我国农村房地产市场化发展趋势日益凸显，农民财产性收益的政策带动性已经出现，相关立法部门也将加快农村房地产市场化的法律法规建设列入立法规划。但与之不相适应的是，目前对于农村房地产法规体系性构建的研究欠缺，立法建议多倾向于修订现有的《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、 《物权法》等已有的用于规范城市房地产的法律规范，对于构建适合我国城乡二元分割的农村房地产法律体系却很少论及。结合我国长期以来城乡差异发展造成的农村房地产市场化程度极低的现状，突出强调农村房地产法的特色和其目前的弱势地位，构建农村的房地产法律法规体系势在必行，对农村房地产法律体系化构建的研究显得尤为重要。
一、农村房地产市场化困境
农村房地产市场化主要是指农村经营性建设用地进入市场与城市房地产建设同步发展。农村建设用地可以划分为：经营性建设用地、公益用地、宅基地三大类。按照目前的政策虽然只允许尝试经营性建设用地入市流转，但其意义重大，可以打破目前政府垄断性运营土地。宅基地因具有农村住房保障功能对其流转需要设定更多限制条件，而且一旦允许入市，等于小产权房允许交易，势必带来房价的失控。而公益用地的性质也决定了它不宜市场化。因此，对于农村建设用地市场的法律规范需要针对目前农村土地现状和存在的难题综合考量。
（一） 农村建设用地市场矛盾凸现
农村建设用地审批分两类，一类是需办理征地手续后使用国有土地，由县级以上人民政府审批。另一类是无需办理征地手续使用农村耕地，如农村宅基地、农业生产设施用地、乡镇公益事业用地、乡镇集体基础设施用地等，这些需要区 （县） 级人民政府审批即可。不管是县级还是地市级、省级以上政府在审批建设用地的过程中都存在一些问题。
1.征地不规范现象
（1） 征地程序不规范。我国征地主体为市县级以上人民政府，它在土地征收、征用过程中处于绝对主导地位，实际经营土地的农民则没有多少发言权，出现了严重的权力大于权利的现象。土地权利人没有征地监督权，无法行使土地权利。这些附属程序中，土地使用权人对征地行为和补偿安置的意见如何处理、审批部门是否提出解决措施以及相应的救济权利，没有明确法律规定。这样就造成了政府集土地征收者、补偿标准制定者、争议的协调者三重身份于一身，权力大于权利，无法保障土地被征收者的利益。
（2） 征地范围超出公益性需要。按照法律规定，公共利益需要是征地的必备条件。由于“公益性”难以界定，甚至很多营利性建设也获得征地。严重破坏了耕地保护制度，威胁到粮食安全。
2.违法审批用地。农村建设用地隐形市场交易混乱，村委会或乡镇政府作为管理者行使所有者职权。没有所有者监督的管理者权限无限膨胀，滥用审批权、以地谋私、小产权房买卖、获取不当利益的现象泛滥。有调查显示“在城郊地区，小产权房发展势头迅猛、供需两旺，屡禁不止，已经接近城镇住宅数量的 1/3.”[1]
3.集体建设用地违法流转。法律对土地流转程序和用途有严格限制，获得产权需要缴纳土地出让金或税费。相比而言，规避国家现行法律的隐性交易成为获取增值收益的最优选择。一方面，这种交易造成了空闲地和多宅户的不正常现象。另一方面，由于国家政策法律的限制，这种交易具有不正当性，体现为建设用地产权缺失。上述土地隐形市场滋生土地纠纷、矛盾冲突。
（二） 农村房地产市场管理失控
1.流转主体不明确。十七届三中全会以来，国家对土地流转政策适当放开，但是细化性政策和相关法律还未出台，对土地流转的主体没有明确规定。受土地收益的诱惑，政府和村组织积极的介入在流转中发挥主导性作用，改变了最初的商业主体与农户之间的自发交易。政府发挥积极主导作用为土地流转带来的效益是明显的，但是对农民土地权利的漠视、甚至违背农民的意愿作出的土地流转决定，使农民自主流转的权利受到侵犯。加上对流转主体法律地位没有明确规定，土地登记无法进行，出现了权属管理混乱的问题。
2.地价管理缺位。农村集体建设用地价格缺少市场价格机制，低价成交现象频繁。政府在地价管理方面又无法可依，市场和政府双重缺位，导致农村土地价格较为混乱。过多的低价成交和租赁现象，一方面冲击了国有土地市场，相对拉低了房价，但另一方面却严重损害了农民的财产权益。农村建设用地变得不值钱，农民的土地收益严重受到侵犯。而城市的房产因为可以获得权属登记而价格仍居高位。
3.农村房地产市场缺乏监督调控。农村房地产市场的主体除了政府、集体、村民外，还有投资者、开发商、建筑施工队、购房者。这些主体受制度制约和自身素质的影响，在签约、交易、经营及办理房产登记等方面容易产生法律纠纷，需要权威组织的协调、监督、管理。
