行政法论文
摘 要： 公租房是我国政府推行的保障性住房,保障的是中低收入的住房困难群体,但目前很多地方均不同程度地出现了部分公租房承租人诚信缺失现象。公租房相关法律支撑不足、管理部门缺乏强有力的惩戒措施、承租人失信成本较低等问题给保障公租房公平善用带来了很大挑战。本文阐述了公租房面临的承租人诚信缺失现象,对其原因加以分析,提出了推进公租房承租人信用体系建设的对策建议。
关键词： 公租房承租人; 诚信缺失; 信用体系;
引言
近年来,各省市住房保障部门认真贯彻党中央国务院的决策部署,坚持公租房民生保障定位,切实加强组织领导,完善政策制度,强化房源筹集,促进住房困难群众居住条件持续改善。与此同时,各地住房保障部门根据《公共租赁住房管理办法》(住建部第11号令)及当地公租房相关规定,将承租人提供虚假证明材料骗取公租房,转租、出借,改变公租房结构或使用性质,无正当理由连续空置6个月以上,拖欠租金累计6个月以上,在公租房中从事违法活动,以及违反公租房租赁合同等其他情形列入“黑名单”,建立信用档案,实施5年内不得再次申请公租房的内部惩戒措施。目前重庆市公共租赁房管理局已在重庆主城区累计实施内部惩戒2015户,诉讼立案1423件,申请执行392件,纳入失信被执行200人。但是,现阶段面临失信承租人再申请入住公租房需求小、司法诉讼及执行时效性差、惩戒社会影响力弱等管控局限,建立健全公租房承租人信用体系、切实有效地将失信行为列入“黑名单”、实施社会联合惩戒,显得迫切而重要。
一、公租房承租人诚信缺失的行为表现及其原因分析
(一) 公租房承租人诚信缺失的行为表现
1.以欺骗手段获得公租房。此类失信行为主要包括以下两种情形:公租房申请人提供虚假材料,以欺骗等不正当手段获得公租房申请资格;公租房申请人提供虚假材料,以欺骗等不正当手段获得公租房申请资格且已经承租公租房。
2.违规使用承租的公租房。此类失信行为主要包括以下七种情形:承租人发布转租信息,经批评教育拒绝改正错误或造成严重后果;承租人违规出借、转租公租房,或将公租房用于经营活动,经批评教育拒绝改正错误;承租人无正当理由连续6个月以上未在承租公租房居住,经批评教育后仍未居住达6个月以上;承租人无正当理由连续6个月以上欠缴租金,经催缴后仍有6个月以上不缴纳的;承租人无正当理由不按时缴纳租金达6个月以上;承租人不再符合保障条件却拒不腾退承租公租房超过6个月以上,或不按时缴纳市场租金达6个月以上;经公安等相关部门认定承租人利用公租房从事违法活动。
3.拒绝承担公租房设施损坏赔偿责任。此类失信行为主要包括以下三种情形:承租人因保管不善造成房屋和生活设施毁损、灭失,拒绝承担赔偿责任;承租人因使用不当造成公共设施设备及相关物品毁损、灭失,拒绝承担赔偿责任;承租人违规占用或使用共用部位或公共区域,经批评教育拒绝改正错误或造成严重后果。
(二)公租房承租人诚信缺失的原因分析
1.公租房相关法律法规支撑不足。当前,国家层面尚未出台保障性住房法律法规,未形成完备的住房保障法律体系。目前重庆市公租房管理执行的是市政府2010年出台的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》这一规范性文件。尽管近几年结合实践陆续出台了一系列配套政策,但由于暂行办法及配套文件缺乏法律效力,住建部管理办法明确的对失信承租人的行政处罚措施在重庆难以落地实施。相信全国各地还有很多地方也在处置公租房承租人失信行为方面缺乏足够的法律支撑。
2.管理部门缺乏强有力的惩戒措施。各地公租房管理机构负责对公租房转租、出借、经营等违规使用行为进行监督管理,但大多未被赋予对应的行政处罚资格。重庆市公共租赁房管理局针对公租房承租人各类违规违约失信行为,均只能提起民事诉讼,收效甚微。大部分案件面临诉讼时间长、判决时效长等问题,少数法院已判决案件亦面临执行难问题,特别是被执行人承租的公租房是其唯一住房的,法院执行部门亦无力对其实施清退。
3.公租房承租人失信行为成本很低。目前,对于公租房承租人转租、出借、违规经营拒绝整改、损坏房屋设施拒绝赔偿等严重失信行为,均是由公租房管理机构发出清退告知书后实施清退,但实际上缺乏强制措施,拒绝腾退或不愿意缴纳市场租金的现象仍然存在,且诉诸法律亦效果不明显。失信承租即使愿意退出公租房,亦只获得5年之内不再受理其公租房申请的惩戒,住建部公租房管理办法中明确的罚款措施难以落实。了解公租房政策和执行力度的公租房承租人都明白失信行为成本很低,会倾向选择为自己及家庭争取更多利益而实施失信行为。
三、推进公租房承租人信用体系建设的对策建议
(一)优化公租房信用体系建设法治环境
各地公租房管理办法均明确了公租房管理相关部门的职责,细化了公租房承租人的权利、义务,大多赋予了职能部门行政强制权力。提升立法层级将夯实公租房依法治理基础,深化公租房依法治理实践,进一步推进严格执法和承租人全民守法,实现“以良法促进发展,保障善治”。建议尽快颁布实施政府规章(部分省市已颁布),并着眼于公租房未来法治建设,组织《重庆市公租房管理条例》立法工作,进一步营造公租房信用体系建设环境,推进公租房依法治理。
(二)出台守信激励和失信惩戒措施清单
探索并鼓励对信用记录良好的公租房承租人实施激励,比如在换租、续租时可实施“绿色通道”、“容缺受理”等便利服务措施,对不具备部分申报材料的,可先作“信用承诺”后补报材料。对失信行为公租房承租人实施惩戒,比如:对欠租6个月、转租出借等严重失信承租人,取消各类保障房资格,停发租赁补贴,记入不良信息档案,5年内不允许申请所有保障性住房,并联合当地征信部门实施限制民政帮扶、中介平台房屋租赁、公积金贷款发放、商品房预售等联合惩戒措施;对空置或欠租不到6个月、发布转租出借信息等一般失信承租人,暂停办理公租房续租、换租、出售等业务,待其整改完成后再恢复相关业务。
(三)建立公租房承租人信用信息管理系统
在省市层面建立以公租房承租人信用档案为核心的信用信息管理系统,主要记录承租人失信行为信息,区县住房保障部门按照信息采集标准对承租人信用档案进行归档,并实施动态更新、动态管理,确保信用信息记录的规范性、准确性、完整性与及时性。积极探索省级公租房管理机构下辖社区社会信用体系建设与服务经济发展、服务社会综合管理相互渗透的发展路径,以信用应用为导向,完善反欺诈、纠转租、清查清退等信息系统支持,保障公平公正的公租房信用体系建设环境。
(四)健全公租房承租人信用信息联动应用机制
加强部门之间的沟通和协调,健全横向和纵向的信用信息联动应用机制。探索将公租房转租转借、空置和欠租6个月等失信行为,纳入省级部门信用信息共享平台,用于市场监督、税务、金融、交通、公安等部门的信用管理。积极争取与人民银行地方营业部达成备忘录,将转租转借、空置和欠租6个月等失信行为信息纳入人民银行征信系统。加强对公租房诚信档案的动态管理,建立健全失信管理机制。
四、结语
公租房承租人信用体系建设是一个复杂的系统工程,优化公租房信用体系建设法治环境、出台守信激励和失信惩戒措施清单、建立公租房承租人信用信息管理系统、健全公租房承租人信用信息联动应用机制是其中的重要环节。在公租房承租人信用体系的建设过程中,必须要让这四个项目各尽所能、各司其职,从而逐步实现省级公租房信用信息共享平台的全面对接,陆续落实公租房领域联合奖惩信用信息记录、归集、交换、共享、公开和应用,实现公租房失信承租人在本省内跨地区、跨部门联合奖惩机制的有效运行。
参考文献
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