现有房地产去库存政策综述与分析

　　2016 年是“十三五”规划的开官之年，鉴于改革与经济结构的转换，我国经济由高增长率发展时期逐渐转为中高速发展的稳定阶段。

　　一、现有去库存政策综述

　　据统计，截至 2015 年年末，一、二、三线 35 个城市新建商品住宅存、销的比值分别为 9.8、11.9、和 19.3 个月，三线城市库存接近一、二线城市库存积压的总和。针对如此大的库存压力大，多数省份的限购行政干预逐步退出，并且已经施行降息、降低首付比例、对于不同类型房地产和人群给予相应的补贴等宽松型的购房政策，以刺激购房需求。2015 年 5 月，甘肃省政府出台《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，明确取消了全省范围内商品住房限购，取消居民购买新建商品住房限定购买套数、提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明等限制，鼓励居民合理的住房消费。2015 年 11 月，山西省公布《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》中指出，全面取消购买商品住房套数、户籍、年龄等商品房购房限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。2015 年 8 月，住建部、商务部等六部委出台《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，不再限定境外个人与机构购房的套数，并且降低了外商投资房地产企业的门槛，以激活高端住房需求。

　　2016 年 2 月，辽宁省放宽了贷款对象及条件，延长贷款年限、提高了贷款额度、降低了二套住房首付款比例等措施。2016 年 5月，吉林省政府下发《关于吉林省推进供给侧结构性改革落实“三去一降一补”任务的指导意见》指出在强化土地宏观调控功能、严格建设用地空间管制、强化住宅用地供应管理等方面，从优化供给的角度给予政策倾向，在房地产领域：力争通过 2-3 年时间，长春市等 5 个省内一类城市，商品住房库存量比 2015 年年底减少 25%，省内 31 个二三类城市减少 30%，逐步使现有库存回归到合理水平。

　　二、现有去库存政策评析

　　（一）现有政策的优势分析。从现有政策的内容上可以看出，2015 年开始，从中央到地方整体实行宽松性的房地产政策，主要表现在取消商品房限购等行政手段；加大棚户区改造和经济适用房建设等保障性住房建设；推出公开市场操作、降低准备金率、降低利息一般性政策工具与差别化信贷政策；拓宽公积金投资渠道、放宽公积金提取条件；加快推进户籍改革；完善不动产登记制度等。与以往相比，一方面是政府逐渐将强制性的行政手段转为尊重市场规律，以市场化经济为主市场机制；另一方面政府开始注重 “组合拳”，建立了多种房地产政策的相互组合的影响机制。这些政策手段在一定程度上引导了房地产市场相对稳定和理性的发展，避免了房价的大幅度波动，有效刺激了需求。

　　（二）现有政策的问题分析。尽管现有政策一定程度上稳定了房地产市场，但想真正解决现有库存压力还是远远不够的。一是部分省份政府政策的设计过程中未能考虑到政策的执行性、长远性和战略性，使得意见下发后无法达到预期的效果；二是政策在设计上多倾向于刺激需求，而忽略了根本上影响库存的供给方面，包括土地的宏观调控、年度建设用地计划、超过开工日期尚未开工的建设用地处理等多个方面；三是政策制定过程中缺乏一定的针对性，各城市、各地区库存实际情况和区块分布、各类房地产比例及人口的支付能力不同，尚未做到因城施策。因此，政策在制定和设计过程中还有很大的完善空间。

　　三、未来去库存政策展望

　　（一）加强政策制定的组合性和战略性。房地产市场今非昔比，尤其三四线城市的不景气现象尤为明显。高库存压力下，单一的、短期的政策无法影响供给和有效刺激住房需求。消费者要对未来有良好预期的情况下才会增加改善型住房消费，甚至是刚性需求。这种需求受经济状况、户籍、工作等多方面影响。因此政策在制定设计上要充分考虑加快户籍制度改革、提高农村土地确权的准确性和全面性、加快不动产统一登记进度，差别化实行财政政策和货币政策。将各种政策组合的同时，充分考虑政策的执行性、长远性和战略性。

　　（二）有效促进供给侧结构性改革。就目前我国房地产业的形式，现在和未来的相当一段时期内都会存在总供给大于总需求的情况，用改革的办法推进结构调整，减少无效的和低端的供给，扩大有效的和中高端的供给，增强供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高商品房的生产率，使供给体系能够更好的适应需求结构变化。因此，政策的设计上除了要考虑到刺激需求，更应该落实到完善有效供给上，例如强化土地宏观调控功能，合理安排新增建设用地计划，重新规划未利用土地、适当增加新兴产业用地的供给；优化现有建设用地布局，加强住宅用地管理，在保障性住房安排上，可将现有库存进行改造变为经济适用住房、廉租住房、公租住房等。

　　（三）将因城施策作为未来房地产政策的主要特点。由于各个城市和地区房地产实际库存和有效需求情况不同，政策想要达到预期效果就不能一刀切，就去库存而言，要摸清本地房地产库存的实际情况和区块分布、各类房产的比例，摸清本地流动人口的支付能力及其落户意愿，摸清吸纳流动人口需要配套的财政支出增量的大小。从而根本上实现以人为核心的新型城镇化发展的目标、促进房地产行业释放占用的过多资金，使得房地产行业的发展由粗放式向集约式转型。

　　参考文献：
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　　[2] 胡祖铨 . 我国房地产去库存研究 [J]. 宏观经济管理 ,2016,04:22-25+33.
　　[3] 王冠 , 纪宇晟 . 浅谈供给侧改革中的房地产去库存 [J]. 价值工程 ,2016,13:61-63.