农村房地产法律制度建设探究(3)

　　2.流转程序立法。目前我国农村建设用地流转审批程序的法律规定只涉及到审批机关、审批权限和登记造册方面，对于具体的流程和条件也应尽快立法完善。在流转许可申请、地价评估、审批机关、交易挂牌、签约、登记、颁发许可证，以及再流转的申请、审批条件、审批机关、地价评估、变更登记、补偿地价、使用期限等作出详细规定。
　　
　　3.流转价格确定。建立地价评估制度，根据城市用地同地同价原则，结合土地用途确定其真实价值，完善土地价格立法。通过完善流转市场、规范流转程序等法律法规，建立完善的价格机制，完善使用权流转收益分配机制，避免炒作带来的价格泡沫现象。
　　
　　4.流转方式创新。集体建设用地使用权流转的方式不应仅仅局限于国有土地流转方式。可视不同情况采取转让、租赁、作价、入股、联营、土地置换、抵押等方式。对各种创新流转方式应配套设置标准或条件。
　　
　　5.严格设定流转的条件。流转必须权属清晰、具有土地使用权和房产合法证明，符合土地规划、依法审批，符合土地管理用途，并且不违反宅基地管理的相关规定。
　　
　　（三） 农村房地产管理法
　　
　　农村房地产法律体系是一个整体，合理的土地规划法保证了土地的宏观利用，建设用地管理法明确了农村建设用地的流转入市规范，这两部分法律规范确定了农村房地产市场化的法律依据。农村房地产的建设用地交易、房产交易管理规范同样需要立法。
　　
　　1.交易市场建设。农村房地产开发面向全体开发商，应在土地交易市场买卖，农村本地建筑队资格应该依法确定，对符合开发、施工资质的颁发营业资质。
　　
　　2.农村集体建设用地登记
　　
　　农村集体土地登记造册，确保产权清晰。明确土地所有权主体到村民小组一级，并经核准后颁发土地证书，为其入市提供权属证明。
　　
　　3.宅基地使用权构建
　　
　　从《物权法》立法、宅基地使用权的具体规则、转让及受让人条件、流转方式、流转生效模式、审批等方面予以完善，并应对宅基地使用权继承、回购和征收制度作出规定。
　　
　　4.小产权房区别登记。目前农村小产权房大多是占用农业用地，没有办理建设用地转用手续，应当责令拆除恢复土地原貌。还有一些是在农村建设用地上建设，但是没有转为国有土地。这种情况则不应当限制其交易。“解决小产权房问题应当区分小产权房的建设是否经过有关部门许可，是否办理了农业用地转为建设用地的手续，依不同情形作不同的处理。”[3]
　　
　　（四） 保护农民财产性私法权
　　
　　农民与土地相关的财产性权利，需明确保护以下权利：
　　
　　1.农村集体经济组织成员股份权
　　
　　除农村土地承包经营权外，建议按照“股份合作制，将每个集体成员的资产按股份量化入股，按股份合作制原则，进行集体资产使用、管理与利益分配。”[4]
　　
　　2.农民宅基地用益物权
　　
　　宅基地所有权属于集体，使用权属于房屋所有权人，即农民。“法律应明确农民作为房屋所有权人拥有一般用益物权”,[5]完善用益物权权能，在现有占有权和使用权基础上赋予农户收益权和转让权。打破宅基地成员和村庄界限，实现财产权的物权完整权能，“还原宅基地使用权作为用益物权的私权本质”.[6]
　　
　　3.农民住房财产权
　　
　　我国现有政策规定将抵押、担保、转让权赋予农民住房，不是赋予宅基地，也就是只有农民才可以行驶此权能，集体组织无法行使流转权利。这有利于防治集体组织对宅基地的非法流转。但是，这不仅意味着非农户口不可以购买农房，无法办理合法产权交易。这样规定还意味着宅基地所有权、使用权、房屋所有权分属三方主体，是权利行使变得更加复杂。接下来需要在试点成熟后有条件的简化权利行使主体。
　　
　　农村房地产法律体系的构建国家权力机关的多个层面。因此，应加强政府领导，各部门通力协调，如：财政部门制定农村建设用地流转收益管理办法，社会保障部门完善农民社会保障体系立法建设，构建协调统一的农村房地产法律体系。
　　
　　参考文献：
　　
　　[1]王燕霞。新形势下农村土地制度改革研究[J].河北法学，2014,（4）：144
　　[2]杨惠，熊晖。土地用途管制权的正当性求解---小产权房引发的宪政思考[J].西南民族大学学报，2010,（7）：104.
　　[3]郭明瑞。关于农村土地权利的几个问题[J].法学论坛。2010,（1）：32
　　[4] 韩松。论农民集体成员对集体土地资产的股份权[J].法商研究，2014,（2）：17.
　　[5]刘守英。中共十八届三中全会后的土地制度改革及其实施[J].法商研究，2014,（2）：7.
　　[6]王崇敏。论我国宅基地使用权制度的现代化构造[J].法商研究，2014,（2）：27.