怀化市民族地区房地产融资改进对策

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【题目】怀化市房地产融资发展探析  
【第一章】民族地区房地产融资优化研究绪论 
【第二章】怀化市房地产融资概述 
【第三章】民族区域地产融资发展现状 
【第四章】怀化市房地产融资存在的主要问题 
【第五章】怀化市民族地区房地产融资改进对策 
【结束语/参考文献】房地产公司融资建设研究结束语与参考文献

　　第五章 怀化市房地产融资优化对策

　　第一节 加快构建多元化房地产融资体系

　　一、加快房地产金融市场建设

　　房地产业是产业关联度大，市场价值高，对经济发展的拉动作用大，现已发展成为国民经济的重要支柱产业之一。同时，房地产业兼顾房地产、金融两个市场。因此，房地产金融政策是房地产政策的重要组成部分，完善的房地产金融体系，对保持金融市场和房地产市场健康有序发展具有十分重要的意义，同时，也对维护社会和谐稳定发展影响深远。

　　因此，怀化市政府要积极学习、引荐国内沿海发达城市及国外房地产金融的成功经验，立足自身实际、经济发展状况，适当、适时完善房地产金融市场建设，创新房地产金融体制，加强统筹协调，进一步优化房地产市场融资结构，降低和控制银行金融风险，不断拓宽、拓展房地产融资的新渠道，加快创新，研究开发有关房地产金融的新业务、新产品，为房地产融资创造良好条件。

　　二、加快房地产金融机构创新

　　当前，国内房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构（信托投资公司、信用合作社、住宅合作社、基金组织等）组成[31],其中主要以商业银行和信托公司为主。怀化市房地产金融机构的建设，应以现有房地产金融体系为基础，学习、借鉴国内外房地产金融先进经验，结合本地城市经济及房地产发展现实需要，探索建立以商业银行为主，其他房地产投资公司、住房储蓄银行、住房抵押的政策性担保机构及房地产保险公司等为辅的房地产金融机构体系[32].

　　第二节 积极拓展房地产企业融资渠道

　　一、稳步推进房地产银行贷款间接融资主渠道

　　从当前怀化市房地产业发展现状及国家严厉宏观调控政策情况下，房地产企业短期内仍将通过银行贷款来获取资金。为此，要保持房地产业的长期稳定发展，构建房地产企业良性发展的金融生态环境势在必行，同时，各商业银行要坚持审慎经营、风险可控的原则，加快房地产信贷业务类型、产品及方式创新，满足房地产企业合理的信贷需求。如：开发商贴息委托贷款业务、承办民间委托贷款业务、个人住房抵押贷款保险业务等。

　　此外，各商业银行要合理控制和优化房地产信贷结构，改进贷款审批流程，进一步创新房地产金融的业务类型、手段和信贷方式；加快完善金融市场体系、金融资源相关的激励和保障措施，建立相应的风险补偿机制，构建差异化信贷监控体系[30],同时，要进一步加强和完善财政、税收、金融等对房地产业的政策协调力度，增强金融机构支持房地产企业发展的内生动力。继续加大招商引资力度，创造有利条件，积极引进符合地方经济发展需要，并在本省内设立分支机构的股份制银行、外资银行机构及专业的住房储蓄银行等进驻怀化市场；与此同时，要积极推动建立地方性商业银行，构建银行业竞争和优势互补的发展模式，适度扩大信贷适度扩大信贷覆盖面，缓解房地产企业资金需求的压力，发挥好金融对房地产业发展的支持作用。

　　二、拓宽房地产企业直接融资渠道

　　（一）股票融资

　　房地产股票融资是指房地产企业通过发行股票获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式[25].一种是直接上市融资（即 IPO筹资），其分为国内 A 股和海外上市两种。另一种是买壳上市，即非上市房地产企业通过购买上市公司的股权来取得上市地位[26].房地产股票融资具有诸多优势，如：筹集资金量大、融资能力强、资金使用年限长、改善企业财务结构、分散风险、有利于企业股份制改造、提高公司的价值及知名度及便于公司进行并购（资产重组）等。

　　怀化市政府要鼓励和支持大型的、有条件的房地产企业通过上市融资；进一步引导房地产业发展，加强行业自律；积极探索房地产股权投资基金和房地产企业上市融资的联动发展机制；搭建良好的房地产企业融资平台，协议政企、政银、银企关系，探讨建立房地产股权交易中心，积极推动房地产企业股权交易。

　　（二）债券融资

　　国内房地产开发企业债券融资主要形式有：房地产投资债券、住房建设债券、土地开发债券及小区开发债券等[23].企业债券的发行大大提高了房地产企业的负债融资能力。如：2008 金地集团所发行的12 亿元公司债的票面利率仅为5.50%,远低于同期银行7.8%的贷款利率，其每年可以节约财务费用两千多万。房地产企业通过发行债券进行直接融资除了拓宽企业融资渠道外，更重要的在于能为企业发展提供稳定资金来源，减少对银行信贷的依赖，使企业资本结构得到优化，大大降低企业的经营风险。

　　为了进一步引导社会资金投资参与保障性住房建设，2011 年 6 月 22 日，发改委下发了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确规定了地方政府平台可发行企业债券优先用于保障性住房建设。新政的出台，为房地产企业参与保障性住房建设提供了有利的政策支持，也为怀化市房地产企业投资保障性住房建设拓宽了融资渠道。

　　三、积极发展房地产融资租赁

　　房地产融资租赁是以直接融资为目的的信用融资方式，它是集信贷、贸易及租赁等为一体的融资形式。从本质上讲，房地产融资租赁承租方将房地产本身作为抵押向出租方融通资金的方式[25].当租约到期，房地产金融租赁公司将租赁的房地产所有权转移给承租人，同时付清商品房全部价款。房地产融资租赁，一般具有：较低的住房消费门槛、房地产融资渠道拓宽、租赁灵活、运营风险低、有利于促进房地产销售等特点。其形式主要有：融资租赁、售后回租、回购等方式。

　　房地产融资租赁能在一定程度上缓解房地产企业短期的资金压力，加快企业资金回笼。因此，融资租赁是怀化市中小型房地产企业融资的有效选择之一。

　　四、尝试发展房地产典当融资

　　典当是指当户将其动产及财产权作抵押物或是将其房地产作为抵押给典当行，交付一定比例的费用，获取一定数额当金，并在约定当期内支付清当息、偿还当金，赎回原有抵押物的一种融资方式[28].典当融资适合于怀化市中小型房地产企业，可用于企业缓解短期资金周转。

　　五、加强合作开发融资

　　房地产合作开发是指不同利益各方或优势各方将开发资质、土地使用权、资金等各要素进行有效整合，共同出资、合作经营、风险共担、利益共享的联合经营行为[22].房地产企业的合作开发融资能大幅降低资源浪费，集中不同企业的优势及先进的管理理念，分散投资风险，对于缓解中小房地产企业资金压力有较大好处。当前，怀化市房地产企业大多是民营企业，普遍存在企业规模小、资金实力弱，经营管理水平低等诸多问题，对于房地产企业而言，既要整个本地区的优势资源合作开发方式项目，特别是大型房地产投资开发项目，还应走出去，与大型品牌房地产企业采取跨地区“联姻”方式展开投资合作，这不仅有利于缓解企业自身资金短缺现状，实现有效投资和项目开发，还有利于提升企业的品牌知名度及增强实力。

　　六、进一步推动民间融资规范化

　　当前，民间融资是怀化市房地产市场普遍存在的现象，且较活跃，在某种程度上来，有利于减缓房地产企业短期资金的压力，特别是为中小型房地产企业提供了一种短期融资的有效手段，一定程度上成为正规金融的有益补充，但因其往往存在放贷利率高，而逐步演变成高利贷融资及非法融资的乱象较普遍，债权人权益难以受到法律的保护，一般较隐蔽、存在监管空白、风险高。

　　为此，要理性看待怀化市房地产民间融资存在的主要问题及存在的合理性，严格金融监管力度，打击非法民间融资行为，积极探索推进怀化市民间融资的规范化、阳光化发展，划清民间融资的权属界线，加快制定民间融资的相关法律、法规；加快培育中小金融机构，为民间资本提供投资渠道；加强对民间融资的引导和服务，进一步优化民间金融发展的生态环境，积极构建多层次金融服务体系，提供必要的信息、担保及人力资源等服务支持民间融资的规范发展[19];建立民间融资与正规金融服务互补的长效发展机制，同时，发挥其在解决房地产企业融资，尤其是在中小型房地产企业融资方面发挥积极作用。

　　七、探索发展房地产私募股权基金

　　房地产私募基金的分类包括有限合伙制和公司制，结合本文分析，怀化市房地产企业设立私募股权基金应以有限合伙制为首选，即该基金设立为有限合伙企业，其特点为：有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人应由设立该基金的房地产企业或主要股东担任，对合伙企业债务承担无限连带责任[20];有限合伙人主要为该基金的投资人，原则上不参与基金的实际经营管理，以其认缴的出资额为限，对合伙企业承担有限责任[19],并按所占基金出资比例享受收益分配；房地产私募基金一般依法注册设立，进行备案登记，整个基金原则上实行封闭式运作，发起筹集资金由第三方银行机构进行托管，实行专款专用，待房地产投资项目到期后，对基金进行清算、分配收益及解散。

　　在当前政府对房地产业实行严厉政策调控之际，传统的单一融资模式难以满足房地产市场现实需求，积极拓展房地产金融多元化融资渠道，优化产品结构，房地产企业才能适应未来的生存及长远的发展。

　　第三节 提升房地产企业自身素质，增强融资能力

　　一、提高房地产企业内源融资能力

　　房地产企业的产品销售能力、现金回收能力及整体盈利能力等因素，直接决定了企业的内源融资能力[29].因此，怀化市房地产企业要提高自身素质，加强自身发展，建立产权清晰、权责明确、科学管理的现代企业制度，完善公司治理结构，改变家族式管理模式，强化内部管理，调整自身的知识结构，切实提高经营管理水平，提升企业的市场竞争力，增强企业内源融资能力是解决当前怀化市房地产企业贷款难的重要途径。

　　二、提高房地产企业合作融资能力

　　强化企业间的战略合作是房地产企业融通资金的有效途径。怀化市房地产企业应加强与国内外优秀的大型房地产企业、投行、基金管理公司展开全面合作，可在适当时机，引进战略投资合作者[26],以获得多方支持，缓解资金压力，实现企业的快速发展。本地品牌实力房地产企业也可采取收购、兼并、投资参股等方式，强强联合，优势互补，增强企业实力，实现跨越发展。

　　三、提高房地产企业负债融资能力

　　良好的信用关系和健全的信用制度，是保证企业生产经营活动顺利进行的基本条件，也是提高抵御市场风险能力的现实要求。房地产企业要特别注重信用体系的建设，资信等级的高低直接决定融资额度的大小。因此，怀化市房地产企业要强化信用意识，加强内部管理，建立规范、透明的企业财务制度，诚信经营，还贷及时，与银行建立良好关系，为企业融资创造良好条件。

　　此外，还须调动多方积极性，加快房地产企业信用建设，有关部门需要配合做好加快房地产企业信息化的建设，发挥行业协会和其他中介机构为房地产企业提供信用调查和信息咨询的作用，建立和完善企业信息收集、分析、评估、转让等机制，通过共享信息改变银行与房地产企业之间的信息不对称情况[34],以便进一步拓宽融资渠道，促进房地产企业的健康发展。

　　第四节 深化住房制度改革，完善个人住房消费融资体系

　　一、完善住房公积金制度，充分发挥公积金的政策性支持作用

　　怀化市继续深化住房货币分配改革，扩大住房公积金制度的覆盖面，要将住房公积金制度在全市工商企业强力推行，进一步加大住房公积金的归缴力度，提高公积金缴存比例，切实发挥出住房公积金对城镇居民住房消费的政策支持作用。如：2014 年 12 月怀化市政府出台的《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的意见》，明确指出进城务工人员、城镇灵活就业人员和个体工商户缴存住房公积金满 12 个月即可申请住房公积金贷款；调整首套房首付比例，对购买首套房建筑面积在 90 平方米以上 144 平方米以下的，贷款首付款比例由30%调整为 20%.同时，借款人自办理贷款后的第二个月起，即可用其本人及配偶的住房公积金帐户余额办理按年冲抵还贷业务；实行财政代扣的借款人，每年可凭还款明细提取上年已还贷款本息金额（直至支取完本人及直系亲属住房公积金帐户余额为止）；借款人的住房公积金月缴存额可作为其家庭收入计算还款能力，一定程度上降低了购房门槛，有效缓解了企事业单位职工购房资金压力。

　　二、加大住房公积金贷款力度

　　首先，进一步加大个人公积金贷款力度，放宽贷款额度的限制；二是充分发挥住房公积金制度政策性住房消费作用，特别是支持中低收入职工家庭购房消费；三是进一步简化住房公积金贷款手续，减少费用标准，减轻购房者的贷款负担；四是合理优化组合住房公积金贷款和住房抵押按揭贷款，切实提高住房公积金贷款的利用率[15].

　　三、适当适时扩大个人住房消费信贷

　　怀化市政府要加快住房金融市场的建设力度，积极支持合理的住房建设及消费需要。公积金管理中心与各商业银行要进行深入合作，优势互补，促进和改善住房组合贷款，提高资金的商业信贷组合比例，满足不同消费者合理的住房贷款的现实需求。商业银行在遵循国家信贷政策的前提下，要加强风险控制管理，还要创新住房金融业务类型及方式，如：加大对二手房的贷款力度、住房转按揭及住房装修贷款等业务，为盘活二手房存量市场提供有力的金融支持。另外，要加快房地产金融服务机构建设，提高金融服务整体水平，简化贷款程序，缩短贷款时间，以满足广大市民合理的住房消费贷款需求。

　　四、建立可持续发展的住房消费观

　　怀化市政府要加强和改善房地产市场调控，通过构建商品房和保障性住房双体系来增加住房有效供应，在此基础上，要坚决抑制不合理的住房需求，严格执行国家有关个人购买普通住房政策和执行差别化税收政策[17],并引导广大市民树立健康、合理、节约及梯度住房消费观。与此同时，金融机构在继续支持居民首次购买普通住房的同时，要严格管理住房贷款和抑制投机性购房需求[19];要扭转住房消费者的心理预期，建立正确的消费观，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀，政府应适当调节消费者对未来居住条件的预期状况，有步骤的按时序实现其居住要求，应鼓励消费者“先租房，后买房”并遵循“从小房到大房”的渐进梯度消费，量力而行，切忌盲目攀比。

　　五、规范房地产中介服务，积极发展租赁市场

　　一是进一步规范房地产中介市场，提高房地产中介服务机构的市场准入门槛；二是严厉查处、打击非法中介机构及中介行为，加强行业自律，提高中介整体服务素质，诚信、合法经营，为广大住房消费者及交易者提供放心中介。三是加强房地产信息服务网络建设。怀化市房地产主管部门要通过网络及其他新闻媒体等不定期公布房地产市场的交易信息，合理引导住房消费。四是加强房地产租赁市场的监管，建立有效的合作管理机制。

　　第五节 进一步加强房地产金融风险监管

　　一、严格银行信贷审查力度，强化贷后管理

　　各商业银行要稳健经营房地产项目贷款，科学理性分析贷款项目的可行性及风险性，要加强对怀化市房地产企业所开发项目贷款前的调查分析，对贷款资料的完整、合规、合法性，审查合同条款特别约定部分的可行性，分期还款计划的合理性，贷款批复条件的落实情况，资金汇划是否合理，抵押担保情况的落实等进行全面审查，进一步规范房地产贷款管理整个业务流程和各环节的尽职标准，防范操作风险[35];要强化贷后监管，严格跟踪和控制贷款的用途；要对房地产企业资金账户加强监管，督促企业及时归还贷款；加大对住房抵押按揭贷款后续管理及跟进工作，严格审查房地产企业的销售合同及相关贷款信息资料，防止“假按揭”,与此同时，要建立银行信贷问责制，加大相关责任人的考评及监管力度。

　　二、合理控制贷款总量，调整信贷结构，实施差别化信贷政策

　　商业银行要确定及规划合理的房地产信贷总量，适当控制房地产信贷规模、信贷结构、地区结构及客户结构等，防止行业、区域和客户集中度风险[36];综合考虑怀化市现有经济发展实际，房地产市场、房地产产品价格，产品供需结构等现实情况，以及当前市民的购买力，银行贷款结构等多方因素，实施差别化信贷政策，不断优化房地产信贷结构及比例，重点支持廉租、经济适用房等保障性住房项目建设。

　　三、进一步强化个人住房按揭贷款管理

　　加强个人住房抵押按揭贷款的审批流程的管理，改进措施进一步规范贷款，建立和完善个人信用信息管理系统，加快个人住房抵押贷款担保体系的建设，加强金融、保险等机构的业务创新、规范及窗口指导，以防范和降低信贷风险；与此同时，商业银行在个人住房抵押贷款审核时，要严格执行相应信贷政策及利率政策，满足住房合理消费贷款需求，抑制房地产过度投资与投机行为。

　　四、切实增强风险预警能力

　　商业银行需要密切关注房地产市场的发展动态，加强怀化市房地产市场调查和研究，及时收集整理、研究分析房地产产业政策、产品供需结构及状况、房地产企业资金帐户变动及市场销售情况，建立健全市场监控系统，提高风险防范预警能力。此外，需要加强对银行信贷人员的培训，提高信贷审批和市场判断力，及时避免或降低信贷风险。