浅谈民营房地产行业财务管理现状与发展

　　摘要：房地产行业与国民经济息息相关, 关乎到社会安定, 居民生活水平及经济增长问题。房地产行业在整个国民经济中处于关键的地位, 上游带动建材、建筑、设计等产业, 下游带动物业、家居、消费服务等产业。因此, 国家极力维护房地产行业健康稳定发展, 各级地方政府配套出台一系列去库存求发展的措施。因此, 房地产企业也应顺应形势, 解决掉在经营过程中暴露出来的问题, 特别是财务管理问题。为此, 本文首先分析了民营房地产企业财务现状, 然后归纳了房地产企业财务的现状和存在的问题, 最后根据问题提出相应的解决方法。

　　关键词：民营房地产行业; 财务管理; 财务风险;

　　我国房地产行业是国民经济中承上启下的重要产业, 市场经济的持续发展离不开房地产业。但房地产企业想要健康发展, 就必须健全管理体系, 尤其是整体管理水平都不高的中小民营房地产企业必须健全管理体系, 特别是健全财务管理制度。

　　一、民营房地产企业财务管理现状和问题

　　(一) 财务管理流程制度不健全

　　我国大多数民营房地产企业习惯了黄金十年粗放管理也大把赚钱的企业管理模式, 对企业管理不重视, 特别是对核心的财务管理不重视, 对于财务管理的重要性认识不足, 没有健全的有关财务管理的授权、用人以及业务管理的制度建设和执行, 大部分中小民营企业对于财务的管理基本上只重视简单的资金收付, 认为只要管好钱袋子就管好了公司财务, 对资金管理缺失预算和计划, 财务管理停留在只有传统会计核算阶段, 缺失财务预测分析以及财务风险控制的管理体系。

　　许多中小民营房地产企业财务管理流程制度没有对会计核算数据、交易数据等有效信息的分析规定和要求, 只有简单的记账、报账, 财务管理对整个企业管理的支持力度不够。

　　由于企业组织架构不健全, 授权体系不完善, 致使财务管理机构设置不科学, 任人为亲及分工不明确, 往往是许多业务人员越级跨过相关制度流程环节审核人员而直接找老板签批。加上各种财务制度的建设漏洞百出、执行不力或没法执行, 使得财务制度形同虚设。这些致使财务管理问题多多。一些民营中小房地产企业由于没有遵循不相容职务相分离原则, 导致产生了舞弊和支付风险时有发生, 使本来脆弱的中小民企在市场竞争中风雨缥缈, 使企业的健康可持续发展被打上了大大的问号。

　　(二) 企业高管人员对财务风险认识不足

　　在房地产开发项目在过程中, 无论是项目的可行性分析还是到筹集资金取得土地, 从场坪开始建设到预售, 再到项目结束的土增税清算、所得税清算、利润分配;各环节无不涉及到纳税筹划和资金计划等财务管理。由于许多民营企业高管业务素养不高, 加上思想不够重视, 这样一来, 在财务管理任何一个环节出现问题时, 相关人员从意识上不主动或没有能力对该类风险是否可控进行有效地判断和规避, 从而没有办法规避财务风险也没法规避企业整体风险。

　　(三) 高管人员及财务人员业务水平参差不齐

　　目前我国许多民营房地产企业, 大多任人为亲, 用熟不用生, 这样造成了缺乏专业的管理人员主管企业和财务管理, 这就造就了外行领导内行, 这些管理层业务素质不高, 往往不具备应有的企业管理知识, 当然也缺乏基本财务知识, 对财务管理的重要性认识不够。如果再加上高管们风险意识薄弱, 势必会造成公司财务管理工作的混乱, 潜在的或爆发的各种企业风险、财务风险时有发生。

　　(四) 对项目投资缺乏科学论证, 忽视了成本效益和资金预算

　　许多中小民营房地产企业, 观念还停留在房地产行业黄金十年的思维模式中, 继续延续粗放式管理和盲目自信, 对新项目的开发缺乏对市场的充分调查和科学论证。

　　从土地购买、项目批复、取得设计方案, 到开发能预售回收现金, 到现金流为正, 时间周期往往较长, 如果不考虑整体的资金成本和预算, 没有合理的成本预算和资金计划, 就势必会造成资金的短缺, 影响工程进度, 或造成冗余资金的浪费, 这些必将造成开发成本和资金成本奇高, 也许会造成项目微利或无利, 严重的会造成资金断链、楼盘烂尾。

　　(五) 融资缺乏多样性

　　房地产开发项目投入的资金大, 并且回笼资金的时间周期长, 基于我国金融市场现状, 许多民营中小房企就出现了资金短缺问题。由于国家宏观调控, 中小民企只能通过民间借贷来取得开发资金。这些资金的成本往往远远超出了正常经营所能获取的利润, 最后导致开发的项目无利可图, 这样的恶性循环更加加大了民营房地产业的财务风险, 也增加了财务管理的难度。

　　二、民营中小房地产企业财务管理存在问题的解决对策

　　(一) 建立健全企业组织架构和其财务管理制度

　　从企业实际控制人开始, 转变观念, 充分认识到要在目前房地产市场日益激烈的竞争环境中求得生存, 就必须遵守现代化企业管理的理念, 完善企业的组织架构, 并结合业务环节的特点做好充分授权, 从人、财、物到业务开展特别是财务管理, 根据授权体系建立相应流程制度, 然后严格监督执行、合理考核、奖惩兑现。财务负责人要根据公司总体管理要求制定一套完善的财务管理制度, 包括基础的核算、资金计划、全面预算、内部控制与监督等制度。

　　根据国家行业及财政部的相关准则和规范以及企业业务特点, 完善会计核算体系, 加强会计基础工作, 形成一套有序的操作性强的会计核算体系, 并流程化、制度化。

　　资金管理是整个开发项目财务管理工作的重心。房地产开发要做好中长期预算及资金计划工作, 保证资金不会出现短缺而导致断链, 也不过多闲置资金造成过多的冗余而浪费资金。对资金如何利用, 都要在预算中充分体现, 并且以流程制度的形式、以资金计划的形式保证在每一环节按照预算和计划落实执行。

　　(二) 加强房地产企业风险防范意识

　　近年来伴随着房地产企业的开发利润的急剧下降和继续高额资金的占用特点, 加上民营中小房地产企业融资更加困难, 因此其企业的风险也相对于其他行业也变得更高, 时常有开发项目资金断链而出现大量烂尾工程项目。因此中小民营房地产企业要加强企业风险防范的意识, 特别要加大对财务风险的管理控制, 做好企业在购置土地前的整体测算和预算以防范项目亏损和资金短缺甚至断链的风险、做好项目开发、销售等方面关键节点的风险防范, 运用风险转换、风险控制等方法来降低风险, 将风险控制在项目本身或企业可以承受范围之内。

　　(三) 加强对企业财务管理团队的建设

　　财务管理工作具有较强的专业性, 繁琐且严谨, 对财务人员的业务素养要求极高。首先可以对财务人员进行培训, 以不断更新财务及税收知识。公司领导要唯才是举, 举贤选能, 还要用人不疑, 用内控流程制度去把控各个关键环节。

　　财务人员不仅要具备财务、税务专业知识, 还必须要熟悉招标采购、工程开发、预决算编制、销售控制等涉及资金使用、成本和税费等关键环节, 此外, 还应加强职业道德的学习和培养。

　　(四) 完善民营中小房地产企业预算和成本管理制

　　民营中小房地产企业往往出于人力成本等原因考虑, 各部门人员业务水平往往不高, 但要加强财务管理往往又需要完善企业的预算管理, 预算管理中, 由于房地产企业的预算涉及到包括土地成本、建筑施工成本、销售费用、管理费用、财务费用以及销售税金。其中建筑施工成本是房地产企业最重要的组成部分, 也是最难以控制的成本, 对它实施有效的管理是控制预算成本切实可行的办法。首先在对材料和劳务供应商的招募时要严格把关、杜绝暗箱操作或吃回扣的现象, 找一个信誉好、性价比高、质量过硬的施工队伍和材料设备供应商, 保证工程质量和材料的合理使用, 避免不必要的材料和工期浪费, 增加房地产企业的总体成本。

　　(五) 拓展中小民营房地产企业的融资渠道

　　民营中小房企, 在努力争取银行贷款的同时, 可以通过联合开发的模式, 利用其它企业或个人的资金优势来进行项目融资, 充分利用企业各自的优势, 合作共赢。

　　另外在银行贷款政策收紧的情况下, 房地产信托和其他封闭性项目基金融资等方式为房地产企业融资也是比较有效的渠道。这些方式可以跨行业投、融资, 多方面多渠道取得资金, 实为中小民营房地产企业融资渠道的有力补充。

　　三、结语

　　综上所述, 房地产行业是资金密集型行业, 资金的管理又是房地产企业财务管理工作的核心更是民营中小房企的核心, 它是其它各项工作开展的基础和前提, 做好财务管理工作才能实现企业的正常经营。所以建全民营房地产企业财务管理制度, 加强人员能力和素质的培养, 才能做好民营房地产企业的财务管理, 进而得以进一步使企业发展壮大。

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