房地产评估风险的形成机制及防范分析

　　摘要：我国资产评估行业起源于20世纪末，经过多年的努力，房地产评估业作为一个细分的行业已经获得长足发展。但我国的房地产评估业起步相对较晚，在很多方面依然存在不少问题有待解决。较为突出的问题有内部管理不够严格、不正当竞争现象依然存在、评估机制不完善不科学等。由于房地产评估关系每一个权利人和利益相关者的权益，所以必须要进一步完善房地产评估机制。而想要确保房地产评估业能够科学有效的发展，就要全面地了解房地产评估业风险形成机制，提前做好防范。本文就房地产评估业风险来源进行分析，并提出相关的防范措施。

　　关键词：房地产评估; 风险形成机制; 防范措施;

　　一、房地产评估风险的形成机制

　　房地产评估的本质还是一种资产评估，而资产评估是带有客观性的，这是受限于资产评估自身的特性所导致的，无法避免。在对资产进行评估时，评估师不仅要对资产当前本身的价值进行估算，还需要对资产未来的收益进行一定的预测。而在评估师对资产未来的收益进行预测时就不可避免地带有自身的主观性，但不同的房屋地产因位置、朝向、周围人文环境影响而反映出不同的价值，往往区别较大，这就使得房地产现价的评估和未来的收益有很大的不确定性，所以房地产评估行业是一个高风险行业。总体而言，房地产评估的风险本质上可分为三类：估价制度不完善和估价师能力不足所导致的风险、政策风险、不当竞争风险.

　　1. 估价制度不完善和估价师能力不足所导致的风险

　　一份估价报告的质量想要得到保障，就必须从两方面出发：一是估价制度的完善即确保可以对估价报告的质量进行控制；二是估价师自身的能力水平。只有估价师自身能力达标才能确保估价报告的科学、合理性。但当前部分评估机构缺乏一套较为完善的内部质量控制制度和人员分工规定，这使得评估机构在进行房地产评估时效率低下，质量也得不到保证。而房地产评估本身带有较强的前瞻性和预测性，评估师不仅需要具备适合的知识储备，还要有一定的大局观念，从而满足房地产评估者的需求。但当前房地产评估行业人员素质参差不齐，很多评估师不具备相应的评估素质，这使得因为评估师不按规定进行评估、评估方法不准确、评估经验不足所导致评估误差的风险逐渐成为房地产评估中最常见的风险。

　　2. 政府规划和政策所导致的风险

　　在我国房地产的价格往往很容易受到政府规划和政策的影响。政府规划所导致的风险一般体现在忽略评估房地产附近新建的市政工程上，如，在政府已经公开或规划要在某一地区兴建地铁工程等便民设施时，倘若评估方对此信息收集不及时就会导致对该地区的评估出现较大的误差。而房价不仅受到区位因素和实物因素的影响，还受到权益因素的影响，而权益因素中国家政策对房地产价格的影响是多方面、复杂且难以预计的。无论是税收还是金融乃至相关产业的有关政策都会对房地产的价格产生影响，有的甚至在短期内直接影响房价。例如，在过去的十年中，我国出现炒房现象，政府推出的限购、限贷政策和《城市房屋拆迁条例》等都对房地产的价格产生深远影响。当评估人员没有对影响房地产的相关政策及时地理解和预测，就会导致房地产评估的准确性，从而带来评估风险。

　　3. 不当竞争所导致的风险

　　不当竞争所导致的风险又叫道德风险，其本质指的是相关的评估人员没有遵守职业道德要求，为了利益放弃评估的科学性和合理性，提供不符合实际的虚假评估报告，并对其他科学的评估报告进行诋毁抹黑的行为。这种风险是房地产评估风险中最为恶劣的。当前，由于房地产行业的快速发展，我国的房地产评估机构数量也在前所未有地增加，在印证房地产行业迅猛发展的同时，还说明我国的房地产评估市场的准入门槛较低，最终导致了当前房地产评估质量参差不齐。一些不法房地产评估机构为了短期的利益常常恶意竞争，扰乱了房地产交易的公平性，也导致政府税收流失，金融贷款风险抬高。同时，由于计算机技术的提高、发展，衍生出了很多自动评估系统，这些评估系统虽然操作便利、快捷，但分析出来的结果往往误差较大，无法满足社会机构或个人对市场评估的要求，而这些系统的出现却导致了一些传统估价业务的萎缩。激烈的市场竞争环境，在培育出了一批具有良好发展潜力的房地产评估机构的同时，也滋养了一些缺乏长远目光和职业道德的其他房地产评估机构。

　　二、房地产评估风险的构成成分

　　房地产评估业是个高危行业，其面临的主要风险有：房地产估价师承载的风险，金融风险，社会风险。

　　1. 房地产估价师的风险

　　房地产评估的结果直接影响权利人和利益相关者的利益，为此，国家为了保障房地产评估的科学性和合理性推出了一系列的法律法规。在相关的法律法规中评估师因评估失误受到的惩罚分为三类：分别是：民事处罚、刑事处罚以及行政处罚。评估师因为自身评估出现较大失误而导致相关利益方出现经济损失的，要对其经济损失进行赔偿；而估价师为了私下的利益作虚假的评估报告、违反职业道德的则根据受害者经济损失程度，具体处理，构成犯罪的要追究其刑事责任。评估师在接受惩罚的同时，对评估机构造成的风险更具威胁性。

　　2. 金融风险

　　金融风险指的是在当前房地产估价市场激烈竞争的背景下，一些房地产评估机构为了满足客户金融贷款等业务的需要，对房地产的估值偏高，以此拉拢更多客户，从而引起金融机构的金融抵押贷款的合理性降低的风险。这种风险的危害：严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，一旦房地产市场销售低迷，房产市场价值低于银行贷款余额时，很容易出现贷款人选择由银行处置房产而不还贷的现象，导致银行资产严重受损。

　　3. 社会风险

　　不客观的、结果失真或有重大失误的房地产评估报告会损害房地产评估业的社会公信力，使房地产评估业的持续健康发展受到阻碍。也会导致相关机构在社会上的品牌形象大打折扣，进而阻碍评估机构的进一步发展。

　　三、房地产评估风险的防范措施

　　1. 完善房地产评估制度

　　当前的房地产评估行业虽然经历了20多年的改革与发展，但仍然存在不少问题有待解决。为了确保房地产评估的科学性和严谨性，降低房地产评估风险，需要进一步完善房地产评估行业的法律法规建设。在对其进行完善的过程中要严格坚持以评估的科学性和质量为中心，提升风险意识，提升内部质量控制能力，使房地产评估行业发展步入正轨。

　　2. 强化监督

　　为了确保房地产评估的科学性和合理性还需要加强对房地产评估的监督力度。房地产估价师协会和房地产估价行政主管部门，应合理、充分地行使行政处罚权，对违反房地产评估相关法律的行为进行处罚，加大自身的执法力度。一方面，可以定期对房地产评估机构和估价师进行抽查，从而及时地发现房地产评估的违规行为并依法处罚；另一方面，进一步加强房地产估价行业信用体系建设，以维护房地产评估业的整体信誉，营造良好的房地产评估环境。

　　3. 提高房地产评估行业的准入门槛

　　当前，在房地产评估行业中评估机构的素质参差不齐并且竞争激烈，这使得越来越多的不法评估机构都在采取不当竞争来获取短期的利益。这种现象对房地产评估行业的健康发展造成了很大的不良影响。只有对房地产评估行业的准入门槛进行合理地提高才能确保房地产评估业的竞争更加有序、更加适合其发展。

　　4. 提高估价师自身的业务能力和道德修养

　　估价师自身的业务能力直接影响房地产评估的结果是否科学，而为了确保估价师自身业务能力可以满足房地产评估的需要，就要对估价师进行系统的培训。在培训的过程中，由于房地产估价工作所涉及的知识面广且与经济发展所处时期联系紧密，所以，不仅要对估价师进行知识的传授，更要培养其拥有较强的客观独立思考能力和主动学习能力，从而保证估价师自身可以随着政策的变化和房地产的发展不断地进行学习和调整。同时又注重评估经验的积累，保证其估价结果的科学性。而提高估价师的道德修养，是为了保证估价师在面对一些不当的利益诱惑时可以遵守行业规定，不越线、合理地进行房地产评估。在提高估价师自身的道德修养时，可以从社会和职业责任出发，使估价师明白违反行业规定必然会受到严惩，从而提升其责任意识、道德意识，确保其依法依规地进行评估工作。

　　5. 提升和客户沟通的能力并谨慎选择评估项目

　　当前，虽然房地产评估行业竞争激烈，但不能“饥不择食”，在进行地产评估的过程中要随时与客户保持良好沟通，并对客户提供资料的真实性、合理性进行判断，避免因委托方提供虚假信息而导致估价失误的现象发生。不能盲目地承接体量大的评估项目而放弃职业道德，要在自身评估机构可以承担的业务能力和风险范围内选择项目。

　　四、结束语

　　房地产估价的本质仍然是一种因为社会信息接收不平衡而产生的社会中介活动，当前，随着房地产市场的兴起和二手存量房市场的活跃，房地产评估的重要性、作用以及影响越来越大，房地产的交换和企业改制等社会经济活动都需要房地产评估这一基础工作的支持。而当评估结果不能符合相关利益方的预期时就会质疑房地产评估结果的客观性、合理性。所以，房地产评估机构必须针对这类问题仔细思考，从而做好防范，提升企业抗风险能力，以期进一步稳定地运行和发展，满足社会的需要。

　　参考文献

　　[1] 宁林忠.注册房地产估价师“挂靠”现象分析及解决办法[J].中国房地产业，2016(16):49.

　　[2] 沈红富.房地产评估产业现状分析及对策[J].房地产导刊，2014(15):20.

　　[3]詹海斌.农村集体土地房屋拆迁补偿评估风险及防范对策[J].现代农业科技，2014(6):295-296,298.

　　[4]李杰.房地产抵押价值评估问题研究[D].西安建筑科技大学，2017.

　　[5]吴玲，何灵.房地产评估业风险形成机制及防范分析.[J].现代商贸工业，2018(30):137-138.