业主大会的法律地位探究

摘 要

　　业主大会是业主的自治组织，在物业管理中发挥着重要作用。然而，立法层面上对业主大会的法律地位缺乏明确界定，导致司法实践上对业主大会诉讼主体资格认识难以统一，造成学术界相关认识分歧较大，广大业主的合法权益无法及时得到保障。因此，只有对业主大会的法律地位作出准确定位，才能为业主大会在物业区域自治实践中的有效运行奠定基础。应将业主大会纳入法人组织当中，赋予其民事主体资格，履行其应有的职责，从而更好地保护全体业主的合法权益。

　　关键词：业主大会 法律地位 法人

The exploration of the legal status of the house-owner convention

Abstract

　　The house-owner convention is the owner's self-organization. It plays animportant role in property management. However, as the lacking of clear definitionfor the legal status of the house-owner convention on legislative level, courts can’tresearch a consensus on the litigation subject qualification of the house-ownerconvention during judicial practice and academic views perge greatly. The lawfulrights of the owner can’t get guarantee in time. Therefore, only the house-owner getsan accurate position for the legal status than can it operate efficiently in the practice ofregional autonomy. The house-owner belongs to corporate-corporation. It should beacknowledged as civil object so that it can protect the rights and interests of allproprietors.

　　Key words: the house-owner convention; legal status; corporation

目 录

　　1.引言

　　2.业主大会的角色定位

　　2.1 业主大会是业主自治自律管理的形式

　　2.2 业主大会是业主聚会议事的会议形式，更是一种组织形式

　　2.3 业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的管理团体

　　2.4 业主大会是现代物业管理中发挥履职维权作用的民间管理机关

　　3.业主大会法律地位的中国现状

　　3.1 立法层面界定不明

　　3.2 司法实践难以统一

　　3.2.1 司法解释缺乏相关规定

　　3.2.2 业主大会的原告资格不确定

　　3.2.3 业主大会的被告资格不明确

　　3.3 学界认识颇有歧义

　　3.3.1 法人说

　　3.3.2 非法人组织说

　　3.3.3 既非法人也无独立的诉讼主体资格

　　4.业主大会法律地位的比较法考察

　　4.1 法国

　　4.2 德国

　　4.3 日本

　　4.4 美国

　　5.业主大会法律地位的确立

　　5.1 业主大会应纳入法人组织

　　5.1.1 业主大会具备取得法人资格的条件

　　5.1.2 确立业主大会法人资格的可行性

　　5.1.3 赋予业主大会法人资格的意义

　　5.2 业主大会的当事人能力

　　5.2.1 业主大会具有当事人能力

　　5.2.2 业主大会的涉诉范围

　　5.3 业主大会的法律责任

　　5.3.1 民事责任

　　5.3.2 行政责任

　　5.3.3 刑事责任

　　结语

　　参考文献

　　1.引言

　　业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。在物业管理中，业主大会承担着保护全体业主合法权益的责任。

　　业主大会在物业管理中发挥极其重要的作用，但是我国法律并未赋予其确切的法律地位。业主大会是否有权代表全体业主从事正常的民事活动？以何种身份参与民事活动？业主大会是否具备诉讼主体资格？如何承担法律后果？对这些问题，我国法律法规都没有作出明确的规定。业主大会法律地位的立法缺失，导致在物业管理中业主的共同利益在受到损害的情况下无法得到赔偿，严重阻碍了物业管理和业主自治朝着更高水平发展。相关理论上的分歧和司法实践上的迷茫，更加凸显我国业主大会法律地位探究的必要性和迫切性。

　　2.业主大会的角色定位

　　业主大会是由特定物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。分析业主大会自身的特性以及其与业主、业主委员会相关主体的关系，充分把握业主大会在物业管理运行中的角色，可以更好地确定业主大会应有的法律地位。

　　2.1 业主大会是业主自治自律管理的形式

　　业主作为物业所有权人，在物业管理中享有许多权利，可以直接参与物业管理区域内的物业管理活动，实行自治自律管理。这种自治自律管理是通过业主大会实现的。业主大会由特定物业管理区域内的全体业主组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自制规约订立权，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，决定属于自治范围内的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。

　　2.2 业主大会是业主聚会议事的会议形式，更是一种组织形式

　　《物业管理条例》第 15 条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”同时，《物业管理条例》第 11 条在确定业主大会的职责中有一项重要的规定是：“选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。”由此可见，业主委员会是部分业主组成的，是业主大会的执行机构。业主委员会必须服从业主大会，接受业主大会的监督，处于从属于业主大会的法律地位。

　　然而，在现实生活中，业主委员会的组织特性显而易见，似乎发挥着更大的作用。由于公民自治意识不强，作为非日常运作主体的业主大会十分不受重视，业主大会仅作为一种会议形式，为人们所熟知，但对其管理团体特性、组织机关功能之关注程度，亟待提高。我国《物权法》和《物业管理条例》等法律规定中均未采用业主团体的概念，而是采用了业主大会的概念。业主大会不仅是业主共同聚会、共同议事的会议形式，而且还是一种组织形式，实际上就是业主团体。这就类似于全国人民代表大会不仅仅是一种会议形式，而且还是一种组织形式，是一种国家权力机构。《物权法》第 75 条规定“业主可以设立业主大会”，此处立法机关用了“设立”一词，这就可以说明“业主大会并不仅仅是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合。业主大会是一个组织体系，可以以自己的名义开立工商账户，并且有自己的意思机关与执行机关，能够订立管理规约……”。根据《物业管理条例》第 12 条规定：“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”。因此，业主大会在业主管理组织分工体系中居于首要地位。

　　2.3 业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的管理团体

　　通常意义所称的物业，指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公共设施、设备及相关的场地。人们早期对自己的房屋物业享有完全的所有权，可以独自对其行使占有、使用、收益以及处分等权利。

　　随着人口的增多与密集，土地变得稀少，同时伴随着建筑物技术的不断进步，原有的物业支配发生改变，物业的所有权人之间产生了新型关系即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是业主自治的法律基础，它是一项重要的不动产所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权（共有所有权），以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。

　　一般我们讲到区分所有，均针对一幢建筑物而言，也就是仅指一幢建筑物中区分相对独立的专有部分和共用部分，并因此形成建筑物区分所有。但是，当涉及到整个小区的物业管理问题时，这种建筑物区分所有关系比较复杂。将住宅小区看作一个整体，这个整体可以划分为相对独立的部分，各个部分上成立相对独立的所有权，同时，各所有权人对共用部分拥有共有所有权，对小区的管理、维护和修缮等共同事务又享有成员权。成员权是业主的一种资格，它是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务。对这种成员权，亦可理解为物业管理方面的权利，即每个区分所有权人所拥有的对于建筑物有关的物业管理所享有的权利。成员权的确立是为了防止单个所有权人为了追求私人利益而损害其他区分所有权人的共同利益。这种互相牵制的方式使得全体区分所有权人之间形成了一种共同体关系，存在着共同利益，也会产生矛盾。

　　业主大会正是这样一个为维系该共同体关系的存在，代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织。

　　2.4 业主大会是现代物业管理中发挥履职维权作用的民间管理机关

　　虽然业主大会只是业主自治的一个民间管理机关，但其在物业管理中却发挥着不可取代的履行法定职责的作用。根据《物业管理条例》第 11 条规定业主大会履行下列职责：“（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”

　　业主大会成立的基本目的在于能更好地维护广大业主的合法权益。由于在一个物业管理区域内，业主的数量众多，过多的人数必然会导致各个业主的意见不统一，而业主大会则可以整合广大业主的共同意愿，维护广大业主的合法权益。

　　3.业主大会法律地位的中国现状

　　我国目前存在有关业主大会的立法，对业主大会的成立、运作等都有涉及，但是由于我国在这一方面的立法还属于起步阶段，还有许多不足，仍需要不断完善。

　　3.1 立法层面界定不明

　　我国有关业主大会的立法主要集中在物业管理的立法中。2007 年 3 月 16 日通过的《中华人民共和国物权法》从第 70 条到第 83 条规定了建筑物区分所有权,其中第 75 条和第 78 条分别规定了业主大会的设立和业主大会决定对业主的约束力，但对业主大会的地位、性质没有作出明确规定，而这些问题恰恰关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担，在实践中具有重要意义。

　　2007 年 8 月 26 日国务院修改《物业管理条例》，第 8 条规定了业主大会的组成：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第 11 条赋予了业主大会关于选聘、解聘物业管理企业，选举、更换业主委员会等职责，第 12 条至第 14条对业主大会会议的召开和执行做了相应的规定。国家通过行政性法规的形式具体确立了业主与业主大会之间成员与团体的关系、业主大会与物业管理企业的选聘与被聘用关系、业主大会与业主委员会之间的决策机构与执行代表机构关系、业主与物业管理企业的委托与被委托关系、物业管理企业与业主委员会的合同主体关系。但是，业主大会是什么性质的组织？其实体的法律地位如何？

　　对此，《物业管理条例》仍然没有明确规定。与我国物业管理企业现状相适应的业主自治组织体系却没有很好地建立，导致大量的物业管理纠纷的出现。

　　纵观地方性法规，由于各个地区经济发展水平的不同，物业管理水平的不同，导致各地制定出来的物业管理条例也五花八门。值得注意的是，虽然我国各地的物业管理条例都规定了业主大会的成立、召开、职责以及如何运作，但对其法律地位均未作出明确的规定。如《重庆物业管理条例》第 11 条仅规定：“业主大会是代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。”《山东物业管理条例》第 31 条也仅仅规定：“一个物业管理区域内成立一个业主大会。”此外，《江苏物业管理条例》第 5 条也只规定：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会。”可以看出，我国不少省市只是规定了业主大会的组成、职责等，对于其法律地位规定较少甚至完全没有涉及。这样的规定，无法解决现实生活中的种种具体问题。

　　3.2 司法实践难以统一

　　我国法律并未明确规定业主大会的法律地位，这就导致在司法实践中产生了相关困惑问题。

　　3.2.1 司法解释缺乏相关规定

　　业主大会的诉讼主体地位，即业主大会能否成为诉讼主体。《物业管理条例》中虽然没有涉及这个问题，但这个问题却一直存在于实务中。由于实践中业主大会或者业主委员会为了全体业主的共同利益而参与诉讼的案件时有发生，法院必须对其诉讼主体资格做出统一的判断才能保持司法裁判标准的一致。因此，最高人民法院在 2008 年 6 月 16 日发布了旨在细化实施《物权法》第 6 章的《建筑物区分所有权法律应用问题解释<征求意见稿>》（以下简称《征求意见稿》）。《征求意见稿》第 13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”该条明确规定了业主大会和业主委员会的诉讼主体资格，对《物权法》所未能明确规定的内容做出了较为详细的规定，虽然其内容还有待完善，但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。

　　遗憾的是，最高人民法院在 2009 年 5 月 14 日正式公布并已于 2009 年 10 月 1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中删除了《征求意见稿》中关于业主大会诉讼主体资格的确定，业主大会的诉讼主体资格依然没能确立。

　　3.2.2 业主大会的原告资格不确定

　　业主与开发商、物业管理公司、侵害小区权益的侵权人发生纠纷时，业主大会作为全体业主的维权组织，常常起着代替业主反映问题、协调纠纷的作用，甚至在双方矛盾尖锐化的情况下有的业主大会还直接作为原告起诉物管公司。

　　但在实际的起诉过程中，业主大会直接起诉的行为常常被法院告知“业主大会没有原告资格，请各个业主自行提起诉讼”导致诉讼不成。

　　实际上，业主大会有无原告资格，目前法律没有作出明确规定，不同地方的法院在理解和操作上也不统一。但《物权法》第 83 条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”根据此规定，业主大会有权以原告身份提起侵权诉讼。根据民事诉讼实务中的惯常做法，原告提起诉讼需要证明自己的诉讼资格（自然人、法人、其他组织）。虽然《物权法》间接肯定了业主大会的原告资格，但它不能提供证明自己身份的资料，所提起的诉讼终会因为不符合民事诉讼法规定的起诉条件而根本不会被法院受理。实际上，业主大会还是没有被授予原告资格。

　　3.2.3 业主大会的被告资格不明确

　　《物权法》第 78 条第 2 款规定业主可以请求法院撤销业主大会的不当决议，这就涉及到业主大会的诉讼主体地位问题。在这类诉讼中，业主是原告，业主大会是被告。然而，这条规定要付诸实施，就必须解决业主大会的诉讼主体资格问题。另外，《物权法》及当前的司法解释尚未能解决业主大会能否成为第三人起诉的对象问题，即业主大会能否成为非业主所提起的诉讼的被告。考察业主大会不被赋予被告主体资格的原因，主要是由于业主大会的民事主体资格尚未确定，还因为其没有自己的财产，故无法独立承担民事责任。

　　3.3 学界认识颇有歧义

　　具备民事主体资格的主要有三类，即自然人、法人以及其他组织。业主大会是否具有独立的民事主体资格？具备何种民事主体资格？对此学界争议不断，主要有以下几种观点：

　　3.3.1 法人说

　　福建工程学院的黄国铭教授认为业主大会已经具备法人化的条件：1）依法成立；2）有自己的名称（XXX 业主大会）、组织机构（业主委员会为执行机构）和场所；3）有自己管理的财产和经费。此种观点认为，业主大会作为法人，应完全独立于各个业主，能够独立地行使民事权利，承担民事责任。业主大会有自己完全独立的意志，在各业主意志的基础上可根据自己的独立意志独立行事，其行为和决策的后果由自己承担，而不是直接归于各个业主。

　　3.3.2 非法人组织说

　　着名民法学家江平先生认为，业主大会属于《民事诉讼法》第 49 条规定的“其他组织”，具有诉讼权利能力，可以以自己的名义起诉。《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的建议》第 40 条规定，“其他组织”是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。民政部《关于<社会团体登记管理条例>有关问题的通知》第五条把这种“其他组织”明确为“非法人团体”。此种观点认为：业主大会虽然不具有法人资格，但作为一个合法组织，有其活动宗旨、组织机构和自己的财产，就应该可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任，在民事纠纷中、争议中享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。也就是说，在物业管理活动中，业主大会本身的行为或全体业主的权益受到非法侵害时，业主大会能够以自己的名义直接提起民事诉讼；或者，当业主大会本身的行为或全体业主的共同行为侵害了他人利益时，他人也能直接对业主大会提起民事诉讼。值得注意的是，由于此观点认为业主大会不是法人，因此其行为的后果、责任应当由全体业主共同承担。

　　3.3.3 既非法人也无独立的诉讼主体资格

　　黄松友大法官认为业主大会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时缴纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，因此业主大会不宜享有诉讼主体资格。在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主大会，而是要得到业主的明确授权才可作为被委托人参加到诉讼中，行使诉讼权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主大会的成立，只是为了能够代表全体业主对内进行日常事务的管理和对外实施相关的行为。所以，业主大会本身不具有独立的民事主体资格，不能以自己的名义从事民事活动。

　　4.业主大会法律地位的比较法考察

　　从民事权利角度看，业主大会就是建筑物区分所有权之共同体。为了深入探究业主大会的法律地位，有必要对其他国家关于建筑物区分所有权之共同体的法律定位及运作模式作一些考察。

　　4.1 法国

　　法国对建筑物区分所有权的问题进行了单独的立法，其业主团体称为“共同所有权业主联合会”，共同所有权人组成一个结构完整的团体，并且法律承认该团体享有法律地位。这种团体虽然与其他团体不同，但是一样具有为实现团体利益所必须的各种权限，例如，“法律明确规定，共同所有权业主联合会为了保护与建筑不动产有关的权利，可以单独或者与一位或数位共同所有权人以其在法院进行诉讼”。

　　4.2 德国

　　德国立法将建筑物区分所有权称为“住宅所有权”，其《住宅所有权法》中对“住宅所有权人之共同体”进行了专章规定。该住宅所有权人之共同体“虽无权利能力，且依司法判例之看法，也无不动产登记簿上的登记能力，但却具有社团之性质”。德国联邦高等法院 2005 年的判决和德国新《住宅所有权法典》认为“业主团体具有部分权利能力和法律主体地位，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中…...例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动。”《住宅所有权法》第 27 条还规定，住宅所有权人可以授权管理人以全体住宅所有权人的名义提起诉讼。因此德国法上业主团体虽然不具备完全的民事主体资格和独立的法律人格，但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时，其具有对内和对外的诉讼主体资格。

　　4.3 日本

　　日本《区分所有权法》等法律规定 30 人以上的业主团体“可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格”。业主团体通过集会的决议来选任或解任管理人，而管理人则可以“根据规约或机会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告”，其后果对全体住宅所有权人发生效力。

　　4.4 美国

　　在美国，业主团体被称为业主协会，“每一个共同利益社区都由一个业主协会来进行管理，这种业主协会有时也被称为社区团体、房屋所有人联合会，或者建筑物区分所有权人协会”。在美国的立法上，“统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括……为了管理公寓所必要的一般权利。管理活动包括任用雇员，代理人，独立的承包人和专业的管理人员；作为原告提起和作为被告应对诉讼”。

　　纵观各国的立法，关于业主大会的法律地位，世界各国的立法和实务均有较大的差别。总体上可分为四种模式：第一种为不具有法人资格模式，以德国立法模式为代表，认为这类团体不具有法人资格。第二种为具有法人资格模式，以法国、新加坡模式为代表。第三种是附条件之法人资格模式，以日本模式为代表。此种模式规定当人数达到一定规模以上的则可成为管理团体法人，未达到的则认为其为无权利能力之社团。第四种是判例实务上之法人资格模式，以美国模式为代表。

　　5.业主大会法律地位的确立

　　5.1 业主大会应纳入法人组织

　　法人是一种享有民事主体资格的组织，它和自然人一样，同属于民事主体的范围，而且是民事主体中的重要组成部分。民法通则第 36 条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”

　　业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织，已经具备了《民法通则》中所规定的取得法人资格的形式条件。

　　5.1.1 业主大会具备取得法人资格的条件 

　　首先，业主大会合法成立。《物业管理条例》第 10 条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”所以，从法律规定来看，业主大会是依国家法律规定程序成立的。从组织建立来看，业主大会有严格的筹建程序。由建设部印发的《业主大会规程》第 5 条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”

　　其次，业主大会有自己的组织机构和代表人。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高意思机关。《物业管理条例》第15 条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”可见，业主大会有自己的执行机构。同时，业主大会还根据《业主大会议事规则》的规定建立业主小组、业主代表大会、业主委员会联席会议等相关组织机构，进一步使业主大会能行使法律规定的职责。业主大会设有业主委员会主任作为代表人，主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理，因此业主大会在组织机构上是较为完善的，有意思机关和执行机关，甚至还可以设置监督机关。

　　再次，业主大会有一定的财产。《关于使用<民事诉讼法>若干问题的意见》第 40 条所言的有一定的财产，并不是要有完全属于组织体的财产，而只要是具有相对独立性，能够与其组成成员通常状态下的个人财产相区分的财产即可。

　　因为该条所列举的私营独资企业、合伙组织等组织体，也并没有完全属于组织体而不属于成员的财产，只是其财产虽然属于成员单独所有或共有，但是在通常状态下是为了经营的特地目的而存在，具有相对的独立性，一般情况下能够与其成员个人财产相区分，只有在分割财产时才归入到成员的个人财产中。业主大会的财产状况与此相似，根据《物权法》第 79 条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。但这些资金只有在涉及到业主的共同利益时才使用，因此相对独立于每个业主的个人财产。此外，业主大会还可以利用建筑物区域内的共用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，类似的收益包括“通信公司或网通公司在小区屋面、绿地安装的小灵通手机发射天线的收入；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入；小区内利用道路两侧的停车收费、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；电梯里广告、公共场合的电视广告收入”等等。这些财产一般都会独立存储，作为业主大会或业主委员会的活动经费，或者用于业主的公益活动，因此业主大会有相对独立的财产。

　　最后，业主大会有特定的活动目的及活动范围。《物业管理条例》第 8 条规定了业主大会成立的目的是“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”。关于业主大会的活动范围在《业主大会规程》中有了明确的规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”可见，业主大会的活动范围应当是进行物业的业主自治管理，也就是说，它不能从事与物业管理无关的其他民事活动。

　　5.1.2 确立业主大会法人资格的可行性

　　美国的公寓业主大会是法人，业主委员会与普通的公司董事会一样，也叫董事会，它具有普通公司企业董事会相同的职责与权利。在美国，公寓小区被当作一个经济实体的公司来经营，运行，其财务与开发商充分划清，利益分开。

　　借鉴美国的经验，在我国将业主大会确立为法人有其一定的可行性。根据前面分析，业主大会已经具备了取得法人资格的条件。值得注意的是，北京政府部门突破性的提出了要赋予业主大会的法人资格，这是一个很好的现象。

　　2009 年 11 月 18 日，北京市法制办就《北京市物业管理办法（草案）》征求意见，草案首次提出具备条件的业主大会可以试行法人资格，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。这意味着困扰小区物业管理多年的业主大会资格问题有望解决。

　　此草案一出，就迎来各方喝彩。中国人民大学党委副书记、着名法学专家王利明认为赋予业主大会法人资格后，能有起诉、应诉、签合同等权利，全体业主的共有财产将由业主大会这个实体机构来登记。此次立法草案的突破为将来业主更多的维护自己的权益创造了条件。同样的，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心感慨到业主大会登记法人资格后，其就有了民事主体地位。业主大会凭借着这个身份可以做很多的事情，譬如作为委托人直接解聘或者聘用物业，共有财产的登记，如土地、公共车库、电梯广告收益等。

　　业主大会法人资格一旦确立就加大了业主自治的权利砝码，有助于提升业主与物业公司、开发商进行平等博弈的实力。

　　在我国要将业主大会的身份改为法人，是一个艰辛的过程，必须有一个试点，进行一至两年的评估。同时，相应的监督体制也应建立，例如小区开支的支出金额全部用支票，并由管理公司和业主委员会主席共同签名盖章，每月公布财务账目等等。

　　5.1.3 赋予业主大会法人资格的意义

　　第一，赋予业主大会法人资格是维护业主权利的必然要求。在物业管理中，发生物业纠纷是在所难免的，仅仅依靠单个业主自身力量是难以解决的。如果不采取有效的形式集合全体业主的力量保护弱势群体，就会导致弱势群体处于任人宰割的地位。单个业主自己权益受到侵害时，由于维权意识、法律知识薄弱，常常会自认倒霉。因此，必须突破民事诉讼受害人“自己救济自己”的束缚，通过赋予业主大会法人资格来集合广大分散的业主的力量。

　　第二，赋予业主大会法人资格是保障业主大会有效运作的客观需要。任何一项权利的行使都必须以行为相对方遵守其义务为前提，而义务的遵守离开了强制力的威慑就会变得没有保障。通过赋予业主大会独立的权利能力和诉讼地位，当出现个体业主违反内部管理规约时，业主大会就可以以自己的名义向侵害人提出具有实质效力的要求履行规约的请求，迫使其停止侵害行为，督促其履行内部管理规约；当外部侵害人实施侵害业主合法权益的行为时，其就能以自己的名义向侵害人提出同样具有实质效力的请求，迫使其停止侵害行为，以维护业主的合法权益。

　　第三，赋予业主大会法人资格是节省司法资源的重要途径。适用业主大会独立人格审理违法的案件，从以下两个方面有效地节约了司法资源：一是会有效遏制违法行为的发生，防患于未然。二是有利于法院充分发挥审判职能，及时办理人数众多的案件，提高工作效率，降低诉讼成本，保障法制的统一和权威。

　　5.2 业主大会的当事人能力

　　明确了业主大会的法律地位，也就明确了其在民事活动中的活动范围，既然其拥有诸多的权利，作为民事权利的救济方式，业主大会在民事诉讼活动中也应具有相应的地位。

　　5.2.1 业主大会具有当事人能力

　　当事人能力，也被称为诉讼权利能力或者当事人诉讼权利能力，是指成为民事诉讼当事人，享有民事诉讼权利和承担民事诉讼义务所必需的诉讼法上的资格。具备当事人能力是法律主体参加诉讼的前提和基础要件，一个法律主体只有具备了当事人能力，才能参加诉讼。根据《民事诉讼法》第 49 条的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”由此可知，在我国，具备当事人能力可以作为民事诉讼当事人的法律主体有公民、法人和其他组织。

　　而将业主大会纳入法人组织，业主大会也理应具有当事人能力。

　　另外，从《物权法》的视角来看，业主大会也应当具有当事人能力。《物权法》第 78 条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第 83 条第 2 款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”从字面意思分析，业主大会和业主委员会必须具备诉讼主体资格，否则《物权法》就形同虚设了。

　　因为，如果它们不具备诉讼主体资格，它们的决定怎么能被法院撤销？对于自己的决定，如果业主不予理会，它们又怎么能够实现自己的权威？如果不具备诉讼主体资格，又怎么能够依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失？

　　在司法实践中，最高人民法院虽然没有直接针对业主大会的诉讼资格进行过批复，但可参考的是最高人民法院在 2003 年 8 月 20 日所做的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》，该批复认为业主委员会具有民事诉讼主体资格的案件仅限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围，且业主委员会仅能作为原告，以自己名义提起诉讼。2005 年8 月 15 日，国务院在《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中态度又发生了一些转变，认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动、与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼，所产生的法律后果由全体业主承担。

　　因此，业主大会作为诉讼当事人是可以的。非系争实体法律关系主体而仅有纠纷管理权的形式正当当事人概念无论在大陆法系还是英美法系都已经得到了普遍认可。实体权利主体与诉讼主体的分离情形，在现代社会条件下，已经屡见不鲜。

　　5.2.2 业主大会的涉诉范围

　　纵观各地法院及最高人民法院的处理意见，可以发现这样一个主导观点：

　　业主大会民事权利能力的范围仅仅局限在小区物业管理事项，不能扩大到其他事项。笔者认为，这种观点有待商榷。当事人能力作为一种诉讼的资格能力，它只涉及到有或没有的问题，不存在部分有、部分没有的问题，这与实体法上当事人权利不可能既有又没有一样。因此，有关对业主大会的涉诉范围的限制，是没有必要的。既然认定业主大会具备当事人的能力，其就可以参加所有诉讼。

　　5.3 业主大会的法律责任

　　我国现有法律中规定了业主大会权利，但对其法律责任和监管方面的规定有待完善。

　　5.3.1 民事责任

　　现行法规对业主大会由此给小区造成的损失、给业主利益造成的侵害，是否需要承担责任，却没有规定。权利和义务是相统一的，既没有无权利的义务，也没有无义务的权利。业主大会在拥有这么多的权利的同时却不承担责任，这是不公平的。笔者认为，业主大会理应成为能够独立承担民事责任的组织机构。

　　从物业管理决策来讲，业主大会就物业管理决策承担民事责任的能力是没有任何质疑的。同时，业主大会做出决定本身应该对法律后果有所考虑的，不会超过业主大会决定范围之外。有人提出，业主大会的民事后果都是业主承担的，不是业主大会独立承担的，所以业主大会不是独立的民事主体。这个观点不妥。

　　合伙企业是独立的民事主体，但是其合伙人是承担无限责任。合伙企业的民事责任实质上是合伙人在承担的，但是我们不能因此否定合伙企业的独立民事主体资格。同样的道理，尽管业主大会的民事责任由全体业主承担，但是不能因此否定业主大会的民事责任主体。今后应通过修改法律建立对业主大会损害业主利益行为的民事救济机制，另外对于未经合法授权以业主大会名义实施的给业主大会造成重大损失的行为，可以追索对负责人和具体行为责任人的民事赔偿要求。

　　5.3.2 行政责任

　　《物业管理条例》第 19 条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”可见，业主大会活动触犯行政法律、法规或规章的，由物业管理主管部门或其他主管部门给予行政，业主大会可成为行政行为相对人，具备行政法律关系主体资格，独立承担行政责任。

　　5.3.3 刑事责任

　　《物业管理条例》第 68 条规定：“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。”对于未经合法授权擅自以业主大会名义实施的行为，触犯刑律的，可按照刑法规定对具体行为责任人追究刑事责任。另外，如果业主大会共同决定毁损开发商所有的车库设施或扰乱社会秩序，此种情形下具备成为单位犯罪的可能性，依法应当承担相应刑事责任。

　　结语

　　业主大会被赋予法人资格，即在法律上赋予其独立享有民事权利和独立承担民事责任的能力。当然，要实现业主大会的法人化还需要对业主大会的成立程序、决议形成、责任承担等作出比较详细的配套规定。

　　将业主大会纳入法人组织当中，赋予其民事主体资格，可以让其更好地发挥作用，履行其应有的职责，更好地保护全体业主的合法权益。因此，我国立法应尽快完善业主大会这一制度，明确其法律地位，使其更好地为全体业主服务，更好地参与到民事活动中来，这样才能发挥应有的作用，更好地实现其成立目的。

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