我国城市住房市场脆弱性的表现、成因及化解措施

　　20 世纪 90 年代末进行的住房货币化改革有力地推动了中国城市住宅产业的发展，各种政策、法规不断健全，城市住房市场规模逐步扩大。然而，内生于计划模式、成长于经济转型时期的中国城市住房市场一直存在着相当的脆弱性。

　　脆弱性( vulnerability) 概念最先由蒂默曼提出，并将其运用到自然系统的地学研究领域，它是指系统或系统组分对风险事件的承受及恢复能力( Timmerman，1981) 。随着该理论的发展，脆弱性研究逐渐向社会系统拓展。明斯基首次将脆弱性概念引入经济学分析( Minsky，1982) ，提出了“金融脆弱性”假说。1999 年，联合国开发计划署( UNDP) 正式提出“经济脆弱性”概念，并将其定义为经济发展过程中对因遭受未预料到的事件冲击而引起的损害所具有的承受能力。综合来看，脆弱性的内涵主要包括四个方面: 一是表明系统存在不稳定性; 二是系统对外界的变化和干扰比较敏感; 三是该系统容易遭受因外部环境变化和外来干扰冲击而引起的损害，且在短期内难以自我恢复( 刘燕华、李秀彬，2007) ;四是在内部调整或外界作用下，系统的脆弱性程度会随着系统内部结构的改变而改变( 于长永、何剑，2011) 。脆弱性在经济转型期的中国城市住房市场上集中体现为: 中国城市住房市场的抗外界干扰性能不足、自我平衡和自我调节能力弱、内在稳定性差，对政策的依赖性强，其市场机制决定资源配置的功能被削弱。

　　一、中国城市住房市场脆弱性的主要表现

　　与多年来备受关注的房价问题相比，中国城市住房市场的脆弱性并未受到足够的重视。一方面，现有文献多从基本面因素( 沈悦、刘洪玉，2004) 、信贷因素( 蔡真、汪利娜，2011) 、土地因素( 邵挺、袁志刚，2010) 、预期投机因素( 况伟大，2010) 和制度因素( 汪利娜，2010; 宫汝凯、黄宗远，2012) 等角度对城市房价及调控等问题展开广泛解读，而对经济转型期的中国城市住房市场的系统性研究相对欠缺; 另一方面，过去数年进行的房地产调控多围绕着房价而展开，普遍忽视了住房市场客观存在的脆弱性及长效机制的构建。由此产生的结果是: 每轮房地产调控尽管在短期内发挥了一定的作用，但整体调控效果始终不够理想，住房市场的脆弱性依旧突出。

　　( 一) 住房市场机制缺乏制度规范

　　中国城市住房福利制的先天缺陷，使得住房市场发育滞缓而后天又缺乏相应规范和市场制度安排，从而使得城市住房市场出现爆发性增长和引致市场投机。一是处于经济转型期的中国房地产市场上信息不对称问题异常突出，开发商具有较强的信息优势和定价优势( 秦为径，2009) 。伴随着商品住房的炒作，房价与市场基础价格水平偏离，房价在有效发现、传导信息以及反映资源稀缺性等方面的功能被削弱。二是住房市场竞争机制很难发挥作用。中国城市住房产业的垄断性较强( 高一兰、王永波，2011) ，市场竞争机制优胜劣汰的作用受到遏制，住房市场上合谋、操纵等“邪气”旺盛。三是住房市场供求机制扭曲。中国住房市场的核心问题表现为相对于住房供给水平而言，住房需求释放过于集中，部分地区积累了大量的投资投机需求( 张雪涛，2010) 。在这种市场环境下，供求机制在调节住房总量平衡和结构平衡方面的作用被扭曲，房价呈现虚高态势，而住房价格机制的弱化又反过来影响供求机制调节作用的有效发挥。

　　( 二) 住房价格暴涨和楼市乱象频现

　　受成本和需求因素的推动，房价稳中有升属正常的经济现象。但是，中国城市房价多年来呈现出快速上涨的态势( 见图 1) ，房价暴涨频现。《中国统计年鉴 2013》的数据显示，全国商品住宅平均销售价格从 1998 年的 1854 元/平方米增长到 2012 年的 5430 元/平方米，上涨了1. 93 倍。特别是2003 年后住房价格攀升速度明显加快，2003 ～2012 年的年均上涨率达 10. 58%，是 1998 ～2003 年房价年均上涨率的 3. 06 倍。期间，2004 年商品住宅价格较 2003 年上涨了 18. 71%，2008 年出现小幅回落，但 2009 年又“V”型反转，猛增至 4459 元/平方米，涨幅达 24. 69%。2010 年后全国房价继续迅速上涨，部分城市的高房价成了常态。比如，深圳、北京和上海市 2012 年商品住宅销售平均价格分别为 18996元/平方米、16553 元/平方米和 13870 元/平方米。同时，中西部地区内陆城市房价暴涨现象也不断出现。2012 年，兰州、西宁、郑州和昆明市的商品住宅平均销售价格上涨率分别高达 28. 2%、25. 2%、20. 3%和 18. 8%。偏高的住房价格超出了普通家庭可承受的范围，部分城市房价收入比畸高，房地产泡沫惊人( 吕江林，2010) 。与房价快速上涨相伴随，中国城市住房市场运行过程中各种乱象不断涌现，住房炒作、地王、天价住房、购房“假离婚”、住房公积金套现、“房姐”、“房叔”等现象频频发生。各种楼市乱象正是中国城市住房市场“内虚外热”的突出反映。

　　( 三) 住房市场的政策依赖性强

　　中国城市住房市场好比一个机能脆弱的生命体，低温、感冒和发烧等症状反复出现，自我稳定能力长期偏弱，不得不依赖“有形之手”的干预。比如，2003 年房地产价格和投资增长过快、住房市场结构性矛盾突出，政府对此专门发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》( 国发〔2003〕18 号) ，采取了“扩需求、抑制供给”的政策组合;2005 年，一些地方出现住房价格过快上涨问题，《国务院办公厅关于切实稳住住房价格的通知》( 国办发明电〔2005〕8 号) 颁布，随后，“国八条”、2006 年“国六条”相继出台; 2008年，中国住房市场出现销售量过快下降和房价负增长的现象，楼市陷入低迷状态，为此政府采取了鼓励住房消费、放宽商品房预售条件等一系列政策措施; 2009 年以来，中国房地产市场快速升温，部分地区出现房价上涨过快问题。为了遏制房价过快上涨势头，政府先后密集采取了相应的调控措施，包括 2009 年的“国四条”、2010 年的“国十一条”、2011 年的“新国八条”和 2013 年的“新国五条”，等等。如此频繁的调控恰恰从侧面呈现了中国城市住房市场内在稳定性差等显着的脆弱性特征。

　　2014 年以来，整个舆论对中国住房市场的讨论和判断与以往有了一些不同。悲观的人士认为，中国城市住房市场脆弱，致使其马上就要崩盘; 乐观的人士则认为，中国住房市场还有长达十几年甚至几十年的高速增长。笔者以为，尽管中国住房市场不能说已经出现了大的拐点甚至会崩盘，但是中国住房市场脆弱性的现实必须正视。2014 年以来，中国的住房市场确实出现了一些脆弱性的表征。理论与实践都充分证明，没有一个国家的房地产业是高歌猛进的线性增长，到了一定程度会规律性地回落，但并不一定是泡沫的破裂和崩盘。在中国经济适应中高速增长“新常态”的转型升级过程中，房地产市场也将面临着深层结构调整和区域空间分化。中国城市住房区域市场明显分化的特征有人口聚集、产业布局，也有供求的因素，尤其是中国城市住房双轨供给局面的形成，特别是保障房占比的增加对商品房市场无疑会产生影响。2014 年以来，京沪广深等一线城市入市的楼盘要么以平价推出，要么其优惠力度加大。中原地产研究部、搜房网等统计数据显示，北京市 2014 年 4 月份入市的项目合计约有 38 个，其中大部分为中低端商品住宅，这些项目的涨幅基本控制在 5%至 10%，这与去年同期动辄 20%至 30%涨幅的定价迥然不同。而继 6 月份 33 个项目集中入市后，7 月份北京商品住宅开盘数量达 36 个，首付分期、团购房等促销手段不断涌现。上海市新入市的楼盘几乎均有一定幅度的优惠，7 月份打折优惠的商品住宅共计 127 个( 含别墅) ，打折优惠楼盘数量自二季度以来一直呈现稳步上升趋势。广州和深圳 2014 年 3 月、4 月新开楼盘也基本以平价出货，深圳市 5 月份以来除了新楼盘集中入市外，也有低价开盘、打折促销等现象出现，广州少数楼盘甚至出现开发商代付首付的情形。这些无疑是中国城市住房市场脆弱性表征的凸显。

　　二、中国城市住房市场脆弱性的成因

　　造成中国城市住房市场脆弱性的因素是多元而复杂的。这种复杂性既与住房市场产生、成长的经济社会环境密切相关，又和住房市场上的开发商、购房者等多元利益群体紧紧相连。其中既有先天原因，也有后天影响; 既有内部因素，也有外部作用。

　　( 一) 我国房地产市场发育的先天不足

　　1998 年，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》( 国发〔1998〕23 号) ，其主要内容是停止计划性福利分房，建立起市场化住房体制。也就是说，中国真正意义上的住房市场化开始于这一时期。当时进行住房市场化改革有其特殊的时代背景: 亚洲金融危机爆发引起外部市场不景气，国内需求不足，经济发展受到影响。而推进住房体制改革，扩大中国居民的居住需求有助于促进国民经济持续发展( 丁任重，2010) 。为此，具有纲领性质的国发〔1998〕23 号文件在当时特别强调“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”，而对于如何促进住房市场健康发展却没有给予充分的关注。在某种程度上，中国城市住房市场是在深化住房体制改革、加快住房建设、刺激并扩大内需的迫切现实需要下由政府催生的产物。

　　中国城市住房市场由于不是市场充分孕育的硕果，其产生之初就带有明显的缺失。

　　一是住房市场缺乏由商品经济内生出的自然生长环境，住房消费意识滞后，投资理念缺乏，住房市场参与主体的信用基础薄弱、法制观念淡薄，房地产开发、销售企业的主体地位不明确，住房中介机构不规范等。二是住房市场的制度设计先天不足，传统的计划性住房分配虽已结束但相应的住房市场配套制度尚未建立，住房信息平台建设、反垄断机制、房价预警机制、遏制住房投资投机及住房交易的规制不健全，等等。特别是，配套机制不足导致住房市场信息不对称、住房炒作等问题更加突出，开发商圈地不建、捂盘惜售、价格合谋、虚假广告和哄抬房价等行为未能被有效监管和惩戒。

　　( 二) 我国房地产市场相关制度机制的缺失缺位

　　第一，土地供应制度的缺陷。目前，城市存量土地和征用集体土地成为城市土地的两个最重要的来源。在土地供给上，由政府尤其是地方政府控制; 在土地需求上，各开发商竞争拿地; 在土地出让方式上，“招、拍、挂”中的垄断高价“拍卖”出让被广泛采用。结果，地方政府及房地产开发商的土地投机行为未被约束，反被激励，土地被拍卖出“天价”成为常态( 汪利娜，2010) 。在城市土地国有产权约束、偏好置业的居住文化和财富观等因素的影响下，中国城市土地市场供求结构失衡和城市商品房市场供求结构失衡并存，商品房价格运行表现出“地价助推房价、房价促长地价”的联动上涨特征( 见图 2) ，加剧了城市住房市场的不稳定性。

　　第二，住房税收制度缺陷。房地产税收一般包括住房交易所得税、住房交易流转税及住房持有税，等等。从成熟住房市场的发展经验来看，完善的房地产税收制度不可或缺，它有助于稳定市场预期，遏制房地产投机，实现房地产市场的调节作用( 李乃康等，2013) 。尤其是通过设立持有阶段的税收可以使购房者的消费习惯、开发商的投资方式甚至整个社会的预期随之改变，有助于促进住房市场内部系统的自我调整。然而，中国房地产税收制度一直存在缺陷，即房地产税费多集中于住房开发与流通领域，住房保有阶段的税种不足，房产税缺失，以致持有多套房屋却并不会为此支付相应的持有成本，从而容易诱发投机行为。同时，房产税收制度缺陷造成市场内在稳定机制不牢靠，弱化了住房市场自我调节和自我平衡能力，结果就变成政府要不断地从外部进行调节和管控，比如限制户型和套型、规定盖小房子等，甚至不惜动用“限价令”、“限购令”等行政干预措施。

　　第三，住房供给制度缺陷。中国的住房制度改革在主导思想上特别强调“市场化”，尤其是 1998 年大规模推进的住房货币化改革更是将住房需求和供给推向了市场，住房的社会保障功能被抛弃( 张红利、林成，2009) 。住房供给机制特别是保障性住房供给制度长期缺失，导致住房供给激励不足，住房市场总量性和结构性矛盾突出。一方面，城市住房供求总量失衡明显。依据最新可查的《中国统计年鉴》数据计算，以直辖市、省会城市和计划单列市为主的全国35 个大中城市2003 ～2012 年的商品住宅销售面积共计270344万平方米，住宅竣工总面积为 220410 万平方米，前者是后者的 1. 23 倍。其中，有 29 个城市的商品住宅销售总面积与竣工总面积之比大于 1，有 17 个城市该比值大于 1. 23。另一方面，城市住房供给的结构性矛盾加剧，中高档商品住宅占比偏高，普通商品房供给尤其是涉及民生的保障性住房供给不足与错配( 汪利娜，2013) 。在中国住房租赁市场发展不充分的情况下，本来由保障性住房稀释的大部分中低收入者住房需求不得不一起叠加到商品住房市场，让本已脆弱的城市住房市场不堪重负。

　　第四，后天促长催高因素的影响。基于土地财政利益的地方政府助推地价、促涨房价。土地财政包括地方政府通过土地使用权出让、土地税收和土地融资等方式获取收益来增加财政支出能力的行为。在唯 GDP 的政绩考核体系以及“财权上收，事权下放”的财政压力型体制下，房地产业演变成了多数地方财政收入的主要来源，地方政府成为中国住房市场上与地价和房价利益攸关的重要群体。从房价的角度看，当中央政府基于经济形势变动出台促进房地产发展政策时，地方政府往往会“积极应对”或“过度执行”，导致住房价格高涨的产生与持续; 当中央政府为挤压房地产市场泡沫推出限制政策时，地方政府则会“消极应付”或“打折扣执行”，造成住房价格降落速度较慢( 徐小华、吴仁水，2009) 。

　　地方政府基于土地财政的“经济人”行为助推地价，促涨房价，使得城市住房健康市场运行受到了影响。同时，基于房价上涨预期的大量投资投机加剧住房市场波动。商品住房需求一般分为消费需求和投资投机需求，短期内消费需求变动相对稳定，投资投机需求容易受预期影响而变化较大。在中国，由于居民和家庭收入水平的稳步提升，国内投资渠道单一、投资品种稀少的约束以及“偏好置业”的传统文化影响，国内住房市场上一直存在大量的投机需求。在房价处于上行区间时，中高收入人群基于房价上涨预期而选择投资住房，大量投资投机性资金涌入住房市场，包括城乡居民的储蓄存款也卷入房市之中。造成住房市场需求旺盛，房价快速上涨，预期进一步被强化，炒房热潮不断。同时，开发商通过囤房、捂盘等办法人为制造的“抢房潮”和“非理性繁荣”景象更是误导消费者，进一步引发楼市投机。随之而来的则是房价飞涨、空置住房不断增加、信贷风险迅速累积、市场波动加剧等一系列严重问题。住房市场的自我调节机制被严重扭曲。

　　第五，短期化调控政策冲击。中国住房市场由于先天发育不足，使得后天干预十分必要，如果后天干预得当，将有助于起到化解住房市场脆弱性的作用。但是，经济转轨国家在市场失灵的领域并不能保证政府干预完全有效。特别是中国渐进式的经济转轨是在政府主导下进行的，政府主导的市场化模式带来了经济高速增长，但同时也引起了中国市场化的单腿独行和社会发展滞后( 张曙光，2009) 。从政府对住房市场的干预来看，近年来出台的房地产调控政策中，主动引导市场健康发展的较少，被动校正市场的居多( 杨继瑞，2011) 。比如，2008 年为应对国际金融危机和国内住房销量大幅下降、房价负增长的情况，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》( 国办发〔2008〕131 号) ，在住房消费等方面采取了一系列鼓励性措施。在大量政策的支持下，2009 年住房市场快速升温，楼市成交量、成交价格和投资额全面回升，一些城市房价迅猛上涨，居民购房压力大增。为了抑制部分城市房价过快上涨，从 2009 年 12 月开始，国务院及相关部委多次出台了调控政策，动用了被称为“史上最严”的调控手段，包括“限购令”，等等。

　　针对宏观经济形势和住房市场运行变化提出相应的政策调整是必要的，但以短期调控取代产业发展政策显然不够合理( 杨继瑞，2011) 。更为严重的是，中国房地产调控中有些政策本身存在不足( 李景国，2011) 。一些调控政策的出台缺乏针对性和前瞻性，对住房调控的广泛经济社会涉及面认识不充分，对政策影响的预期评估不够，政策效用缺乏目标指向和量化分析，调控频度过高。“头痛医头，脚痛医脚”的频繁干预不仅造成了各种政策效应的相互抵消和市场资源的浪费( 丁任重，2010) ，某种程度上还扰乱了市场自我调整的周期，对中国城市住房市场产生消极冲击，其脆弱性程度不减反增。

　　三、中国城市住房市场脆弱性的化解路径

　　先天与后天、内部与外部诸多因素的复杂交织造成了中国城市住房市场的脆弱性表现，其根本原因在于住房市场相关制度机制的缺失、缺陷及其引发的市场参与者行为的扭曲。因此，化解中国城市住房市场的脆弱性必须要坚持“由表及里、由果及因、标本兼治”的系统性治理思路，其根本路径是通过建立健全住房市场健康发展机制来促进城市住房市场系统内部结构调整和功能优化，发挥其市场配置商品房资源的决定性作用和政府在保障房资源配置中的决定性作用。

　　由诺贝尔经济学奖得主奥尼德·赫维茨( Leonid Hurwicz) 、埃瑞克·马斯金( Eric S.Maskin) 和罗格·迈尔森( Ｒoger B. Myerson) 开创、发展和运用的机制设计理论认为，在自由选择、自愿交换、信息不完全以及决策分散化的条件下，可以通过设计一套机制来实现既定的经济或社会目标。机制设计理论把资源的有效配置、有效利用信息和激励相容作为评价机制优劣的标准，强调在满足参与者各自约束条件的情况下，通过设计博弈的具体形式使参与者在自利行为下选择策略的相互作用，能够让资源配置结果与预期目标相一致( 朱慧，2007) 。机制设计理论从信息公开、资源配置、激励相容、机制协调等方面为构建中国城市住房市场健康发展机制进而化解其脆弱性提供了全新的研究视角。

　　结合中国国情，将住房市场及调控过程中的中央政府、地方政府、商业银行、开发商和购房者等多元利益群体纳入统一框架内( 见图 3) ，建立健全住房市场健康发展的长效机制，完善住房市场调控政策的制定实施机制。通过长效机制和短期调控有机结合来规范市场参与者的行为，推动市场系统自我调整和自我优化，最终形成中国城市住房市场稳健运行的常态制度安排。

　　( 一) 建立住房市场稳健发展的长效机制

　　建立住房市场健康发展的长效机制是化解中国城市住房市场脆弱性的根本保障。其战略重点在于从土地供应制度、住房金融制度、住房税收制度和住房供给制度层面形成相对稳定和完善的行为规范及博弈规则，使住房市场参与者在自利行为下的选择策略的相互作用能够让资源配置结果与预期促进住房市场健康发展的目标相一致。

　　1. 改革土地供应制度。改革土地供应制度是构建促进住房市场健康发展长效机制的基本前提，重在规范地方政府和开发商的用地行为并推动合理地价的形成。在现有产权框架下，改革土地供应制度的重点在于完善土地供应管理和出让方式，通过制度矫正以确保政府形成利于民生、保障普通居民合理住房用地需求的城市土地供应观。这主要包括两方面的内容: 一是改革城市土地供给管理制度。探索建立城乡统一的建设用地市场，在此基础上逐步形成城市土地监督权与土地供给权限相分离的管理体系。明确规定城市民生性住房用地的合理增长，科学编制城市建设用地规划，优化住房用地供给结构和布局。规范处置闲置土地，严厉打击囤地炒地。二是改变普通商品房用地出让方式，形成差异化土地出让机制。针对城市土地用途的多样性以及住房的经济属性与民生属性，明确规定不同用途的土地采取差别对待的出让方式，特别是民生属性较强的普通商品住房建设用地不宜采用“拍卖”出让。

　　2. 健全住房金融制度。健全住房金融制度是建立中国城市住房市场健康发展长效机制的核心内容。意在规范开发商、购房者和商业银行的住房信贷和融资行为，推动住房开发和购房选择的合理化。第一，确立差别化房贷制度。充分考虑住房需求的自住性、改善性、投资性和投机性等不同类型，基于保障正常消费需求、适度控制投资需求和坚决抑制投机需求的目的，按照购房套数形成差别对待的首付比例及贷款利率制度。通过差别化房贷制度的硬性安排，一方面规制商业银行的行为，另一方面改变购房者面临的信贷约束，使购房者在最大化个人利益时做出的决策有助于推动整个社会住房消费结构的合理化。第二，健全住房开发融资制度。拓宽房地产开发企业的融资渠道，形成商业性和政策性等多元化和多层次的房地产开发融资体系。加强金融管理和监督，健全中央银行和银监会对商业银行的监管机制，强化商业银行对开发商信贷融资的资质审核。第三，完善住房公积金制度，扩大公积金覆盖面。住房公积金是住房货币化、社会化和规范化的主要形式，逐步将住房公积金发展成为中国居民申请住房贷款的一种重要方式，并通过规范的操作程序和严格的监管机制确保住房公积金的功能。

　　3. 完善住房税收制度。完善房地产税收制度是建立中国城市住房市场健康发展长效机制的重要环节。以促进住房市场结构调整、合理引导住房消费及稳定社会预期为导向，形成公平合理的住房税收体系。完善住房税收制度的重点内容是调整住房流通环节和持有环节的税收负担比例，有序开征房产税，形成合理税率，将房产税的调节对象真正落实到个人财产占有关系上，并从法律上保障房产税的合法性。考虑到中国城市住房市场发育和发展程度的地区性差异，房产税的试点和推广应该坚持时间与空间上循序渐进的原则。具体来看，可以借鉴重庆市和上海市的经验，先重点将房产税征收扩容到东部地区的重点城市，并逐步深入到中西部内陆地区的省会城市，再由省会城市向非省会城市扩展，最终使房产税的征收覆盖全国。

　　4. 创新住房供给制度。创新多元化住房供给制度是建立中国住房市场健康发展长效机制的战略保障。随着中国新型城镇化进程不断推进，未来还有更多的潜在居住需求转化为城市住房现实需求，完全依赖市场或政府无法解决像中国这样的人口超级大国的城市住房问题。为此，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的“加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的要求，创新住房供给制度，确立多元化住房供给模式。在经济属性较强的商品住房领域，形成“市场为导向、企业为主体”的住房供给体系，其核心是通过发挥价格机制、供求机制和竞争机制的作用来配置住房资源; 在民生属性较强的住房领域，特别是保障房供应上确立“政府主导、市场辅助”的模式，政府在保障房资源配置中起决定性作用，积极引导社会参与，形成“政府主导、企业参建、民众监督”的保障房供给管理机制，完善保障房准入与退出流程; 在住房出租领域，确立住房出租激励机制，通过税收优惠、减免或租房补贴等长期措施引导闲置住房进入租赁市场，以增加住房的有效供给，缓解城市商品住房市场的压力。

　　( 二) 完善住房市场调控机制

　　完善住房市场调控机制是化解中国城市住房市场脆弱性，促进中国城市住房市场可持续稳健发展的重要保障。在中国经济适应“经济增长新常态”的过程中，国家对房地产市场的宏观调控就是要通过健全并利用科学规范的调控体系来制约与调节房地产价格的大起大落，既要避免房价暴涨，又要防止房价出现暴跌，继而有针对性地引导和促进住房价格在市场力量的决定性作用下平稳运行。

　　1. 建立市场信息搜集共享机制。机制设计理论指出，有效的分散决策机制要求具备信息效率，即最小的信息成本。在住房市场调控过程中，搜集准确的住房市场信息是首要环节，关系到调控决策的有效性。首先，统一全国房地产信息统计口径，严格规范各级统计部门和房产管理部门的住房信息统计流程，完善统计细则，提高统计数据质量，确保住房价格、销售面积等关键数据的准确性。其次，构建房地产开发企业信息平台，加快针对购房者的全国信息联网系统建设，规范住房交易、持有等环节基础信息登记、搜集和整理，促进住房市场信息在全社会共享。再次，深化中央决策部门和民间调查研究组织的合作，完善信息互补和共享。在政策制定部门之间形成畅通的信息交流与共享渠道，协调配合、统筹施策地开展房地产调控，避免“见涨就压、见跌就促”的短视化漫灌式调控。

　　2. 综合运用调控手段。中国城市住房市场客观存在的脆弱性决定了楼市调控是一项系统性工程，需要综合运用调控手段，通过引导住房市场上微观主体的自由选择和自愿交换决策行为来促进区域住房市场供求平衡或基本平衡。在市场经济条件下，住房具有“六重属性”: 消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品和保障品。房地产的宏观调控，不仅要充分利用经济杠杆，而且要找准各种经济杠杆组合及其“支点”。住房的“六重属性”

　　则是其经济杠杆发挥作用的“支点”所在，从其住房的“六重属性”着力，就能使其经济杠杆形成有机的组合协同，进而使房地产的调控收到事半功倍的绩效。作为消费品的住房，要鼓励有支付能力的人通过市场行为进行住房消费; 作为耐用品的住房，要引导人们租房消费; 作为不动产的住房，要充分发挥土地杠杆对房价的制导; 作为资产品的住房，应该以房产税约束投资与投资购房; 作为金融品的住房，必须拧紧非消费性购房的信贷龙头; 作为保障品的住房，应以“三位一体”的公租房覆盖保障人群。

　　( 三) 健全政策实施评估监督机制

　　健全政策实施评估监督机制才能确保房地产调控政策的有效执行和落实。一方面，完善中央政府对地方政府官员的“问责制”。在调控政策落实的过程中，明确规定具体负责人的职责和义务，对调控政策在地方层面的实施效果进行评估和量化，将实施效果引入官员政绩考核体系，以遏制地方政府“过度执行”或“打折扣执行”的机会主义行为。另一方面，畅通政策实施中自上而下的信息传递和自下而上的信息反馈渠道，使房地产调控决策部门能够按照实施效果并结合量化目标对调控政策的内容进行适时、适当微调和细化，以达到预期调控目的。

　　毋庸讳言，房地产市场调控也必须坚持市场在资源配置中起决定性作用的市场经济规律，房地产调控抉择必须审时度势、灵活谨慎、差别对待地运用必要的行政手段抑制重点区域的住房投机，确立“限购”等行政手段适时退出的机制。坚持使用经济手段与法律手段强化住房市场管理和监督，严厉打击住房市场上的违法行为，不断保障和优化中国城市住房市场运行的生态化和法制化环境。改变“漫灌式”的调控，因地制宜、因时制宜，因势利导地通过综合运用调控手段的有序搭配，“滴灌式”地预调、精调、微调、实调、协调住房市场供求关系，通过具有针对性的“滴灌式”调控与长效配套机制有机结合的方式化解中国城市住房市场的脆弱性，进而引导中国住房市场可持续地稳健发展。

　　参考文献:

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