和谐长沙方面发挥了积极作用。

　　（1）长沙市公积金贷款的时间波动

　　从图 1 看出，从 2004 年到 2013 年十年期间，长沙市公积金贷款额由 3.69 亿元增长到 38.01 亿元，增长了 10.3 倍。其中 2004 年、2005 年和 2006 年的住房公金贷款额分别是 3.69 亿元、4.78 亿元和 5.76 亿元，增长率分别是 148.95%、15%和 20.5%,但是 2007 年有 175 亿元，增长率为 196%,这与住宅均价增长率最高的一年一致，尽管这两年国六条和国十五条相继出台，但房地产市场依旧快速发展，并带动公积金贷款增长态势不容小觑。2008 年公积金贷款额下降到10.33 亿元，增长率 -39%,原因是受到金融危机的影响，但是房价并没有下降，说明长沙市公积金贷款额比较敏感，相比于住宅均价增长率，住房公积金贷款额变化更明显。经济危机一过，2009 年贷款额快速回归，达到 22.94 亿元，增长率高达 122%,而后2010-2013 年这四年都稳步增长，增长率最快的一年是 2012 年，增长率为 44.3%.

　　（2）长沙市住宅商品房价的时间波动

　　2004-2013 年十年期间，长沙房价持续上涨，年均增长率 12%,全国平均水平为 7%.长沙市住宅均价增长率变化范围在 1%-32%之间，起伏相对较大但对于公积金贷款额增长率来看，变化比较平稳。从2004-2013 年 长 沙 市 住 宅 均 价 增 长 了 159% ;2004-2006 年增速比较平缓，但 2007 年 3541 元 / 平方米，增长率达到近十年最高值为 31%,原因之一是当年土地开发投资额高达 626022 万元，是最高的一年；2008 年到 2009 年受到金融危机影响增长率只有5.56%,增长幅度略有放缓，但 2010 年增长率达到21.51%,并从 2010 年开始近四年每年增长率幅度逐年下降，平均下降 9 个百分点，但总体而言都保持了较快的增长。在 2014 年 11 月 22 日，长沙市个人住房公积金贷款利率下调，其中五年以下（含五年）由 4%下调至 3.75%,五年以上由 4.5%下调至 4.25%,利率下调无疑会刺激楼市活跃。

　　2、相关性分析

　　设住房公积金贷款额（亿元）为 X,住宅商品房价格（元）为 Y,求出两者相关系数 r=0.96说明两者具有很高的关联度。

　　小结：近十年住房公积金贷款额和房价都持续上涨，公积金贷款比房价反应更灵敏，公积金增长率起伏大；相关系数表明两者关系高度关联。为了进一步得出长沙市公积金贷款对房价影响的定量变化，将运用多元线性回归模型进行研究。

　　3、规律研究

　　（1）设立多元线性回归方程模型

　　房地产市场房价分类众多，但住宅房价是房地产市场重要部分，因此以住宅均价作为衡量房价的指标，长沙市住房公积金贷款受到多方因素的影响，主要受到住房公积金贷款利率（五年以上）、常住人口和人均可支配收入的影响[6],并且在影响住房公积金贷款的同时也影响着房价的波动。

　　其中由于公积金贷款一般期限大于五年，采用五年以上贷款利率作为分析变量，公积金贷款率是与上一年加权求得的十年平均数；所以采用人均可支配收入、年末常住人口数、公积金贷款率（五年以上）、住房公积金贷款额和住宅均价作为模型主要指标。对以上数据取对数，设多元线性回归模型为：

　　③残差分析

　　残差图中 Actual 代表实际值，Fitted 代表模型预测值，Residual 代表残差值，图标中黑实线表示表示准确值，点表示偏差；从图表来看，除开第三个数据略有偏差，整体残差不存在自相关，在残差中没有没被解释的变量，说明模型解释得很好。

　　（3）构建出长沙市房价计量经济模型：

　
 

　　过的；R²是 0.98 表示拟合度非常高，能准确反映线性关系，修正 R2也有 0.96;Prob（F-statistic）=0.00027<0.05,表示具有研究统计意义。

　　即住房公积金贷款每增加 1%,住宅商品房价格上涨0.05%,在全国处于中等水平。

　　结 语

　　综合上述研究结果表明，长沙市住房公积金贷款和住宅房价存在正向的线性关系，长沙市住房公积金贷款对房价具有拉动作用，这种拉动作用影响显著。

　　因此要完善住房公积金贷款机制，更有效地发挥住房公积金对保障住房和改善民生的作用。基于以上结论提出几点政策建议：

　　一是扩大住房公积金覆盖面。扩大党政机关、事业单位等住房公积金管理范围；对于企业的公积金覆盖范围应加强对非公有制企业的公积金制度管理，重点加强民营企业管理机制。

　　二是监督民营企业不建不缴情况。现在长沙民营企业职工公积金不存不缴现象突出，应由长沙市政府部门、中国人民银行和住房公积金管理中心等单位组成长期检查小组，纠正住房公积金不建不缴、少缴漏缴和损害职工权益的突出问题并认真排查住房公积金管理中存在的资金风险问题。

　　三是完善住房公积金贷款利率政策。实施差别化的利率制度，可根据职工缴存年限、额度和家庭条件实行不同档次的利率政策；在提高购房者购买能力的同时加强对职工住房公积金使用认知度的普及，尤其应倾向于中低收入家庭。

　　[参考文献]

　　[1] 陈双双。房地产业结构性矛盾解析与建议[J].湖北成人教育学院学报，2001,3（2）：30-33.

　　[2] 叶剑平。我国房地产估价的发展趋势与对策[J].中国房地产，2001（8）：76-78.

　　[3] 杨正东。住房贷款利率政策调整对住房价格的影响[J].天津商业大学学报。2012（1）：32-38.

　　[4] 廖湘岳，戴红菊。商业银行贷款与房地产价格的关系研究[J].上海经济研究。2007（11）：91-96.

　　[5] 赖一飞。住房公积金贷款对房地产销售的影响研究[J].珞珈管理评论，2011,8（1）：135-141.

　　[6] 周哲。湖南省直住房公积金贷款风险管理研究[D].长沙：湖南大学统计学院，2011:1-43.