物业管理市场失灵的经济学分析及政府管制措施

　　物业管理是社会中的一项服务行业，其主要工作内容是对城市不同区域的建筑物及其配套设施加以管理，具有综合性强、涉及方面广等特点，其管理工作对于整个社会发展产生巨大的影响。因此我们必须要对其加以重视。物业管理市场失灵是物业管理工作中存在的问题，本文从经济学的角度对其进行全面分析，然后通过政府干预的措施对其加以管理，从而使物业管理实现规范化与科学化。

　　1 从经济学的角度分析物业管理市场失灵

　　在市场经济体制下，市场竞争日益激烈，物业管理服务作为一种无形的商品，其需求与供给作用对市场价格起到了决定性作用。

　　所谓物业管理服务的需求也就是由物业管理相关工作人员对建筑物周边的环境，建筑物使用的安全性与舒适度加以保证，而消费者则可以在这一服务中获得舒适感，并自愿支付这一服务；而物业管理服务的供给也就是物业管理工作人员在实际工作中降低风险的服务成本。从经济学的角度来讲，物业管理服务市场可以被视作一个竞争激烈的市场结构。但是在实际生活中，其与竞争激烈的市场结构却不一致。我们通过经济学原理来对物业管理市场的特点进行分析。

　　1.1 具有准公共物品的特性

　　物业管理服务具有公共性特征，也就是说，物业管理部门可以对建筑物中多位业主提供相同的服务，而业主在享用这一服务时并不会受到其他业主的影响。当物业管理部门向业主提供物业管理服务之后，不仅能够为业主带来更多的收益，还能够确保整个小区的舒适性与安全性。但是我们也需要清楚的知道，物业管理部门在向业主提供服务的过程中同样是需要人们投入成本的，而在这一过程中，提供服务的个人或者部门都不会获得较大的经济收益。

　　1.2 物业管理市场信息不对称

　　在物业管理部门向业主提供服务的过程中，存在信息不对称现象主要体现在以下几个方面：（1） 向业主提供服务的部门或者个人与业主之间存在着信息不对称的问题；（2） 向业主提供服务的部门或者个人与政府的管理者之间存在着信息不对称的问题；（3） 业主与政府管理者同样也存在着信息不对称的问题。在市场经济条件下，若长期出现这一现象，那么就会导致三方出现逆向选择的现象，这就在很大程度上降低了物业管理服务水平。

　　1.3 物业管理市场具有外部性特征

　　物业管理部门在向业主提供服务的过程中，如果存在物业环境与质量方面的问题，那么业主的生活水平与生活质量必然会有所降低。因此为了满足业主的日常需求，物业管理部门一般都会投入更多成本，而这就体现了物业管理市场具有外部性特征。一般来说，外部性主要包括耽误业主正常上班、无法正常生活等。总而言之，如果物业管理部门无法向业主提供更优质的物业管理服务，那么就会导致其出现物业环境质量问题，其外部性特征则显示为负面；反之，这回提高物业管理服务水平，为业主、为小区、为社会都会作出巨大的贡献。

　　通过上述三点物业管理的特点，我们可以分析出物业管理市场已经出现了失灵的现象，需要我们对其引起高度重视。要求相关工作人员对其产生原因进行全面分析，然后采取政府干预等多种措施对其进行管制，从而提高物业管理服务水平，满足业主的高需求。

　　2 矫正物业管理市场失灵的理论分析

　　2.1 市场化观点

　　市场化观点认为，价格在资源配置中起着重要的信息作用，没有价格的存在，资源配置将是无效率的。市场化观点试图把市场引人公共物品的生产，但获得价格信号并非毫无成本，这种成本会阻碍公共物品的市场化生产。于是，公共物品的私人生产有两条途径：一是降低这种成本；二是如何引入市场因素。

　　2.2 政府管制观点

　　管制，又称为规制，经济学家们对此有不同的理解。一般认为．管制是政府对市场的干预。有些研究者认为管制是社会公共机构依据一定的规则对企业的活动进行限制的行为。还有些研究者认为管制是行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者的供需决策的一般规则或特殊行为。可以有三种类型的管制：第一，直接干预市场配置机制的管制，如价格管制、产权管制和合同规定的管制；第二，通过影响消费者决策而影响市场均衡的管制，如对某种产品使用条件的限制等；第三，通过干扰厂商决策从而影响市场均衡的管制。

　　3 政府管制物业管理市场的方法

　　对市场失灵问题，可以采用政府干预的方法，同时也可以采用市场的手段。

　　3.1 建立健全物业管理法律法规体系

　　建设健全的法律法规体系，为政府进行物业管理服务管制提供法律依据，为各市场主体从事和选择物业管理服务提供法律保障，为业主的权益提供法律保护。法律法规具有强制性，是对违法者的事后惩罚来约束各市场主体。

　　3.2 加强物业管理服务的标准体系建设

　　标准是技术和制度“二合一”的载体。标准具有法律属性，在一定范嗣内通过法律、法规等手段强制执行的标准是强制性标准；其他标准是推荐性标准。物业管理服务标准是将具有隐形特点的特征外显化的制度与手段。标准之所以能够作为克服信息不对称、传递信息特征的重要制度和手段，是冈为标准是南权威组织机构颁发的具有约束力的正式文件。标准在形式上具有各方面的市场主体掌握的公开化与格式化的性质：标准一旦形成便具有相对的稳定性。采用先进的国际标准或发达闷家标准，加快本国标准的修订和制定，加强物业管理服务标准体系的建设，推进标准化进程，既是物业管理企业身份维护的制度，又是降低交易费用的一种途径。

　　结束语

　　物业管理市场存在市场失灵，而市场失灵会产生严重经济后果。为了矫正物业管理市场的缺陷或减轻其后果，为了保护广大业主和物业管理食业的合法利益，政府有必要对其进行社会件管制。政府在管制时，也要利用市场机制，采用完善法律法规、建立信息披露制度、加强标准化体系建设、建立市场准入制度等方法进行。

　　参考文献
　　
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