新华联雅园房地产项目融资实例分析

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　　【题目】内蒙古房地产业融资问题探析
　　【第一章】内蒙古房地企业融资发展探究绪论
　　【第二章】房地产融资理论概述
　　【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题
　　【第四章】新华联雅园房地产项目融资实例分析
　　【第五章】内蒙古房地产融资项目的启示与建议
　　【参考文献】内蒙古房地公司融资建设研究参考文献
　　
   
　　第四章 新华联雅园房地产项目融资实例分析

　　4.1 新华联雅园项目基本介绍

　　4.1.1 项目概况

　　新华联雅园项目位于内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区，南有小黑河稀缺资源，东有二环路，交通便捷，地理环境优越，周边有东岸国际、绿地赛尚公馆、金隅时代城、麦迪逊花园，香格里等呼市中高档名盘。属于市区具有很大发展潜力的区域，周边城市规划完善，交通便利，环境优美，具有良好的增值空间。

　　该项目的建设适应呼和浩特市城市发展和当前经济增长的客观形势，认真贯彻国家关于商品房建设的有关精神，加快住宅产业的发展，建设自治区首府环境优美、设计科学、配套完善、布局合理、面向新世纪家居的时尚花园式住宅小区，满足人们对住房多元化、多层次的需求，根据呼和浩特市整体规划和发展目标，适应呼和浩特市城市化建设，外来客商投资安置以及本地区房地产投资的需求，项目的实施将会产生较好的社会效益、经济效益和环境效益。

　　4.1.2 项目市场定位

　　本项目针对自身特点充分挖掘地块优势，将其自然地域环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，把项目建成以居住为主，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划超前，局部拥有私家花园的高尚的大型中央智能化生态健康社区。强调绿色环保，以高素质、高品位和高格调的氛围为基础，销售主要面向中高收入阶层。

　　1.主题定位该项目的主题定位是以人文自然环境为主题、运动为辅、主打生态健康社区。健康社区的概念不仅仅是产品自身的健康，而应该是小区多方位、全局的健康。所谓健康住宅就是指满足住宅建设基本要素的基础上，提升健康要素、保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次健康需求，促进住宅建设可持续发展、进一步提高住宅品质、营造出舒适健康的居住环境。在产品上强调通风、采光、日照、隔音等基本的居住健康条件；在社区规划上关注小区自然环境的健康，建设中心公园、水系、小区内容园林景观营造；在身体活动上的健康则要加强小区内的运动配套，小区内景观运动配套；在居民心理上的健康就是要营造自然、健康的社区人居环境，注重邻里关系的构造，创造和谐的社区人文环境；在构筑生态建筑环境上首选科学、安全的生态节能环保绿色材料。

　　2.功能定位在项目的功能定位上要实现一站式居家，休闲生活，小区配套完善，大型超市、幼儿园、休闲的居家氛围；一卡式服务，智能化大社区，小区车辆出入，超市购物，商务尖声服务等可实行刷卡服务，一卡在手，通行无阻。小区布设智能化系统，宽频上网，红外线监控，远程报警系统等为住户提供安全、方便、高质素的时尚生活。

　　3.档次定位在档次定位上是要打造高端、精品小区。项目位于政府周边，受其影响未来物业价格将会提升，项目周边有未开发空地，这为项目所处区域市场未来房地产竞争形成不确定因素，从发展的角度来看，项目产品定位高端利于产品延续的开发节奏并为项目产品提供时常环境保证。

　　4.目标客户定位在购房行为发生过程中所考虑的因素随着收入水平而表现为不同层次。低收入群体主要考虑因素依次为价格--房型--交通，而高收入群体主要考虑因素依次为小区环境--配套设施--房型。办公、商业用房主要考虑因素为位置--周边环境--配套设施。那些地理位置好、小区环境优美、配套设施完善、设计合理的开发项目对于购房者将具有极强的吸引力。

　　综合考虑，本项目的开发定位为现代商业、住宅小区，小区建设强调绿色环保，以高素质、高品位和高格调的氛围为基础，销售主要客群为：企业职员、私营业主、自由职业者、事业单位职员和公务员是本地购房群体的主要行业来源，总人数占到本地购房群体总数的 87%,这些群体主要表现特征是接受过高等教育、社会交往较广、消费行为活跃、思维活跃。

　　客群家庭结构：60 年代生人：事业有成，部分家庭人数在 4 口以上，有改善居住环境意愿的客群在购房客户中占有相当的比例；70 年代生人：组建稳定家庭，以三口之家为主，这部分人占到购房者一半左右；80 后独生子女群体：正处于婚育高峰期，以独居和两口为主，占三分之一多。

　　4.1.3 项目 SWOT 分析

　　1.优势及机会该项目位于城市新区腹地，是最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是当地最佳的居住区域。如意开发区合理的规划和完善的功能分区，使得该区域具有开发地产项目的良好先天条件。随着近几年的经济发展和市政建设步伐的加快，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。项目的建设符合城市的建设发展规划，具有较强的抗风险能力。本项目配套设施齐全、绿化率高、环境优美，具有较大的需求空间。

　　2.劣势及威胁现代小区的居住观念的形成，物业管理、项目运营维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。周边项目与本项目的竞争将造成项目销售方面的风险。周边的生活配套设施及交通尚有待于进一步建设完善。随着国家对市场宏观调控力度的加强，有关政策将对本项目的规划设计产生显着的影响，并较大程度地限制了销售目标人群对房价的预期空间。

　　4.1.4 项目财务预算分析

　　1.项目销售收入估算
　　
　　（1）项目整体规划面积AAA 项目开发总建筑面积 250000 平方米，占地面积为 60000 平方米，容积率 3.4%,绿化率为 40%.其中，地上总建筑面积为 220000 平方米，商业面积为23000 平方米，住宅面积为 197000 平方米；地下室面积为 30000 平方米，地下面积可分成车位 900 个。

　　（2）项目销售收入确定呼和浩特市房地产近 3 年来整体形势比较疲软，新华联雅园项目 2011 年取得土地时房地产市场处于高位，加之该项目处于呼市的金融商务区，项目定位在高档住宅，综合确定该项目住宅 8000 元/平；商业 25000 元/平；地下车位120000 元/个。该项目 2012 年初开工建设，预计 2012 年 9 月开始销售， 2015年实现清盘。

　　（3）项目收入估算项目总销售收入为 225900 万元，详见表 4.1.2. 项目总投资预算雅园项目开发成本总计为 138000 万元，其中包括土地成本 57580.97 万元，前期工程费用 3178 万元，建安费用 51003 万元、小区配套费用 6857 万元，期间费用 9205 万元，银行贷款按三年期利率 6.40%上浮 20%,贷款 4.5 亿元，期限三年，利息为 10176.03 万元。上述费用均计入该房地产项目总投资，详见表4.2 所示。3.项目损益预测在损益计算中，各项税金基本按国家税率进行确定，内蒙古自治区土增税与其他地方不同，按价格区间进行确定，4000 元以下按每平米 1.5%预征，4000-6000 元之间按 2%预征，6000-8000 元之间按 4%预征，8000 以上按 6%预征，营业税按 5%缴纳。
　　
　　4.2 新华联雅园房地产项目融资决策

　　正如前所述，房地产项目的融资有其独有的特征，融资模式和融资过程。

　　要充分结合当地的房地产市场、金融环境和经济发展状况以及居民消费习惯和宏观政策等因素，在符合融资的基本原则的前提下，灵活运用各种融资模式。

　　本项目在融资设计时就对以上要求进行了深入分析，结合内蒙古自治区的房地产发展及项目融资现状、充分考虑了其现存的问题，在此基础上进行了科学的评估，以在项目进行的不同阶段进行融资。项目的融资分析分为三个部分，首先依据企业的实际状况及内蒙地区的金融环境等条件对可采取的融资模式进行选择，然后是对不同融资模式获得资金的比例进行了分析，最后结合项目的具体状况并对不同模式进入的时机进行了策划。

　　4.2.1 融资模式决策

　　从以上介绍可知，一般房地产的基本融资模式可分为外部融资与内部融资。

　　外部融资又可分主权融资与债务融资。其中，前者有合作开发、直接吸收融资与发行股票融资等形式；后者有租赁融资、债券融资及贷款融资等形式。在内部融资上，一般有企业自有资金和预收账款两种形式。

　　本项目依据融资的基本原则，从三个维度对这些不同的融资模式进行了分析。第一个维度是融资的可操作性。这个维度要考虑三个要素：一是融资成本，二是资金来源的可靠性，三是获取资金的困难程度。第二个维度是融资带来的风险。这里的风险包括经营风险和财务风险。第三个维度是融资的时机。考虑不同的融资模式最适合项目的哪个阶段。在前两个维度的每个要素上，以高、中、低三等来评估每种融资模式的可行性。

　　1.各种融资模式的要素分析
　　
　　（1）融资成本。在融资成本上，一般而言主权融资的成本较高，债务性融资的成本较低，债务融资对企业自身的要求比较高，融资周期比较长，而企业内部融资的成本最低。

　　（2）资金来源的可靠性。企业自有资金、银行贷款融资及合作开发都有较高的资金可靠性。预收账款由于市场的不确定性，其资金可靠性一般，而直接吸收融资、股票融资、租赁融资等就公司目前实际情况而言，资金的可靠性都较低。

　　（3）资金的获取困难度。结合公司的具体资质、进入内蒙市场的时间、内蒙资本市场的完善程度等、分析结果认为在主权融资、租赁融资和债券融资上，公司都具有较高的困难程度。而在贷款融资和企业自有资金上，由于母公司支持以及公司与商业银行的良好合作关系，则具有一定的可操作性，困难度为中。预收账款的困难度最低。

　　（4）经营风险。一般而言，债务性融资具有较高的经营风险，而主权融资的经营风险较低，以企业内部融资的经营风险为最低。

　　（5）财务风险。主权融资由于其占有资本的长期性和相对稳定性，故对企业具有较低的财务风险；而债务新融资对企业的财务风险相对较低。企业内部融资的财务风险最低。具体分析结果见表 4.4.2.融资模式的确定通过以上对各种融资模式每一要素的具体分析后，公司确定了最终选用的融资模式。

　　首先，由于公司目前并不具备发行股票与债券的条件，故此两种融资模式不具有操作性，予以排除。其次，公司目前尚无寻找合作伙伴及吸收直接投资的计划，所以亦排除了此两种融资模式的选择。此外，虽然租赁融资具有一定的可行性，但由于其较高的经营风险与较低的资金来源可靠性，所以亦排除了此种融资模式。最后，公司确定了三种可选的融资模式，即贷款融资、企业自有资金及预收账款。

　　预收账款具有财务及经营风险低、又几乎没有什么融资成本的融资模式。而且，作为交易时的定金，一般不存在什么获取难度，及主要障碍在于由于市场不有不确定性，故资金来源的可靠性不太好。针对项目的定位和当时呼市的房地产市场状况，项目组认为可通过积极的营销方案，降低市场的不确定性，故将其作为融资的一种重要模式。

　　企业自有资金是其它融资模式的基础，因为银行贷款以企业具有一定比例的自有资金为前提条件。自有资金的经营风险和财务风险均极低，也没有什么融资成本，资金来源可靠。但由于企业流动资金都具有一定的限制，故自有资金的比例不宜太高。母公司虽可提供一定额度的自有资金，但在其获取上还是存在一定困难度。

　　银行贷款是目前房地产行业最普遍，也是最重要的融资模式。由于公司具有较好的资质与母公司的大力支持，银行贷款也被考虑为本项目主要融资渠道之一。但银行贷款具有较高的财务与经营风险，故应限制其一定的比例。

　　4.2.2 融资时机决策

　　恰当的融资时机不仅可以保障项目的顺利进展，而且可以有效节约资金成本，提高企业的运营效率。在以上各种融资模式中，主权融资和债券融资基本适合在项目的前期进行，而租赁融资和预收账款适合于项目的进展中。对于企业自有资金和贷款融资则比较适合于项目的各个阶段，见表 4.5
　　
　　4.2.3 融资比例决策

　　由于各类融资模式的资金成本不同、难易度不同，给企业带来的经营风险和财务风险也不同。因而，确定合理的融资模式比例也是进行融资决策的重要内容。从前面分析可以得知，内蒙古地区房地产业自筹资本的比例远远高于全国水平，而银行贷款水平则远远低于全国平均水平。这种状态已经极大地增加了内蒙古房地产企业资金危机。因而，项目决定依据母公司优势，在项目融资中适当提高银行贷款比率，同时增强项目的预售能力，提升预收账款的水平。最后，公司确定了适当的融资比例，见下表。与全国平均及内蒙古地区 2012 年的融资比例相比，本项目的融资比例有以下特点。

　　一是考虑未来市场的不确定性，故降低了定金及预收款的比例，把这一比例定在 11%,低于内蒙 14%及全国 28%的水平。二是项目把自筹资金的比例定在45%,大大低于内蒙古地区 2012 年 73%的水平，略高于全国平均 40%的水平。

　　4.3 新华联雅园项目融资实施

　　该项目融资根据不同的时期分成三个阶段。

　　1.土地竞拍及取得阶段

　　该项目地块位于呼和浩特市如意开发区，是内蒙古自治区政治金融中心，该地块是如意开发区最后一块住宅用地，该地块的起拍价格为 4.3 亿元，由于参与竞拍的各公司对未来项目的销售价格、销售周期都比较看好，所以地价由原来的 4.3 亿元竞争到 9.2 亿元，土地使用面积 173 亩，核 532 万每亩，当时创下了呼和浩特市住宅用地的最高价，成为了当时如意开发区的地王。由于公司当时对该地块准备的土地出让金为 5 亿元，最终以 9.2 亿元成交，公司资金出现了严重的缺口。

　　公司通过对市场价格的调研，经过多次预算分析，结合项目实际情况，认为补足土地价款的有三种方式：母公司增资，合作开发和信托融资。由于母公司为该地块已准备 5 亿元资金，故难以再次筹集更多基金。其次，合作开发存在大量的法律程序，结合当时的房地产行情，公司不愿意与其他合伙人进行分配未来的利润，最终以减少部分利润为代价来使用信托融资。根据项目的资金情况，公司决定从信托借款 5 亿元，补齐土地出让金后其余为项目前期启动资金。该笔资金顺利地使公司取得土地使用证及其他证照的办理。

　　2.证照办理及前期施工阶段

　　项目前期，公司在取得国土使用证以后，为了加快项目建设，提前预售及取得项目开发贷款，公司在未办理施工许可证通过协调就开始进场施工，工程一般需要施工至地上 7 层后才可以办理预售许可证。由于项目前期公司不具备银行开发贷款的条件，即需要同时具备以下条件：取得国土使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证，这个阶段公司资金压力非常大。公司在与总包签署合同时尽量使付款节点在出正负零，上述 5 证的办理需要约 6 个月的时间，在此期间工程施工的各项资金均由总承包单位进行垫资，待工程出正负零后进行拨款。

　　办理证照期间现场的工程可以施工至地上 10 层，早已达到付款条件，此时已经取得 5 证。公司结合现场实际情况，采用从银行取得流动资金贷款。流动资金贷款有 3 点优势：第一，相对于其他融资方式，流动资金审批的周期短，一般 10 个工作日即可完成放款，可以满足资金需求的及时性；第二，相对于股权融资、信托融资，流动资金贷款的利率比较低，一般在 9%左右；第三，流动资金借款可以直接使用，相比于开发贷款监管比较方便。而其缺点在于流动资金贷款的周期比较短，对项目销售回款要求比较高，一旦销售回款跟不上，很有可能出现流动资金贷款出现逾期的现象。公司经过对项目销售市场的评估后，最终决定与内蒙古银行进行协商取得 6000 万元流动资金借款，借款期限半年，利率为 9.2%.通过该笔借款来缓解项目工程施工所带来的资金压力，保证项目施工的正常进行。

　　3.项目中期阶段

　　（1）结构化融资公司取得 5 证后，具备了项目开发贷款的基本条件。项目开发贷款相对于其他融资方式成本比较低，期限比较长，但审批周期较长。此时距公司取得土地时的信托借款已经 9 个月，产生利息费用近 4700 万，大大增加了项目的资金成本。为了偿还信托借款，公司决定需找资金成本低的借款来偿还该笔资金。

　　中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行等大型国有银行对房地产开发贷款实行名单制，需要进行准入，准入后排名前五才有可能取得开发贷款。其中准入过程需要 3-4 个月，加之项目贷款的审批过程，申贷周期无法满足项目资金的需求，故公司决定通过股份制银行进行融资申请。通过与中信、兴业、浦发等股份制银行进行沟通，最终与兴业银行达成 6.5 亿元结构化融资借款，利率 9.5%,期限为 3 年。取得 6.5 亿元贷款后，公司及时偿还信托资金，从而每年节省财务费用 1500万，大大缓解了项目的资金压力。

　　结构化融资借款模式为委托人第一创业证券股份有限公司，贷款人兴业银行股份有限公司呼和浩特分行，借款人内蒙古 XHL 置业有限公司，借款金额：6.5 亿元。

　　该笔交易由第一创业证券股份有限公司委托兴业银行向内蒙古 XHL 置业有限公司借款，兴业银行与第一创业证券签署委托贷款委托合同，兴业银行与第一创业证券、内蒙古 XHL 置业有限公司签署委托贷款借款合同，内蒙古 XHL 置业有限公司提供抵押物给兴业银行。

　　（2）开发贷款开发贷款一直是房地产企业资金的主要来源，公司在取得结构化融资后，从根本上解决了资金的问题，加之项目已经开始预售，资金上有了一定的保障，为了取得成本更低的资金，公司通过努力最终获得了中国工商银行、中信银行的准入，两家银行同时进行开发贷款的申请。由于是房地产项目，审批权限全部被总行收回，公司积极配合两家银行进行贷款报告的整理，中信银行历时 5个月通过内蒙分行的审批，并上报至总行，中国工商银行通过 7 个月的审批，分行未通过审批。

　　2012 年 10 月份中信将公司申贷要求上报总行， 2013 年 2 月份总行审批通过。审批后，由于中信银行信贷规模不够，没有额度来进行放款，项目公司只有等待信贷规模。最终，2013 年 7 月、9 月份分别取得开发贷款 2.4 亿元、3.6亿元。公司与中信银行项目贷款金额为 6 亿元，利率为基准上浮 30%,即 7.99%,贷款期限为 3 年，自有资金比率不得低于 30%.

　　（3）预售账款预售账款是项目资金回笼的一个非常重要的模式。考虑到市场的不可预期性，本项目在融资初期其将预售账款的比例设定在 11%,略低于内蒙古地区 2012年全区平均 14%的水平。该项目启动后，遇到国家对房地产市场的宏观调控，项目销售遇到极大的阻力。由于本项目定位为高端小区，购买者大都以具有投资价值为目的，国家对房地产市场的调控降低了市场对房地产增值的预期，从而降低了购买者的购买欲望。同时，内蒙古以资源为驱动的经济增长模式也遭遇到极大的困扰，全球煤炭、稀土等原材料价格的大幅下挫，使得经济发展遇到阻碍，降低了购买者的购买能力。目前项目总销售额 6.5 亿元，总投入 14.1亿元，收入投资比为 46%,低于预期水平。

　　4.4 对项目融资实施中出现问题的反思

　　从该项目的融资过程中可以发现三个主要问题。

　　一是企业自身的战略管理水平是保障项目融资的前提条件。企业自身的实力是保障融资安全性的基本条件。而企业的战略管理水平就反映了企业对自身实力及市场趋势的把握。只有真正认清自身实力并较清晰地把握市场趋势才可能保障一个项目的顺利进行进而保障所融资本的安全。在本项目中，由于项目公司未能充分预见到我国房地产市场发展的风险，对项目预期收益过于乐观。从而在房地产市场处于整个行业的巅峰期时过于积极地进入呼和浩特市场，并以地王的身份取得了项目用地。在资金不足的情况下，采用了较高成本的信托资金，降低了项目的整体利润率。同时，由于项目公司对市场趋冷准备不足，未能做出及时地应对并采取相应的补救措施，因而造成项目销售未能按预期进行。项目的预收账款及定金收入低于计划水平，造成公司流动资金的紧张。因而，企业融资能力的基础是企业管理水平，尤其是战略规划水平。一个成功的房地产企业，应加强自身核心能力的培养，只有成功的项目运作才能保障持续的融资，实现企业的可持续发展。

　　二是目前我国房地产市场过于单一的融资模式是造成国家宏观调控政策容易造成经济运行损伤的直接原因。一个健康的市场应该是基于自由市场运作的。这种运作不仅包括其原材料的购买、产品的生产、流通和消费等。在我国，房地产市场的运作却受到极大地约束。

　　由于目前我国房地产市场的融资大多来源于商业银行，而商业银行的运营又太多受到国家宏观政策调整的影响。这样的益处在于国家的宏观调控政策可以非常有效的发挥效用，而害处则在于大大降低了市场的能力，把本应发挥主导作用的“看不见的手”缚了起来，从而使得调控缺乏缓冲力量，造成房地产市场的大起大落。

　　在一个完善的市场中，这种对资金的调配应该是基于市场化来运作的。各种投资公司基于市场的分析而将其资本投向最有利的项目。这种大量的民间资本虽然会降低政府宏观调控的时效性，但也会缓冲政府宏观调控带来的直接冲击，给市场以缓冲，从而避免市场发展的硬着陆。

　　三是融资能力成为房地产行业发展的关键产业要素阻碍了我国房地产业的健康发展。一个健康的行业中，企业间的竞争应该是基于其产品、服务的竞争。而在我国目前的房地产市场中，融资能力成为了行业的关键要素，融资能力的高低直接影响了企业的绩效甚至生存。而更为关键的是，我国的融资渠道主要为银行。这就使得实力强大的，具有较多背景的企业更容易获得资本。而那些实力较弱的，缺乏背景的企业则很难从正规渠道获得资本。这种结果就是，很多资本雄厚的企业可以很快地转入房地产市场，因为资金的充分与否几乎是进入这一市场的唯一壁垒。这种基于资本能力的竞争，不仅使得房地产市场的发展趋于无序（这从很多大型企业纷纷实施多元化战略而进入房地产市场就可看出），而且这种战略也损害了这些企业的长远发展。

　　我国房地产市场发展多年，仍然不能像一个成熟的市场那样表现出基于产品的竞争，融资能力成为行业关键要素就是最主要的原因之一。