苏州地区物业企业财务管理问题及对策研究,财务管理论文

摘要

　　中国物业行业虽然发展迅速，但纵观全国物业行业发展的现状和态势，与国外相比仍有不小的差距。我国物业企业至今仍存在管理水平不高，产权结构不够明晰，会计核算不健全，盈利能力低下，行业整体收入较低等问题，其中财务管理上面临的各种问题对于行业整体的发展影响尤为严重，要想物业企业健康发展，亟需健全完善的财务管理体系。特别是随着新一轮房地产建设热潮的兴起，物业服务业必将迎来前所未有的发展良机，能否建立高效实用的财务管理体系，关乎着企业、行业的发展壮大。提高财务管控水平，促进物业管理工作的高效化，网络信息化，建立完善的内部控制体系以及开拓以物业保值、增值为核心的资产管理使其更好的适应未来的发展将成为今后很长一段时间内的主题。

　　关键字：物业企业财务管理对策

Research on financial management problems and Countermeasures of Suzhou property enterprises

Abstract

　　Although China's property industry has developed rapidly, but the general situation of thedevelopment of the national property industry and the situation, compared with foreign countriesthere is still a small gap.Property companies in China still exists the management level is nothigh, the structure of property rights is not clear, accounting is not perfect, low profitability,industry overall income is low, in which various kinds of problems on the financial managementof the impact for the development of the whole industry is particularly serious, to the healthydevelopment of the property enterprise, to perfect the financial management system.Especiallywith the rise of a new round of real estate construction boom, property services industry willusher in development opportunities hitherto unknown, whether to establish effective financialmanagement system, relating to the development of enterprise and industry growth.To improvethe financial management level and efficiency, promote the work of the property managementinformation network, establish a sound internal control system and the development of assetmanagement to the property and increase the value as the core to better adapt to the futuredevelopment will become the main topic for a long time in the future.

　　Key Words: Property industry; Financial management; Countermeasure

目录

　　1.绪论

　　1.1 研究背景及研究意义

　　1.2 物业企业财务管理国内外研究综述

　　2.物业企业的财务管理发展现状

　　2.1 其他国家地区物业企业的财务管理发展现状

　　2.2 我国物业企业财务管理的现状

　　3.苏州地区物业企业财务管理面临的问题

　　3.1 财务基础薄弱，核算手法陈旧

　　3.1.1 人才缺乏，财务基础薄弱

　　3.1.2 核算体系落后，手法陈旧

　　3.2 成本管控能力不足，上升趋势明显

　　3.2.1 职工薪酬占比过高，上升趋势明显

　　3.2.2“营改增”对物业企业成本的影响

　　3.3 企业收入渠道窄，波动性大，资金管控不力

　　3.3.1 企业收入限渠道窄，波动性大

　　3.3.2 收费到账率不高

　　3.4 盈利能力不强，抗风险能力差

　　4.完善物业企业财务管理问题的对策探讨

　　4.1 健全物业企业财务组织架构，完善财务管理制度

　　4.1.1 全面提升相关从业人员的素质，实行财务人员委派制

　　4.1.2 规范企业财务组织架构，完善财务管理组织

　　4.1.3 制定具体的会计制度

　　4.2 加强成本管控，完善税务筹划与抵扣链条

　　4.2.1 实行全面的预算管理

　　4.2.2 完善税务筹划与抵扣链条

　　4.3 拓展收入渠道，加强资金掌控

　　4.3.1 拓展资金的来源渠道，公司经营逐渐规模化

　　4.3.2 以财务分析提高资金管理能力，保障资金有效利用

　　4.4 加强内部控制建设

　　结语

　　参考文献

　　1.绪论

　　1.1 研究背景及研究意义

　　物业，源于英国地产或地产，最初从香港引进内地，在我国只有 30 多年的历史。但自 20 世纪 80 年代物业在深圳特区首次实践已来，短短几十年内发展迅速，已伴随着我国住房改革发展至城市的每个角落。

　　目前，仅苏州一地，就已经有 1200 余家物业服务企业，综合管理项目达多到 4400多个，总管理面积约 28000 万平方米，行业相关从业人员约 99073 人，而全国拥有资质的物业企业已经达到 71000 家，专业从业服务人员多达 600 余万人。物业服务已成为与人们生活息息相关的重要行业，对于改善人居生活环境，提高城市管控和服务水平，促进房地产建设，扩大就业和再就业有着重要意义。

　　1.2 物业企业财务管理国内外研究综述

　　1958 年，Modigliani 和 Miller 在《资本结构和企业价值》中提出了一套新理论,即"不论是何种企业亦或是自然人所得税,在存在企业破产风险和资本市场完全有效运行的条件时,企业的资本结构与企业的市场价值与其所选择的资金融通方式无相关影响”，这一理论，即“MM 原理”后来成为现代公司财管理论体系的基石。

　　在 1900 年前后的一段时间里，美国企业对公司财务并不重视，企业在制定自身发展战略时，一般只着眼于营销和扩大再生产环节，到了 1970 以后，由于经济危机的发酵和影响，企业财务管理中的缺陷和短板日益暴露，尤以缺乏长期的财务战略而使得企业缺乏持续稳定的收入结构，进而造成较大的损失。财务管理在如何有效地融通资金、使用资金和分配资金方面有着其独特的优越性。此后，美国企业开始重视相关制度和财务战略，并形成了以"财务管理”为中心的企业管理模式，使公司获得了飞跃的发展，国内外很多学者在这一领域进行了研究。

　　麦金森（2012）在《公司财务理论》认为公司从其成立、筹建到运转，以至于以后的合营、集团化亦或是倒闭，都与"财务紧密”结合，从公司设立时就应该有一套健全的财务会计制度。但在运营扩大阶段中其财务管理发展相对不足，资产管理不到位、权益债务结构不平衡、投资决策随意性大、融资渠道狭窄等问题，会影响公司或企业的发展，必须采取措施加以解决。

　　希金斯（2013）在《财务管理》认为财务管理是生产经营主体进行运营管控的一个关键组成部分，贯穿于其生命周期的整个过程，公司和企业财务管理围绕利润最大化的同时降低风险这一运营目标筹措资源、进行与扩大再生产相关的财务活动。在各个市场主体的发展中位居核心地位，其财务水平的高低直接关系到自身的存亡。

　　查尔斯?莫耶（2014）在《企业财务管理》中认为财务管理是公司治理中的第一环节，在公司的运营壮大进程中有着无与伦比的地位。而现在大多数公司之所以缺少前进的能力，跟不上时代的节奏，且缺乏在行业内的立足点，归根结底，还是由于公司内部的财务管理模式存在缺陷所导致的。

　　托马斯?E?科普兰在《企业财务管理理论与应用研究》中认为在公司运营中，但凡涉及资金的经营收付活动，都与财务管理有关，在公司治理中，决策是否及时准确，经营能否合乎规律，技术能否及时革新，产销是否平衡都可迅速在相关财务指标中得到结论。

　　财务管理也因其独特的反映职能，是企业生产经营管理的核心。

　　经过长期的发展，西方在财务管理领域取得了较为显着的成果，财务管理体系也在物业行业得到了蓬勃的发展。

　　同国外相比，国内在财务管理相关领域的研究起步较晚，国内很多学者吴少平在中小企业财务管理方面，娄德华、傅黎英和李凤鸣教授在内部控制方面等在加强中小企业财务管理众多方面都指出，我国企业必须完善并提高企业财务管理水平，建立起较高水平的财务风险防控制度，只有这样才能在未来的市场竞争中赢得先机和优势。

　　杨茜（2014）在《当前企业管理问题及对策》中认为提出企业应强化财务管理的相关概念，注重修正自身资金管控制度，确保财务决策的合理性；完善公司内控体系和措施，实现良好的预决算控制。

　　《分析小型企业财务管理存在的弊端》的作者郑灵提出重视前沿技术在财务管理过程的应用，技术水准作为相关管理的关键，将直接关系到资金管控过程的保障是否有力和科学；关系到筹融资能力的进一步提高，是保证中小型公司发展的重要因素。

　　董春红（2014）在《论民营企业财务管理存在的问题》重视投资风险，加强投资管理；转变企业融资的方式是民营企业能否壮大的关键，而提高财务管理水平领不开人才的引进和意识的提高。

　　从上述学者们的研究成果来看，我国的学术界已经对各行各业的财务管理问题进行了分析和研讨，这也标志着我国财务管理研究已经建立了一套从理论到制度的在逐步成熟的体系。

　　2.物业企业的财务管理发展现状

　　2.1 其他国家地区物业企业的财务管理发展现状

　　美英两国，是物业发展最早，最为成熟，至今已成为一个成熟的行业。其当前财务管理体系有以下特点：

　　（1）分化企业以加强核算。为了防止人员冗，控制成本，实现高效率和高效益，同时缩减公司本身管理幅度和管理层级，英美两国的物业公司接管后实行"管理层与操作层分离”的形式，通过采取分拆企业的方式将清洁，维修等业务实行不同的成本管理模式。

　　因而有助于健全财务核算体系，提高收益能力。

　　（2）会计信息化程度，资产管理水平高。物业是一个重资产行业，资产管理水平的高低直接影响企业盈利能力。英美的物业企业通过完善计算机信息系统，在配套资产管理和运用上达到了较高的水准。

　　（3）注重收入调节能力，加强风险应对。合同大多采用一年一签或其他短期形式，收费标准由当前市场及招竞标双方协定，规避了市场波动的风险。同时，重视保险在企业经营中的运用。

　　新加坡物业企业财务管理特征如下：

　　（1）加强人力成本管控，以人为核心。新加坡的物业企业注重人员素质，为了实现高效的管理和服务，其从业人员通常须经过为期两年的房地产管理培训并通过考试才能够受到国家承认并上岗。同时严格采取了以绩效为主的人力成本管控体系。

　　（2）管理组织系统健全。由于新加坡土地资源稀缺，形成了以政府为主，企业为辅的统筹管理模式，全国分为 36 个区办，每个区办负责 2~3 个小区，人数大致相等，大大提高了管理效率。

　　匈牙利物业企业财务管理的现状包括：

　　强化预决算体系，以内部财务分析为基点制定企业发展规划。匈牙利于 1997 年 12月 15 日经国会表决通过并实施了《公寓住宅法》。自此，匈牙利的企业形成了以规划为中心的财务管理体系。通过与业主大会协商确定前一年度的决算，制定后一年度的预算。

　　企业由此加强了对自身发展、财务状况的把控，发展更为规范有序。

　　2.2 我国物业企业财务管理的现状

　　作为企业管理的最关键组成部分，财务管理包括了企业的资本投资、资本筹资和营运资本期，我国物业企业财务管理在新时期呈现以下现状：

　　（1）由粗糙的整体控制向综合性更强的内部控制延伸，当前的一些大型物业企业不仅需要从总体上实施有效控制，还要辐射至各个分部，并统一控制质量。为了解决内部控制总括性仍然较差的难题，向组建专门的机构和有效的体系做出了许多尝试。

　　（2）会计信息披露更加完善。物业企业财务信息的主要使用者不仅仅局限于传统意义上的企业治理层和银行等债权人，更在如今扩大到广大业主。因此对财务信息的可靠性，可比性，可理解性等等，当前的许多公司都进行了进一步的完善，加强了统一核算的口径。

　　（3）经营日趋多元,体系建设不断加强。当前的物业企业不仅仅局限于维护等传统业务，更通过互联网开拓多元业务，进入不同市场并建立品牌，而不同市场间的不同环境以及企业在细分市场上的不同目标也对企业原有财务管理体系的适应性提出了更高要求，促使一部分先行的公司在财务管理体系上日趋向集中式财务核算体系靠近。

　　（4）受宏观政策环境影响较大，财务成本上升。由于物业与房地产紧密相连，受政策调控影响较大。特别是很大一部分物业企业身为地产集团的子公司，近年来屡次收紧对地产业的融资渠道已经不可避免的抬升了物业企业的财务成本，更缩小了企业的再融资渠道。

　　（5）资本化运营尝试。在新三板推出之后，出于企业战略转型需求以及资本市场高度认可的双重驱动背景下，物业企业资本化运营的意识得到强化，并且开始尝试探索从传统运营层面向资本化运营层面转变的途径。

　　3.苏州地区物业企业财务管理面临的问题

　　自从 1993 年 4 月苏州市郊区住宅建设开发公司组建苏州怡乐服务有限公司）（即现苏州工业园区怡乐物业）以来，20 多年间整个行业取得了长足的进步。截至 2016 年 12月，苏州地区物业管理企业共有 1，753 家，其中一级资质企业 232 家，仅占 13.2 ；二级资质企业 177 家，占比约 10.1；三级资质企业与暂定资质企业却分别有 861 家和 483家，占到总数的 49.1 和 27.55 。现在物业管理企业对于财务管理的作用越来越重视，因为财务管理对于减少成本、保证公司的正常运作等方面起到不可忽视的作用。各个物业企业积极地运用财务管理手段，加强对资金的监管，加强内部控制。但是当前，整个地区的物业企业在财务管理等相关方面仍然存在许许多多的问题，下面将对其中的几个典型问题进行一个简要的探讨。

　　3.1 财务基础薄弱，核算手法陈旧

　　3.1.1 人才缺乏，财务基础薄弱

　　《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等行业法律法规对物业公司的资质认定做出了详细的规定，物业公司的分级与其自身所拥有的管理（包括财务、工程等）人才数目密切相关。其中一级资质要求专职管理和技术人员在 30 人以上，且必须有 20名以上的人员具有中级职称，特别是财务和工程主管必须拥有中级及以上职称；而二级资质则要求专职管理和技术人员在 20 人以上，中级职称人数在 10 人以上，同时也要求财务和工程主管必须拥有中级及以上职称。三级资质的企业则仅要求拥有 10 名专职管理和技术人员，对财务主管无具体要求。

　　在三级和三级暂定企业做为市场主体的情况下，大多数物业企业财务人员数量短缺，学历和财务素质比较低下，无证上岗和企业领导近亲属代岗等明显违法违规的现象屡见不鲜，人员素质的短板（据苏州市物业协会 2015 年统计，苏州市 99703 名从业人员中共有博士研究生 52 人，约占总人数的 0.05；硕士研究生 110 人，占总人数的 0.11 ；本科生 2995 人，占总人数的 3.02 ；大专生 9020 人，占总人数的 9.10 ；初中及以下则有52476 人，占比 52.97 。在超过 1200 家企业中，平均每家企业大学本科及以上不超过 6人。成为制约财务管理核算能力提升的突出短板之一。

　　3.1.2 管理核算体系落后，手法陈旧

　　另外，许多公司甚至都未能建立起与当前经济体系相适应的核算体系和资金管控体制。现在大部分物业企业的财务核算体系都还太分散，就是由于物业企业的特性是项目比较分散并且数量较多，大部分物业企业的项目都有独立设置的财务体系，这些项目进行独立的财务核算，只是在每年的年底将财务报表上报给总公司，总公司就只是变成了一个财务报表的集合体，而不是一个正常的会计核算主体。这种做法的坏处是物业企业对于整个公司的财务体系没有系统性并且详尽的明细账，对于整体财务的把控和财务决策都起到了一定的阻碍作用。过多的内部层级和法人主体、冗长的管理链条以及会计电算化、财务一体化低程度，不少企业仍然采用低效率的手工作账来进行核算，使得整个财务体系的主要任务成为了重复度极高的日常对账、记账，自然使得财务人员无法进一步深入一线，加强对众多资产的运用和管控，有效发挥财务管理本应具备的预测分析，成本管控等功能，容易产生财务资金管理失控问题。分化和加剧了统一核算口径的难度，存在参照主办单位财务会计制度、执行外商投资企业财会制度、执行事业单位财务会计制度等不一而足的多种情况。此外，子（分）公司人员的独立性也难以得到保证，一方面，子（分）公司的财务人员要向子（分）公司负责人负责，另一方面向总公司财务归口部门负责，很容易丧失独立性。

　　3.2 成本管控能力不足，上升趋势明显

　　3.2.1 职工薪酬占比过高，控制乏力

表 1 2014-2015 苏州市物业行业部分指标统计表

　　通过上面的数据我们可以看出，在苏州物业企业中职工薪酬占主营成本的比重相较于福利占主营业务成本的比重要大得多，这也是苏州物业企业的一个普遍问题。仅全市平均比率由 2014 年的 61.99 上升到 2015 年的 97.3，除个别地区外，下属的各个区之间的比值也在总体上呈现较大的上升趋势，这一点在姑苏区和工业园区表现的尤为明显。

　　虽然说其中固然有着近年来企业用工成本不断上升这一因素的影响（比如《劳动合同法》

　　颁布后单位五险一金总比率最低也达到了 38.8（养老保险 20，医疗保险 6-10，失业保险1.5，工伤险 0.5-1.2，生育保险 0.8，公积金 10-12），即每上涨 100 元工资，企业实际用工成本大约在 138 元到 145 元左右），但更多的是整个财务管理体系对于成本管控的能力不强造成的。这种成本管控能力的不强主要体现在两个方面，一是成本管控程序太简单，二是成本管控是一时的，并没有连续管控，导致纰漏较多，没有达到强控的效果。

　　现在物业企业在财务管理中对于成本的管控一般还是以事中控制和事后控制为主，很少有事前预测，因为信息缺少，即使是事前预测也很难准确的预测成本管控中的即将出现的问题并及时解决。成本管控中的短期行为很大一部分原因是管理者的短视，没有长远的目标，他们更注重的是管理期间的成本控制和最大化的盈利，而不是整个企业的长期发展。更有甚者在管理期间会人为的通过一些手段去调控成本财务记录，这种行为是可以使得财务报表很好看，但不能实质性的解决问题，而且会使得后来的管理者更难管控，而且极容易使后来者也竞相效仿，造成恶性循环，对整个物业企业的管理产生很大的影响。

　　3.2.2 “营改增”对物业企业成本的影响

　　自 2016 年 5 月后，全面”营改增”对物业企业的成本也产生了不小的影响。由于原本缴纳营业税，许多物业企业或多或少采用了一些隐瞒收入的手段，最主流也最常见的，是采取收据模式以取代发票收取水、电、燃气等费用，在新形式下，客户为了自身降低税负的需求与抵扣链条的完整，势必要求开具增值税专用发票；相关主体不仅原先的隐蔽收入需要缴纳企业所得税，还必须多缴纳的额外增值税。而增值税所要求的规范的财务制度、统一的财务口径以及税控系统所要求的对收入、支出要加真实透明的管理要求，使得不少企业不得不花费较多的成本清理过去的不良账目，改变原有的税收筹划系，建立更为规范的发票管理、核对体系；从短期内看，无疑将增加部分成本。此外，目前对于抵扣进项的规定也存在着很多不明确的地方。比如对于物业项目上替业主代缴的水费电费等按照某些地方的税务规定就不能作为抵扣项，那么这样一来能作为抵扣项的只剩下企业在购买固定产和各种专业设备维护保养时所取得的发票，这些发票数量较少，对于财务税负的影响还是比较大的。而且，在物业企业中很大一部分支出是用工成本，但是用工成本在没有进行劳务分包时所产生的费用是无法作为抵扣项的，而且也无法取得增值税发票的。若是按酬金制的结算方式，物业企业只发生人工费用，日常消耗及维护成本由业主承担，因代管资金另设账套核算，可否抵扣尚不能确定，在不能抵扣的情况下物业企业日常可取得的增值税进项发票为几乎为 0，因而税负问题也是当前物业企业财务管理必须直面并解决好的重大问题之一。

　　3.3 收入渠道窄，波动大，资金管控不力，周转周期长

　　3.3.1 企业收入渠道窄，波动大

表 2 物业企业收入情况统计

　　结合上表我们不难发现，物业企业的收入稳定性不强，总体波动较大，从 14 年的243.37 万元到 15 年的 79 万元再到 16 年的 141 万元，平均波动幅度超过了 90%，就绝对值而言收入水平也不高，产生这一症结产生的主要原应，就在于收入渠道过窄，受管理费收入影响太大。

　　目前，就本地区大部分物业企业而言，其整个财务管理体系对于拓宽收入渠道较为不重视，缺少投资管理方面的视野，对于单纯的管理收费依赖较大。但我国对物业服务收费未进行统一标准，往往采取以政府指导价为主，结合市场调节定价的具体模式。然而，目前政府对于占物业企业收入绝大部分来源的普通住宅物业服务项目有着严格的管控，使得物业行业调价机制相对于市场成本波动不敏感，进而造成了物业企业收入始终较低。

　　结合苏州市物业行业 2016 年调查报告，由于数量众多的老新村、拆迁安置房和经济适用房的物业价格偏低，而物业企业收入来源的单一化使其面临较大收入压力,（老新村的多层和高层收费仅分别为 0.47 和 0.92 元每月每平方米，而拆迁安置房的多层和高层也只有 0.44 和 1.11 元每月每平方米；三者中经济适用房标准虽最高，达 0.54 和 1.27元每月每平方米，但相比对于商品住房的高层 1.6 元和独栋 2.11 元以及办公楼 4.5 元每月每平方米，工业用房的 2.7 元以及医院的 2.0 元每月每平方米的收费标准仍有较大差距）随着苏州保障房源面积的逐步扩大，单纯依靠收费给整个企业财务管理带来的压力也将更为突出，物业企业急需进一步明确自身项目投资和收入来源的发展方向，做好投资管理和收入分化的工作，提高企业的收入水平和收入稳定性。

　　3.3.2 收费到账率不高

表 3 苏州市各类型小区物业费情况

　　物业服务费收缴到账率低，成为物业行业财管领域普遍需要直面的难题。从行业角度来看，收费到账率不足 80 的比比皆是，不仅不利于企业经营现金的及时足额流入，满足物业服务正常的营业成本，更危及一部分企业的持续经营，最终不利于整个行业的正常发展。就苏州大市整体而言，也办公楼等公用设施的的收缴到账率较为理想，分别为办公楼 89.40 ，工业用房 95.74 ，医院 99.78 ；而住宅类的项目均在 80 以下，分别是商品房 76.97 ，经济适用房 74.00 ，拆迁安置房 74.75 ，老新村更只有 70.51 。由于住宅项目始终占整个行业收入的绝对多数，大量未收缴款项大多只能长期挂账，成为企业沉重的财务负担。

　　以苏州市天翔物业管理有限公司为例，该公司成立于 1996 年，经过多年的发展，目前拥有在管项目 47 个，固定和流动资产共计 7144.5028 万元，是一家相对而言较为成熟且具有一定规模的企业。是一家在苏州成立并发展壮大的，具有一定规模和代表性的典型地方企业。

表 4 天翔公司部分资产情况表

　　从上表分析比较近几年该公司流动资产的构成情况来看，我们不难发现，尽管天翔公司已经是一家规模较大且经营良好的企业，但也仍然面临着应收账款较多的现状，其应收账款在 2014 年占比为 36.54，2015 年为 61.1，2016 年为 36.56，均处在一个比较高的水平，而物业企业本身不同于一般制造业企业，其应收款的绝大部分都是尚未收缴的本期或是前期物业费，这会占用公司很大一部分自有资金，并且这些款项的回收周期一般也较长，这一点在本地区的许多中小型物业企业的身上体现的更为明显，甚至本身已经成为了一种常态，而长期的挂账以及新一期收入收缴的不及时很容易造成企业的资金紧张和资金链条断裂。

　　另外，该公司近些年来其他应收款的占比水平也不断上升，由 14 年的 4.2 升至2016 年的 12.8 ，上升速度较快，这一现象在其他许多企业身上也有所体现。在实践中，由于物业企业是小区的管理者，因而承担了部分社会公用部门的责任，代替行政机关直接负责向业主征收不应归属于企业财务系统的水电费，暖气费等行政事业性收费。其他应收款这一项核算的即是这些费用，这部分费用不仅数额较大，常常要求预收预缴，更存在更重的”跑、冒、滴、漏”现象，且公用设施常存在自然损耗，所有未收齐账款和额外费用均由企业垫付；费用的缴与收存在很长的时间差，资金占用周期长，故费用亏损时有发生，这些都令物业企业的财务压力和经营风险大大增加，成为企业财务结构优化的障碍。如何能够通过有效的财务管理手段加强对资金的收缴和管控运用这一问题仍然有待解决。

　　3.4 盈利能力不强，抗风险能力差

表 5 2014-2015 年苏州地区物业企业盈利情况表

　　分析上表的情况我们不难发现，苏州地区的物业企业盈利状况尽管在 2016 年已经有所好转，但总体而言仍然不乐观，其总资产利润率始终处在地位，甚至出现小额亏损也极为常见。物业企业盈利能力不强，利润低的很大一部分原因，就在于财务管理方面不重视抗风险能力建设。众所周知，物业企业作为劳动密集型的综合型管理企业面临较大的经营风险，但相关企业大多风险管理意识薄弱。物业企业的经理或是业主较为关注的是市场、人力等方面的风险，缺乏对于财务控制和防范运营风险和财务风险的意识，对于系统性识别、分析、应对可能遇到的所有风险、进行全员风险管理、建立一个整合所有风险的系统框架的意识还比较薄弱，同时，相关企业的财务部门缺乏有效的风险定量分析。大多数的物业管理公司经营决策都是领导者在定性分析的基础上根据自己的风险偏好做出的个人决策，缺乏以数据做支撑的定量分析。这种决策由于事先没有做过可行性分析，一旦失误就会产生很坏的影响，对于企业的发展极为不利。最后，财务部门没有形成系统的全面风险管理流程。物业管理公司普遍对风险管理的重视程度不够，没有形成风险管理的有效机制，普遍缺乏系统的全面风险管理流程。没有专人来负责风险管理工作，不能根据企业的内外部经营环境及时进行风险的识别、分析、应对和控制。因而，要进一步提高企业的盈利能力，保持当前利润逐渐上升的趋势，离不开财务部门对于物业企业抗风险机制和能力的提高和完善。

　　4.完善物业企业财务管理问题的对策探讨

　　上文中进行了阐述分析。财务管理对于物业企业的作用十分重要的，不仅对于把控成本，增大盈利有影响，而且很多影响着企业未来发展的决策都是基于财务信息和数据才能制定的，所以，广大物业企业的管理和运营必须以财务管理为中心，抓住了财务管理，也就抓住了企业管理的根本。下面根据上文分析的情况，结合所学专业知识，就苏州地区物业企业如何加强财务管理进行一些探讨。

　　4.1 健全物业企业财务组织架构，完善财务管理制度

　　4.1.1 全面提升相关从业人员的素质，实行财务人员委派制

　　财务管理与会计工作是专业性十分强的工作，相关的从业人员必须具备一定的专业技能和知识，物业企业要选聘专业技能过硬的人员来从事会计和财务管理工作，同时要经常性的开展各类专业知识技能的培训，提升从业人员的素质。也可以督促员工自身不断学习，提升能力，并鼓励员工多参与到公司的管理中来，不断提出新的管理思路与模式。

　　现在物业企业中存在的很多问题，如会计信息失真、财务收支混乱等都是由于财务人员的工作不到位造成的。除了全面提升相关从业人员的专业技能和素质外，物业企业还可以采取委派财务人员的制度来到杜绝这类问题的发生。由公司总部进行统一的财务管理人员和会计人员的人事任免，并委派到各个项目进行服务工作，这些人员由总部统一管理，可以有效避免项目负责人与财务人员串通弄虚作假的情形。同时，设立专门的财务管理机构，适时调整财务结构，充实大量专职、高素质的管理人员，培养财务人员的全面素质。

　　4.1.2 规范企业财务组织架构，完善财务管理组织

　　近年来，物业的行业发展速度很快，很多物业企业规模也不断扩大，但是由于种种原因对于企业内部财务管理未够重视，财务组织架构落后，财务管理制度也不够完善，不能很好地满足企业的发展需求，从而影响企业的发展。针对物业企业财务组织结构不尽合理的问题，物业公司应当尽快查缺补漏，完善财务管理组织架构。首先，应当明确不同岗位的分工与职责，建立物业企业财务组织基本架构。其次，财务管理是涉及到全企业的，各个部门都要积极配合，特别是与职能部门之间的联动，其中关系要处理好，各负其职，分工合作。其中，对于企业账目的核算要尽力清楚，各部门之间不能互相隐瞒，要及时清楚的掌握整个资产的变动情况。

　　物业企业会同时在管数个项目，针对于各个项目的财务管理也要建立完善的架构。

　　一般可以在总公司设立财务管理中心，同时对在管的各项目的账务进行管理核算。各项目现场财务人员不能是各现场负责人招聘，而是由总公司财务管理中心统一进行安排，这些人员的人事关系属于总部，在各个项目现场工作服务。这样做可以有效杜绝各项目财务人员难以统一管理，从而产生财务造假等现象。同时总部财务管理中心可以对财务人员进行统一的上岗培训和专业培训，提高了财务管理人员的素质。

　　企业管理靠制度，财务管理制度的重要性不言而喻。一个企业只有建立了完善的财务管理制度才能做好财务管理，从而达到节约成本，支持公司发展的目的。物业企业要根据自己公司经营管理的特点，有针对性的制定财务管理制度，内部控制财务问题的发生。

　　4.1.3 制定具体的会计制度

　　物业企业要制定自己的会计制度，因为物业企业具有自己独特的经营特点，首先，物业公司在管项目多，经营范围比较广，其次，物业企业在管理过程中会设计大量的固定资产，而这些固定资产的所有权都是属于服务对象也就是业主所有，这在无形之中会加大了企业在经营过程中的风险。所以物业企业财务管理中的会计核算制度必须注重资产核算，要保证资产核算的真实可靠，对各类资产分类核算，同时又能及时对各类资产的变动进行核算管理，提高准确性。物业企业的一大收入来源是物业费，物业费的来源也就是物业企业的服务对象主要是两种，一种是小业主即私有产权人，另外一种是企业主之类的共有产权单位，对于这两种必须进行分类管理，分户核算，以保证会计核算的便捷清晰。

　　4.2 加强成本管控，完善税务筹划与抵扣链条

　　4.2.1 实行全面的预算管理

　　物业企业经营管理过程中比较繁琐，很多都是小的金额，但正是这一笔笔小的资金收入逐步汇涓成流才能使得企业发展壮大。这也就要求物业企业必须实行严格而全面的预算管理。预算管理首先要制定指标体系，各个层级，各个部门，甚至具体到各个人员都要有具体的指标数额。并在日常的管理过程中严格按照指标进行。财务管理部门要阶段性的对全企业的指标进行对照分析，从中找出差异，分析原因，采取对应的措施，形成循环机制。为了实行严格实行预算管理，可以将预算指标和员工的绩效考核挂钩，通过对各个部门，各个岗位的人员进行考核，针对预算指标的完成情况来制定相应的奖惩措施。这样做一来可以使物业企业内的员工严格执行预算管理制度，同时又能树立激励机制，增强员工的工作积极性，从而提高服务质量。

　　物业企业的财务管理也要积极引入新技术，使用财务管理软件来提升财务管理的效率，减少财务管理的成本。可以在企业内引入财务管理系统，各个部门设立不同权限，是财务运行在网上即可完成，同时经常性的对各类财务数据进行分析，计算财务指标，对整个企业的财务运营状况进行实时监控，切实增强抵御财务和经营风险的能力。研制相关资金管理软件，将公司的各类收费情况统一接入软件管理，并重视对收费系统的更新和维护。一切资金的数字变动、收费到账率、运营收益都可通过资金系统随时查询，为企业预算的编制、调整、分析和总公司的监控提供准确、及时、有效的数据支持。

　　4.2.2 完善税务筹划与抵扣链条

　　对于营业税改增值税的相关政策，物业企业一定要高度重视，及时收集相关政策信息，及时作出应对。要全面而具体地对企业的各种收入和支出进行分析归类，找出哪些可以产生增值税发票来进行抵扣，并对各种成本进行分析，一定要注意人工成本，如果物业企业中人工成本所占的比重过高，则要采取有效手段进行控制。比如，尽可能的使用劳务外包的手段来雇佣工人，除了属于公司编制的管理人员外，具体的工人都可以采取劳务外包的方式，但同时一定要加强对他们的管理，不能因为不是自己企业的人员就降低标准，导致服务质量下降。对于项目中有的项目也尽可能的外包给专业的维保单位，这样也可以产生抵扣进项。此外，还要尽可能地利用税收上的政策策优惠，例如，对于停车租赁费用就可以按照 5%的税率，而不是按照正常的百分之十一。这种费率是完全合法而且符合规定，虽然这样做无法产生抵扣进项，但是两者之间的费率差对于节约成本起到了很大的作用。同时，物业管理企业在推行营改增之后，还需要加强发票管理以完善抵扣抵扣链条，要注重对发票的处理流程加强管理如传递以及作废等。之前可能大部分企业对于发票的管理没有太严格，但营改增之后为了能尽可能的增加抵扣数额，对于发票也要加强管理，如果丢失了就要到相应的税务机构进行备案。此外，在物业管理中还经常存在着的就是代替业主缴纳水费和电费等，在之前一般都是为了减少税款而采用收据的方式进行交易，但在营改增新的政策环境下，收据是无法作为抵扣项的，所以现在要开具增税发票，而取得的电力公司的增值税专用发票可进行进项税抵扣，有效的完善了抵扣链条，降低了有关各方的税务负担。

　　4.3 拓展收入渠道，加强资金掌控

　　4.3.1 拓展收入的来源渠道，创新盈利模式

　　当前物业企业收入的主要来源就是物业服务，凭借提供物业服务收取物业费所创造的收入并不高，而且收入来源太为单一。物业企业要想发展好必须拓展收入来源渠道，在首先做好本职工作，也就是为广大业主提供更加优质的服务的基础上，应当不断探索多元化的收入途径。利用企业资源，开展专项经营以拓宽收入渠道，提高效率和竞争力。

　　许多物业公司作为综合性较强的管理类企业，并没有充分运用好自身的各项资产以进行收入的多元化。目前苏州地区的物业多数都是商住结合的模式，临街的楼房一般会有一到三层的商铺，对于这一部分的资产，物业企业也应当善于加以利用。物业服务企业要利用专业技术和资源集中的优势，通过合理的出租或是对于闲置资产的盘活加强资产收益能力，切实拓宽收入渠道。通过对管辖物业经营与服务的合力运行，激发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业服务企业的运营效率和赢利能力，实现企业增值服务效益。

　　同时，物业企业重视资金投资，将合理投资与其他的经营方式和经营途径相结合，逐渐使公司形成规模化，利用规模化效应来减少成本，实现品牌效应。通过兼并、联合、改组、改造、出售等方式，以资本运营为主导，有效利用企业的品牌优势、技术优势、规模优势，运用暗资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，实现物业服务企业在人才、技术、资金和管理等方面的资源整合及规模效益；通过输入管理模式、实施品牌运作，实现规模化运营，进一步拓宽收入渠道，提升获利能力。

　　4.3.2 以财务分析提高资金管理能力，保障资金有效利用

　　总体而言，物业企业的收入来源主要包括物业服务费，车位租赁费，商铺经营租金等，这些收入的金额可能并不是特别大，所以很多都是流动资金。对于这些流动资金的管理物业企业要特别重视。要及时的收缴各类费用，不要一直产生欠账，同时要加强对这些流动资金的利用。对于已经取得的流动收入，要及时入账，并由总公司财务中心进行统一管理，来提高资金的利用率。物业企业因为没有大的资金收入来源，所以在进行投资的时候要尽量选择风险较小的项目，同时要加强投资管理，做好监督工作，以保证不产生坏帐。

　　同时，在保证物业管理公司长远发展的基础上，加强财务分析，注重财务管理相关机构和机制的完善，对财务部门、业务部门、行政部门的日常工作进行具体分工，才能在实施不同管理体制的基础上，提高物业管理公司资金有效利用率，从而杜绝资源严重浪费情况出现。与此同时，加强财务管理相关工作人员的专业技能培训和综合素质提升，让他们全面掌握各种现代信息技术和财务方面的相关操作软件，并不断增强管理人员的管理意识和战略意识，才能在不断完善和实施相关监督机制的情况下，真正促进物业管理公司财务管理水平不断提升。由此可见，想要提升物业管理公司的管理水平，就必须根据物业管理公司的实际发展需求，注重财务管理相关制度的有效落实，及时解决日常运行中出现的各种问题，才能真正促进物业管理公司长远发展和整体效益不断增长。

　　4.4 加强内部控制建设

　　一个企业的内部控制是十分重要的，物业企业要想完善财务管理，也必须抓好内部控制。要建立完善的内部控制体系，上行下效，加强对风险的管理和重视。首先，企业的领导层要重视内部控制建设，将内部控制建设提升到公司的战略层面上进行统筹考虑。

　　在公司文化中也要加强对财务管理的重视，在企业内部形成良好的氛围。同时，要不断加强对员工的宣传教育，使员工从自身做起，不断规范自身的行为。内部控制体系要完善，就必须有强有力的监督体系来进行保证。监督体系要加强对成本的掌控。还要不断进行内部审计，对于在审计中发现的问题及时进行纠偏改正，确保物业企业的内部控制工作做好。

　　此外，物业企业还应该建立内部控制的监督和评价制度，对内部控制的过程以及措施进行全面的评价。对企业内部的资金使用和成本产生的过程进行事前、使中和事后控制，严格把控各种程序。监控措施可以分为三个层次，就是预防、堵漏和审查，预防就是事前控制，严禁财务业务由一人完成。会计部门还要经常性的对物业管理项目进行审核，及时的查找出各种漏洞，并采取应对措施，以防止破坏的进一步扩大。审查可以采取内部举报，专业审计部门审计等方式进行，通过这几种方式，不仅可以及时发现问题，而且对于防范和化解企业的经营风险和会计风险，将起到重要的作用。

　　结语

　　近年来，苏州地区物业企业发展越来越迅速，行业逐渐形成规模，但很多物业企业经营发展却并不良好，对于财务及相关方面的管理还存在着种种问题，物业公司的业主应积极调整管控方式，创新经营办法，以能够在这日益白热化的竞争中生存和发展。而财务管理作为企业治理的关键，更应发挥其核心职能。因此，要做到以下几点：

　　（1）物业企业要清醒认识到财务管理对企业发展的重要性。

　　要注重对财务管理的建设，充分发挥财务管理的职能。要树立正确的财务意识，引入先进的财务管理理念，从而为企业的发展提供有力的支持。

　　（2）物业企业要深刻分析自身在日常财务管理中暴露的缺陷，并提出有效的对策。

　　针对物业企业常见的财务管理多问题。主要有：财务基础薄弱，核算手法陈旧，成本管控能力不足，成本上升趋势明显，收入水平低，资金管控不力，周转周期长，项目来源单一，盈力能力不强，抵御风险波动能力不足和财务管理意识淡薄等，为此，物业企业应结合自身全面审视存在的弱点，提出的针对性强、可行性高的改进措施，进而推动企业长远的发展。

　　苏州地区物业企业应结合自身实际情况，建立适合自己发展的财务管理模式，杜绝各类财务问题的发生，将企业做大做强。

　　由于所学知识有限，本文只在粗浅的层面分析了目前物业企业财务管理的现况，提出基本的对策建议，不足之处敬请指正。

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