全面二孩政策下学区房价格上涨的理论分析

　　摘    要：　全面二孩政策会带来社会资源及配套设施需求的变化, 学区房作为住房与教育的共生体, 也受到政策的一定影响。生育政策的放松会带来家庭结构的变化, 同时也带来了家庭资源重新分配的需求, 研究发现, 全面二孩政策下购买学区房能够使家庭资源在两个孩子间分配效用达到最佳, 而二孩生育计划推迟了家庭推出学区房的计划, 整体上造成学区房需求增加、供给降低;根据供需价格理论, 需求增加和供给降低双重作用下, 全面二孩政策推动了学区房价格的上涨。

　　关键词：　全面二孩政策; 学区房; 教育资源; 供需价格理论;

　　一、引言

　　全面二孩政策的颁布旨在缓解人口老龄化、劳动力缺口大等问题, 意图通过提高生育率达到增加人口并促进社会经济发展的目的, 但是政策放宽后, 统计数据显示生育率并没有预期的高, 深入探究发现可能与家庭教育成本有关, 而学区房属于教育成本的一种。在我国, 义务教育阶段采取就近入学原则, 即家庭拥有某校划分区域的住宅便获得该校的入学资格, 原本是促进教育公平的政策, 却在房地产市场供需不平衡的情况下, 导致学区房价格越来越高, 增加了家庭养育孩子的成本。全面二孩政策下, 家庭结构发生变化、人口数量提升势必会对社会公共资源及基础设施产生新的需求, 学区房作为住宅与教育资源的共同载体, 也会受到一定影响。家庭对于学区房的需求可能会有所增长, 从而进一步推动学区房价格的上涨, 导致公共教育资源价格提高, 也不利于房地产市场正常发展, 因此有必要研究政策对学区房价格的影响机理。

　　二、理论分析

　　(一) 学区房的教育资源属性特殊

　　学区房是家长为了子女能够接受到优质的教育资源所支出的间接费用, 之所以是间接费用, 是因为学区房本身最大的属性是住宅, 学区只是其附带的特殊属性之一, 但正是这个特殊属性造成了它与普通住宅之间的价格差异, 这个差距也是家庭为子女入学所支付的间接费用。学区房作为教育资源还具有一次性投入的特性, 即在子女完成义务教育阶段前, 除了购置房屋承担的每月贷款外, 并不需要再额外投入经济资本, 而房贷也属于购房时制定好的支出, 不会随着时间增加。拥有学区房的家庭, 其子女便可以进入相对应的学校接受教育, 并且不区分一孩和二孩, 因此对于二孩家庭来说, 并不存在分配这类教育资源的必要性, 两个孩子可以同时享受到学区房带来的入学资格。加上学区房的一次性投入特性, 二孩的家庭不需要因为二孩的出生而增加这部分投入, 反而会减少每个孩子在接受这类教育时的人均成本。

　　(二) 全面二孩政策对家庭学区房需求的影响分析

　　根据家庭经济学理论可知, 家庭资源主要包括物质资源、人力资源和时间资源等, 这些资源总是稀缺和有限的, 所以家庭决策时会使这些资源的效用发挥到最大。

　　对于无二孩生育计划的家庭来说, 全面二孩政策并未太大影响, 但是对于计划生育二孩的家庭来说, 家庭人口结构发生变化, 如何将各类家庭资源合理组合达到最大效用是家庭决策必要考虑的问题。二孩的养育带来了一系列资源的支出, 出生时医疗费、年幼时奶粉费用等物质资源的支出, 新生儿耗费的家庭人力资源和时间资源也较多, 在各类资源约束的条件下, 势必会挤压原本一孩获得的资源, 降低了一孩本可以带给家庭的效用。在二孩占用大量时间资源的情况下, 家庭急需做出其他决策保证一孩的质量, 而学区房的教育特殊性可以满足这一点。

　　首先, 学区房意味着一孩能够接受更好的校园教育;其次, 学习环境、教学质量在一定程度上能够减少教育学不足带来的校外额外教育成本;其次, 优质学校对于学生的素质培养、思想教育等更为完善, 降低了父母对于一孩教育所需要投入的时间成本;最后, 学区房能够使两个孩子同时享有优质学校的入学资格, 意味着二孩的基础教育也能够得到保障, 在一定程度上可以减少未来家庭需要耗费的资源。因此购买学区房能够弥补生育二孩对一孩带来的资源稀释, 并且节省下来的时间资源和人力资源可以投入到二孩中, 使二孩得到更好的照料。所以在一孩教育和二孩养育的双重压力下, 家庭迫切需要消耗家庭的物质资源购买学区房, 结余出时间和人力资源投入到二孩中, 才能够达到家庭效用最大。综上所述, 全面二孩政策加剧了家庭购买学区房的必要性, 增加了学区房的需求。

　　(三) 全面二孩政策对学区房供给的影响分析

　　二手学区房市场交易属于各家庭之间的交易, 其供给的主要来源为持有学区房的家庭进行的房屋转卖行为, 一般在子女完成了义务阶段教育后, 部分家庭会将持有的高价学区房在市场上进行出售, 以换取更多的物质资源。全面二孩政策实施后, 部分家庭进行二孩生育, 对于已经有学区房的家庭来说, 学区房属于已经支付的教育资源, 并且子女间可共享, 这意味着无须再为二孩购置学区房, 如果此时将学区房出售, 尽管会换来更多的物质资源, 但是需要对二孩的教育投入更多的校外费用及时间成本, 如果保留学区房, 那二孩的教育成本得到大大缩减, 所以本来在一孩结束义务教育阶段时就可以转卖学区房换取更多经济资本的家庭, 在有二孩生育计划的情况下, 为了满足二孩的入学资格, 家庭会推迟推出学区房的计划, 导致市场上二手学区房的供给减少。

　　一手学区房的供给主要来源于新建商品住宅和优质教育资源的结合, 意味着要增加优质教育资源学区范围内的供给, 有两个途径, 增加优质教育资源和增加已有优质教育资源学区范围内新建商品住宅的供给。政府是公共物品的提供者, 义务教育阶段的公立学校也由政府提供。一般优质学校为区、市、省级重点学校, 具有办校时间长、师资力量好、学生整体质量高等特点, 政府如果投入资金创办新的学校, 短期内难以具备较好的师资力量及重点评级, 并且已有的优质学校在家长的印象已经形成, 就算投入资金到已有的普通学校, 短期内也难以改变刻板印象。因此, 短时间内优质教育资源的选择范围并不会因为教育资源的增加而扩大。除了部分房价过高的城市外, 我国大部分城市的新建商品住宅市场实行预售政策, 即购买时的房子为期房, 而学区的划分以已有住宅为准, 即在家庭收房取得房产证的情况下, 才具有相应学校的入学资格。住宅属于不动产, 其开发也具有一定周期, 有些房屋尽管已经出售, 但是距离获得房产证和入学资格还有一定时间, 短期内已出让土地上的新建学区房不会增加;已有的优质学校大多数在中心城区内, 周边土地拆迁费用高且困难大, 政府的土地出让计划又与提前编制的城市规划相关, 土地供应计划不会在短时间内进行大幅更改, 因此短期内不会增加优质学区范围内的土地供给。综合可知, 短期内优质学校难以增加、已出让土地学区房供给需要一定时间、学区范围内土地供应需遵循城市规划, 因此全面二孩政策不会带来一手房供给的增加。结合学区房的一手房和二手房市场, 全面二孩政策整体上减少了学区房的市场供给。

　　(四) 供需变化下学区房价格变化分析

　　根据供需价格理论可知, 商品均衡价格同时受到需求和供给影响, 需求增加价格上涨, 供给增加价格下降。全面二孩政策带来了学区房需求的增加和供给的下降, 而需求增加和供给下降都会带来价格的上升, 因此在需求和供给双重变化下, 全面二孩政策推动了学区房价格的上涨。

　　三、对策建议

　　基于以上分析可知, 政策下学区房价格上涨主要原因是供需不平衡, 因此从供给和需求角度提出以下建议: (1) 增加学区房供给, 满足全面二孩政策下家庭对于学区房的需求。包括提升普通学校教学水平、新建优质学校等; (2) 鼓励高质量民办教育的发展, 降低学区房需求。政府对民办学校进行政策支持, 提高其认可度, 降低家庭对于公立学校的依赖, 减少学区房需求。

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