现行物业服务费管理的不足及对策

　　随着经济的快速发展，物业纠纷的数量及复杂程度也伴随着物业服务的发展而日益增多、日益严重。本文侧重探讨物业服务费管理存在的问题并提出相应的解决建议，以期提高物业管理服务水平，维护业主的合法权益。

　　一、物业服务费管理存在的问题

　　物业服务费管理比较混乱，收费及管理主体的设置有待完善。由于我国《物业管理条例》中没有对于物业服务费的收取和管理予以明确规定，尽管在各地立法中均规定物业服务费有物业公司收取并进行管理，但是在现实生活中，关于物业服务费的收取以及对于物业服务费的管理却经常出现种种问题。而同时业主对于物业服务费缺乏相应的监督措施，导致问题逐步恶化，成为业主和物业公司发生矛盾的主要原因之一。有一种观点认为大部分业主对于物业服务费都是持有抵制态度的，其实这种观点不是十分正确的，如果服务质量好，物业服务费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。

　　而物业公司服务质量的好坏在很大程度上在于是否有针对物业公司服务质量的有效监管手段。我建议可以引入网上公示制度，将物业公司的具体情况以及业主对于物业公司的投诉在网上予以公开，实行“阳光物业”。该平台由相关行政机关建设和维护，任何人可以查询物业公司对于业主投诉的处理效率、处理结果以及业主的满意度，这样来讲就可以将各个物业公司置于阳光之下，促进物业公司的优胜劣汰，切实保护业主的合法权益。关于物业费的收取，在实际生活中经常会有部分物业公司出于种种目的，对少数业主减免或赠送物业服务费，而这种行为将会导致比较严重的后果。一方面由于少收了部分物业服务费，所以容易导致物业服务质量的下降，另一方面由于只是针对少数业主实行特别优惠，容易造成对其他正常缴费业主的不公平，更为严重的是一旦其他业主得知内幕消息后也会要求物业公司减免物业服务费，从而导致更加严重的恶性循环。综上，对于物业服务费的收取及管理需要进一步的完善，只有物业服务费的收取及管理走上正轨，才能有效预防由于物业服务费的收取所引发的种种问题，才能在切实维护业主的合法权益。

　　二、物业服务费管理的完善建议

　　关于物业服务费的收取及管理主体的进一步完善，我认为应当充分发挥业主委员会的作用，规定业主委员会为物业服务费的收取及管理主体。由于物业管理费本是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权本应属于全体业主。其收取权及管理权归由业主大会或业主代表大会选出的，由业主代表组成的，代表全体业主行使各项权益的业主委员会享有比较合理。

　　因为业主对于业主委员会的产生以及日常的运作比较熟悉，同时业主作为房屋所有人依法享有在业主委员会中的各项权力，业主可以通过多种手段对业主委员会的工作进行监督。

　　同时业主委员会是由业主代表组成的，业主代表对于各位业主一方面是代表与被代表的关系，更重要的是经常往来的邻里关系，所以业主对于业主代表的感情也一般比物业公司亲近，理所当然的会比较信任业主代表的工作。综上物业服务费的收取如果由业主委员会进行的话会有利于业主缴纳，同时也方便业主进行监督。同时，业主委员会对于物业公司的服务有权进行监督，建立物业服务支出查询机制，保障业主知情权。通过该项制度，让业主能够随时随地的查询到物业公司所支出的各项费用。

　　业主委员会对于物业公司进行切实监督，如果物业公司的服务质量较高，符合业主的期望，那么业主委员会应当按期支付物业服务费给物业公司。如果物业公司的服务不是很理想甚至比较差的话，业主委员会也有权暂缓支付物业服务费给物业公司。在市场经济的条件下，通过经济方式调节经济主体的行为是比较有效的，业主委员会通过物业服务费的支付调控可以切实有效的监督物业公司的服务，可以及时纠正物业公司的各种不良行为，让物业公司重视业主的意见，重视业主委员会的监督，从实际上有力维护业主的合法权益。需要注意的是，业主委员会对于物业服务费的收取以及支出必须制定严格的规章制度，建立专用的账户，并且应当对于物业服务费的支出进行公开，接受业主的监督，同时业主有权利要求业主委员会对于物业服务费的可疑支出进行说明。另外，我认为可以引入专业的会计师事务所进行审计，鉴于审计的服务费用比较大的现实，可以将几个业主委员会的审计业务打包给一家会计师事务所，从而降低审计费用。对于由于种种原因没有成立业主委员会的个别老旧小区以及分散小区，可以建立一个物业服务费收取及监管联合平台，该平台由各个小区的业主按比例选出负责人，共同组建一个监管机构，共同委托给一个会计师事务所，从而一方面有利于物业服务费的收取和使用监管，同时有利于为今后成立正式的业主委员会打好坚实的基础。综上，通过业主委员会或联合平台对物业服务费的收取和使用进行有效监督管理，可以切实督促物业公司重视业主对于物业公司的意见和投诉，使物业公司积极地为业主服好务，切实维护业主的合法权益。综上，通过分析物业服务费管理存在的问题及其发生的原因，结合实际，提出了几点完善建议。希望本文能够为完善物业服务费管理制度，提高物业公司服务水平，维护业主的合法权益奉献微薄的力量。

　　参考文献:
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