物权变动的规则是确定物权归属的基本依据，而有关物权变动公示的效力的规则，则是确定物权变动是否发生或者虽已发生但其效力是否完整的基本依据。下面由学术堂为大家整理出一篇题目为“不动产物权登记与变动的效力”的物权法论文，供大家参考。
原标题：物权登记的效力及其法律适用---对《物权法司法解释一》相关规定的解析
摘要：不动产登记无确权效力。《物权法司法解释一》第1、2条区分了不动产物权登记所涉及的民事诉讼纠纷与行政诉讼纠纷的界限。第6条实际上针对的只应是申请并已由法院对财产采取强制执行措施的普通债权人。
关键词：物权登记；确权效力；特殊动产；物权法解释
物权变动的规则是确定物权归属的基本依据，而有关物权变动公示的效力的规则，则是确定物权变动是否发生或者虽已发生但其效力是否完整的基本依据。由此，物权变动的公示（尤其是不动产物权登记）是物权制度中最为重要的核心内容。司法实务中，对于不动产物权登记的效力一直存在理解上的偏差，其中主要者有二：一是误认为不动产物权登记具有“行政确权”效力；二是不能正确理解和适用“物权变动未经公示不得对抗善意第三人”的规则。因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）中，重点就不动产以及机动车等特殊动产的物权登记的效力作出了规定。该司法解释的相关规定大体上反映了理论界所达成的共识，但也有个别规定尚值商榷。但无论如何，正确理解该司法解释的各项规定，对于物权纠纷的公正裁判，实属必要。
一、不动产物权登记的性质
《物权法司法解释一》的第1、2条 规定确定了不动产物权登记的性质，区分了不动产物权登记所涉及的民事诉讼纠纷与行政诉讼纠纷的界限。而第8条规定则是对不动产物权登记的所谓“确权”效力的明确否定。
（一）相关诉讼纠纷的分界
1.违约行为与违法行政行为的区分
对于不动产登记的性质在认识上的错误，首先与人们观察事物的方法和角度有关：就日常观察而言，不动产登记是当事人向登记机关申请办理登记至登记机关办理完毕登记手续的全过程，据此，不动产登记很容易被单纯认为是登记机关实施的具体行政行为。但如采用法律观察的抽象方法，以法律关系作为观察角度，则不动产登记应区分为性质完全不同的两种行为：一是当事人“办理”不动产登记的行为（指当事人申请并协助登记机关办理登记的活动），其性质为履行不动产买卖、投资、赠与或者抵押等合同义务的民事行为，此种行为基于当事人之间的民事法律关系而产生；二是登记机关“办理”不动产登记的行为（指登记机关接受当事人申请并依据登记规则完成相关登记程序的活动），其性质为行政机关依据有关登记的行政规范所实施的具体行政行为，此种行为在登记机关和申请办理登记的当事人之间产生行政管理关系。由此可见，与其说不动产登记具有“两面性”（一面是民事行为，另一面是行政行为），不如更为准确地说，当事人实施的“办理”不动产登记的行为与登记机关实施的“办理”不动产登记的行为，是两种完全不同的行为，而非同一行为的“两面”.因此，如当事人一方不按合同约定“办理”不动产物权登记，或者不动产物权登记因一方的不予协助、配合而无法完成等，其行为构成违约，由此引发的纠纷属《物权法司法解释一》第1条所规定的“因作为不动产物权登记基础的买卖等合同所产生的民事争议”;如果登记机关怠于“办理”或者违法“办理”不动产物权登记，则其行为构成行政不作为或者违法行政行为，由此引发的纠纷属行政纠纷。
2.登记基础行为效力与登记行为效力的区分
鉴于当事人之间签订的买卖、抵押等合同是登记机关据以办理不动产过户、抵押权设立等物权变动登记的基本法律文件（基础），而登记机关办理登记所产生的物权变动的效果正是当事人履行合同义务的效果，因此，在某些情况下，当事人所提出的行政诉讼请求有可能系以民事争议的解决作为依据。例如，当事人诉请确认不动产过户登记行为无效，理由是作为登记基础的不动产买卖合同应属无效或者应予撤销。而在另一些情况下，当事人所提出的民事诉讼请求也有可能包含对登记机关的登记行为效力的否认。例如，当事人诉请确认买卖合同无效，同时请求确认不动产过户登记无效。从逻辑上讲，据以办理登记的不动产买卖合同无效，则登记的基础丧失，登记的效力当然自始不发生。因此，合同的效力与登记行为的效力之间存在直接的牵连。但是，基于两个原因，合同效力的认定与登记机关的登记行为的效力认定必须分开，分别纳入民事诉讼和行政诉讼中予以裁判：（1）二者所涉法律关系主体即诉 讼主体不同：因合同效力认定产生的纠纷，原、被告应为合同双方当事人；因登记机关的登记行为效力认定所产生的纠纷，原告为申请办理登记的当事人，被告为登记机关；（2）二者所适用的法律不同：合同效力认定的实体法依据是民法规范，其程序法依据是民事诉讼法；登记行为效力认定的实体法依据是有关登记的行政法规，其程序法依据是行政诉讼法。
据此，《物权法司法解释一》第1条最为重要的意义便在于正确地将登记的基础行为（合同或其他法律行为）与登记机关的登记行为相区分：凡涉及合同效力认定，应由民庭审理；凡涉及登记行为效力认定，应由行政庭审理。事实上，如据以登记的合同已经被司法确认为无效或者被撤销，则登记因基础丧失而当然无效，当事人应直接请求登记机关撤销登记，如其请求被拒绝，当事人应以行政机关不作为为理由提起行政诉讼，无需请求确认登记行为无效。相反，在据以登记的合同的无效尚未被司法确认的情况下，登记机关有权拒绝当事人以此为理由而提出的撤销登记的请求，对于当事人在行政诉讼中据之提出的确认登记无效的请求，如当事人已另行提起请求确认合同无效的民事诉讼，法院应根据《行政诉讼法》第61条第2款 的规定，中止行政诉讼。如当事人并未另行提起该种民事诉讼，则法院应驳回其行政诉讼请求。与此同时，民事法庭只应审理因合同效力而发生的纠纷，并 根 据 事 实 和 法 律 作 出 合 同 无 效 或 者 被 撤 销 的 判决，但无须也无权对登记行为的效力作出任何裁判。
应当指出，根据登记基础行为与登记行为相分离的原则，据以登记的合同被认定无效，登记行为当然无效，但据以登记的合同即使有效，如果登记程序违法，也有可能导致登记行为无效。
上述分析，也适用于与不动产登记相关的民事代理行为的效力认定所产生的纠纷。
（二）不动产物权登记无确权效力
不动产登记具有公法上的多种管理功能（土地资源保护、城市建设规划、税收乃至房屋限购政策等），但在民法上，其作用主要在于公示不动产的权属状态即不动产物权变动的事实。诚然，在采用“形式主义”物权变动模式的情况下，基于法律行为的不动产物权变动，原则上根据不动产登记而发生，即“公示导致物权变动”,但登记作为不动产物权变动的法定依据，并非适用于一切不动产物权变动（如依我国《物权法》的规定，农村集体土地承包经营权、地役权等不动产物权的变动非以登记为准，而非基于法律行为的不动产物权变动，均非以登记为准），但某些不动产物权变动以登记为发生依据，并不等于登记就是对物权归属的一种具有约束力的法律确认即“确权”:（1）如果将“确权”理解为对物权归属争议的裁判，则当事人之间因物权归属所发生争议，其性质为民事纠纷，作为行政机关的登记机关并无裁判权；（2）如果将“确权”理解为对物权原始取得的确认，则依照《物权法》第30条的规定，当事人因修建等事实行为而取得不动产物权，其取得依据为《物权法》第142条的规定（原则上，建筑物所有权归属于土地使用权人），其取得时间为事实行为完成之时，其物权并非依据登记“确权”而取得。
前述分析表明，不动产过户登记仅为对不动产转让事实的记载并使之发生转让的效果，并非对不动产权属的确认；不动产设权登记仅为对不动产抵押权的内容的记载并使之发生设立的效果，亦非对该抵押权的确认。而对于已经依法设立的不动产物权（如地役权），登记则单纯具有公示的效果，当然更不是对该项物权的“确权”.
事实上，通常所称之“登记确权”,其含义并非由登记机关对不动产权属作出确认，而仅仅是指不动产登记具有明确物权具体内容（土地使用权性质、土地或者房屋的具体面积、权利人姓名或者名称等）的功能，此种功能，与物权归属裁判或者法律确认意义上的“确权”是两回事。
据此，《物权法司法解释一》第1条有关“因不动产物权的归属产生的争议”应属民事争议的规定，从诉讼的角度明确地否认了不动产登记的“确权效力”.与此同时，其有关物权归属争议处理的第2条规定，则进一步明确了两个问题：（1）在不动产物权归属而发生的民事诉讼中，人民法院应当根据事实和法律作出裁判，被告所持有的不动产权利证书，不能成为该项裁判的障碍；（2）在诉讼中，不动产权利证书具有“权利推定”效力，只有在原告“有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”时，人民法院才能支持其诉讼请求，否则，应推定不动产权利证书的记载为正确记载。
而该司法解释第8条则从权利保护的角度认定了未经登记的不动产物权的强制力即具有“不受侵害性”,直接否认了不动产物权登记的“确权”效力。根据该规定，因司法裁判等公法行为以及遗产继承、事实行为取得的不动产物权如受不法侵害，即使未登记，也受法律保护。这就表明，未经公示的物权仅仅缺少对抗善意第三人的效力（即不得以其权利否认善意第三人的权利或者正当利益的主张），除此而外，具有物权的全部法律特性。
