摘 要
随着经济体制改革的不断深入，住房开始社会化、市场化，商品住宅逐渐成为主流，房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会等多元利益主体登上历史舞台。2007 年以后，物业管理相关的法律法规先后颁布实施，公民自治意识开始觉醒。按照物业管理制度设计之初的设想，接过住宅小区治理大旗的业主应该会为了谋求自身利益最大化而通过业主大会的形式选出优秀的领导团队——业主委员会来管理好自己所在的小区。但事与愿违，这么多年过去，在全国范围内，业主委员会在参与住宅小区治理过程中暴露出大量复杂、尖锐的问题。因此，对住宅小区业主自治问题展开研究具有重要意义。
眉山市属于四川省最年轻的地级市之一，虽然先后出台了一系列物业管理相关文件，但物业管理的矛盾纠纷依然较多，存在极大的社会稳定风险隐患。本文以小区业主自治的困境及对策分析为研究对象，运用文献研究法、问卷调查法、访谈法、实地考察法等研究方法，发现眉山市住宅小区业主自治的问题集中表现为：业主自治意识薄弱，参与度低；业主自治组织成立困难，满意度低；住宅小区各种矛盾日益突出等。导致这些问题的原因主要是城市住宅邻里关系的陌生化、业主利益诉求的不一致、法律法规不健全、业主自治渠道不通畅、服务型政府职能转变较慢等。研究发现可通过完善物业管理地方性立法、由政府包揽向指导业主自治转变、搭建住宅小区业主公共事务决策平台、建立业主自治管理规约、着重构建党建引领的住宅小区治理机制等多种方式齐头并进，破解业主自治难题，提升小区治理水平，优化社区治理机制。
本文的主要贡献在于结合眉山本地实际，所有数据均来自一线调查，结论切合本地实际，采取党建引领住宅小区业主自治的对策具有独特性。眉山市是新型的小型地级市，但是住宅小区业主自治问题是全国的普遍性问题，因此，期望眉山小区业主自治的有效经验能为其他类似城市提供借鉴。
关键词： 住宅小区 业主 业主委员会 业主自治 困境。
Abstract
With the deepening of economic system reform, housing began to be socialized and market-oriented, commercial housing gradually became the mainstream,real estate development enterprises, property service enterprises, owners, owners'committees and other multi-interest subjects on the historical stage. After 2007, the laws and regulations related to property management were promulgated and implemented successively, and the consciousness of citizen autonomy began to awaken. According to the concept of property management system design at the beginning, the owners who take over the banner of residential district management should select excellent leading team —— owners committee to manage their own district in order to maximize their own interests. But it backfired, which Many years later, in the national scope, the owners committee in the process of participating in residential community governance exposed a large number of complex, acute problems. Therefore, it is of great significance to study the problem of owner autonomy in residential district.
Meishan City is one of the youngest prefecture-level cities in Sichuan Province.Although a series of property management related documents have been issued successively, there are still many contradictions and disputes in property management,and there are great risks of social stability. Based on the research methods of literature research, questionnaire survey, interview and field investigation, it is found that theproblems of owners' autonomy in Meishan residential district are as follows: weak sense of owner's autonomy, low degree of participation, difficulty in establishing owner's self-government organization and low degree of satisfaction. The main cause of these problems is the proximity of urban dwellings The defamiliarization of the relationship,the inconsistency of the owner's interest demands, the imperfect laws and regulations,the unobstructed channels of owner's autonomy, and the slow transformation of the service-oriented government functions. It is found that by perfecting local legislation of property management, changing from government to guiding owner autonomy, setting up decision-making platform of public affairs for owners of residential district,establishing the regulation of owner autonomy management, and focusing on building the management mechanism of residential district led by party building, we can solve the problem of owner autonomy, improve the level of community governance and optimize community governance mechanism.
The main contribution of this paper is to combine the local reality of Meishan,all the data are from the first line of investigation, the conclusion is in line with the local reality, and it is unique to take the party building to lead the autonomy of the owners of residential areas. Meishan is a new type of small prefecture-level city, but the problem of owner autonomy of residential district is a universal problem in the whole country.
Key words: Residential District Owner Owners'Committee Owner Autonomy Dilemma。
1 、绪论。
1.1、 研究背景和目的。
1.1.1、 研究背景。
《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》是推进我国治理体系和治理能力现代化建设的纲领性文件，对城乡社区治理做出了全面、系统和深入部署。文件明确要求要突出基层群众在业主自治中的基本作用，规范化、标准化的建立基层群众自治组织的体系，将现有的网格化管理与新兴的群众自治有效结合，着重发挥基层群众在社区治理中的基本力量，培养自己管理自己，自己服务自己的能力。要明确自治过程中的前端设计、过程监管、后续衔接等约定工作，发挥村民、社区居民等基础群众在自我管理工作中的前锋作用，弘扬约定你我制定，你我遵守的良好社会秩序。
二十四字社会主义核心价值观中着重凸显的“和谐、自由、民主、法治”等等关键词，表明了构建和谐美好，文明自由的法治社会是我们在建设社会主义强国路途上的不舍追求。社区是当今社会尤其是城市社会的最小构建单元。要想建设和谐社会，主要在于社区的发展，社区的发展现状直接影响了和谐社会的建设进程。在过去的五十多年里，我们社区的管理模式一直是以居民委员会为主导，随着经济社会的发展，由计划经济转变成为市场经济的过程中，加之人们权利意识的兴起，以往带有官方背景的居民委员会已经不适宜现行社会的发展，随之而起的是小区业主自治，这一模式日渐兴起。
住宅小区的业主自治，是近年来我国住房制度改革的重要成果。多年的实践经验表明：业主自治是一种可行、良好的管理模式，为了促使我国住宅小区的管理跟上房地产市场发展的步伐，实行小区业主自治管理是目前可证的最有效出路。
然而业主自治这一新生的管理模式在我国的运用实践中出现了诸多问题，严重制约城市管理良性发展。因此，分析现行业主自治模式的现状，剖析其问题及原因所在，扫除其发展道路上的障碍成为完善业主自治制度的首要任务。
1.1.2、 研究目的。
随着新型城镇化建设进程的加快，大量的新市民涌入城市、定居城市，他们一方面为我国城镇化建设做出了重要贡献，另一方面也会带来一些城市治理的问题。本文以城市治理过程中基础单元的社区物业治理为着力点，通过文献研究、调查分析等多种方式，借鉴国内外已有的经验进行本地优化，分析现有业主自治过程中遇到的问题和原因，提出解决办法，通过物业管理活动来帮助小区业主实现小区公共事务的自我管理，真正的实现自己的家园，自己做主人。
1.2 、研究意义。
1.2.1、 理论意义。
在理论角度，从眉山市的实际情况出发，探索年轻的小型地级市发展进程中住宅小区的业主自治问题，将对现有的国内外相关研究提供精细化的理论分析基础，通过基层研究，力求在理论上寻求突破，丰富业主自治的理论研究体系，以期为小区物业管理业主自治模式提供更宽阔的视野。
1.2.2 、现实意义。
本文以眉山市小区业主自治为研究对象，采用实地考察法、文献分析法、调查问卷法等研究方法，能够更全面地了解眉山市小区业主自治的现状，并针对小区业主自治存在的问题和原因，提出相应解决措施。完善小区业主自治的实践探索，这不仅可以增强笔者自身对社会问题的敏感性，提高分析、解决相关问题的能力，更是有利于引起有关部门对小区业主自治问题的重视，从社会力量的角度倒逼政府部门解决经济社会在发展过程中切实的民生问题，构建和谐社会。本文最大的现实意义在于民生，在以人为本的治理理念下民众才是民生问题的主角，政府部门只是参与者，是“看得见的手”。唤起民众对于自身困境问题的探索决心，自治意识的形成，自治治理模式的建立等关键性问题的探索解决才是根本之道。
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1.3 文献综述
1.3.1 国内外研究现状
1.3.2 国内外研究简要评价
1.4 研究内容和方法
1.4.1 研究内容
1.4.2 研究方法
1.5 论文的创新点
2 概念界定和理论基础
2.1 核心概念的界定
2.1.1 住宅小区
2.1.2 业主
2.1.3 业主大会
2.1.4 业主委员会
2.1.5 业主自治
2.1.6 物业服务企业
2.2 相关理论基础
2.2.1 社区治理理论
2.2.2 参与民主理论
3 眉山市住宅小区业主自治现状调查
3.1 调查方案设计
3.1.1 调查对象
3.1.2 调查时间
3.1.3 调查重点
3.2 调查方案实施
3.3 调查结果的描述性统计分析
3.3.1 调查样本的基础信息
3.3.2 业主对业主委员会的认知程度低
3.3.3 业主对选举业主委员会的态度不积极
3.3.4 业主对业委会的认可度很低
3.3.5 未选举业委会的小区业主对改善物业服务的期待很高
4 眉山市住宅小区业主自治存在的困境及其原因
4.1 眉山市住宅小区业主自治概况
4.1.1 眉山市城市发展进程
4.1.2 眉山市住宅小区建设及物业管理基本情况
4.1.3 眉山市住宅小区业主自治程度低
4.2 眉山市住宅小区业主自治存在的主要困境
4.2.1 业主自治的法律依据缺陷
4.2.2 业主自治组织成立困难
4.2.3 业主自治规约不完善
4.2.4 业主自治管理能力差
4.3 眉山市住宅小区业主自治存在困境的主要原因
4.3.1 社会环境因素
4.3.2 政策环境因素
5 眉山市住宅小区业主自治困境的解决对策
5.1 总结和推广眉山市住宅小区业主自治的成功经验
5.1.1 洪雅县金域蓝湾小区
5.1.2 青神县启明星花园二期小区
5.2 构建党建引领的住宅小区治理机制
5.2.1 加强住宅小区党建组织建设
5.2.2 充分发挥党员先锋模范作用
5.2.3 建立多部门联动的物业联席会议制度
5.2.4 构建人民调解和行政调解相结合的物业管理纠纷调解机制
5.3 完善业主自治的大环境
5.3.1 完善物业管理地方性立法
5.3.2 搭建住宅小区业主公共事务决策平台
5.3.3 建立业主自治管理规约
6 结论
总体上来看，眉山市的住宅小区业主自治正处于稳步发展的阶段，在业主自治的不断探索和发展过程中，遇到困难和问题是在所难免的，但是面对难题，我们充分相信可以通过科学立法、创新的搭建住宅小区业主决策平台、党建引领等方法来解决这样的问题，业主自治是调整和平衡公共利益和个人利益的制度，是保护业主权利的管理制度。小区公共事务的管理是全体业主共同行使的权利，业主之间的利益关系是紧密相连的，业主单打独斗地行使权利，势单力薄，收效甚微，而业主自治，则是给了业主团结一致，共同维护自身和小区的利益，一个自我管理、自我增值的大好机会。
并不是所有的制度都是完美无缺的，经济社会的变化要求制度能够及时的适应当下社会发展，任何制度皆是在实践中探索发展起来的。随着新型城镇化进程的不断加快，农村居民、新市民等多种群体涌入城市，入住定居城市，业主群体会逐渐壮大，小区业主自治会越来越适合这个社会的发展。成功的经验来源于无数的社会实践，相信在小区业主、政府部门、社会组织的共同努力下，再难再多的问题亦能迎刃而解。
参考文献.
