房地产企业财务风险管控策略探究

　　摘要：随着城市化进程加快, 房地产行业得到了迅速发展, 并且取得显著成效。针对企业财务风险管控而言, 存在着一系列风险, 要有效完善才能取得良好效果, 获得更大经济效益。文章先介绍背景, 再分析目前存在风险, 最后提出策略, 从而促进更好发展。

　　关键词：房地产; 财务风险; 管控研究;

　　在市场经济体制下, 企业面临着竞争的激烈环境, 要保持核心竞争力才能谋求更好发展机会。房地产企业具有投资大、收益时间长、资金应变能力差等特点, 所以可能会出现风险, 造成不可挽回的损失。结合实际情况, 不断优化管控水平, 大大降低风险概率。

　　一、房地产行业背景分析

　　是一个资金密集型产业, 非常容易受到国家政策影响。自从20世纪90年代以来, 由国家福利分房变成了商品住房, 在这种情况下, 需求在持续增加。我国城市化速度快, 对住房变得更加需求, 成为该行业发展的主要动力。2008年遭受金融危机, 对房地产行业产生了严重影响, 必须制定政策进行调整, 防止造成过多的亏损。风险一般都是比较隐藏的, 所以要认真分析原因, 意识到问题的严重性, 预测可能会出现的财务风险, 才能真正确保万无一失。未来房地产行业会面临更加复杂形势, 因此要坚持与时俱进理念, 才能积极适应社会发展的需要。

　　二、房地产企业财务风险

　　(一) 负债率高

　　这是一个普遍存在的问题, 根据市场数据调查显示, 我国房地产企业的资产负债率平均在75%以上, 已经超出了60%的警戒线, 极有可能会引发财务风险, 导致企业自身出现损失。前期开发过程需要投入大量资金, 包括人、料、机等不同方面。但是在确定建设项目的时候没有考虑周全, 使得过程中投资会不断增加, 必须进行高额借债才能完成, 从而出现负债率高的问题。根本原因是对市场没有全面分析, 在茫然状态下就做出决定, 对资金分配不是很合理, 没有达到最优化水平。如果房地产企业无法达到预期收益, 可能会无法偿还债务, 甚至面临破产的风险。

　　(二) 资金结构不合理

　　从目前情况来看, 通过分析房地产资金结构, 其中50%都来自于银行贷款, 融资方式比较单一, 对银行产生较大依赖性。如果银行贷款业务政策发生变化, 会影响到项目建设进度, 无法在规定时间内完成。主要是运用国内资金来发展企业, 对国际情况并不是很了解, 很难获得更多融资渠道, 风险全部集中在银行上, 不利于分散风险, 一旦出现问题后果是非常严重的。受到传统观念影响, 人们对银行是非常信任的, 忽视了其他社会资金力量, 资金结构过于单一, 没有做到合理分配。要学会用发展眼光去看待问题, 这样才能找到更多的资金来源。

　　(三) 财务管理难

　　财务部门是企业重要组成部分, 要进行有效管理才能发挥出作用, 创造更多的经济效益。在房地产企业中, 财务关系是非常复杂的, 涉及相关主体比较多, 主要包括地产企业、税务、审计单位、企业职工等。如果不能处理好各方面关系, 很有可能会引发问题, 给管理增加难度。另外房地产资金量大、来往频繁、结算较多, 过程中受到不利因素影响, 使得管理中会出现漏洞, 造成不利的影响。财务部门不仅要对企业资金运行有一个全面管理, 而且根据经营可以分析出发展趋势, 制定出有效应对策略, 和外部社会环境相适应, 实现企业经济利润持续增长。

　　(四) 人员素质不高

　　人员水平直接决定来财务管理效果, 必须具备专业素养, 才能处理好日常工作中遇到的事情。但实际情况却不容乐观, 部分企业财务人员专业水平不高, 而且年龄结构普遍偏大, 依然采用传统方法, 已经无法满足发展需求。对财务工作认识不够深刻, 认为只是简单记账、算账等工作, 没有和企业发展联系在一起。对待工作不够认真负责, 尤其是细节方面问题, 往往会埋下大量隐患。在日常工作中都是各司其职, 相互之间缺乏交流, 没有实现信息传递、共享, 无法掌握最新动态。只有不断提高人员综合素质, 才能不断提升工作效率和质量。

　　(五) 制度不健全

　　企业要想有序运营, 完善制度是必不可少的, 可以起到约束规范的作用。在实际中, 企业将大部分时间和精力放在利益追求上, 忽视了制度建设的重要性, 并没有过多关注。相关内容存在落后性, 已经无法满足显示需求, 但没有及时更新, 根本不能发挥出有效作用。有的企业虽然制度比较完善, 但执行力却非常差, 根本无法落实下去, 长此以往就变成了摆设。人员在处理问题时更相信自己多年经验, 不会参照具体规章制度, 过程中会出现漏洞。在缺乏制度约束下, 人员行为举止比较散漫, 对待工作只是抱着应付态度, 没有尽心尽力去做。所以只有建立健全财务制度, 才能创建出稳定的发展环境。

　　三、房地产企业财务风险管控策略

　　(一) 构建风险评价体系

　　先要建立正确风险评价指标, 可以准确反映出房地产行业面临的财务风险水平, 提高企业对资金的发展能力和偿还能力, 便于对出现风险及时预防并提出相应对策。房地产企业财务会树立一个标准, 让工作更加具有目的性、针对性, 达到事半功倍的效果。每个企业面临情况都是不一样的, 所以要坚持具体问题具体分析原则, 构建出正确风险评价体系, 对可能出现问题进行预测, 将损失降到最低。在日常工作中, 要参考评价体系, 减少人为主观因素影响, 会大大提高正确性, 按照预期轨道前进。有了一个完善的体系, 评价会变得越来越合理。

　　(二) 多渠道融资方式

　　传统融资方式不利于规避风险, 会给银行造成过大的压力, 为了有效改善这种情况, 要不断开发出更多新的融资渠道, 解决负债率高的问题。首先要不断加强对债券、股票、房屋预售款的管理。其次要扩大自身的资金拥有情况, 逐步开发引外资金的条件, 例如可以根据发那个地产的信托计划, 在保持公司原有负债率的情况下, 吸引外来投资者的眼光, 适当降低融资的成本, 会有更多的社会力量。这种方式不仅可以节省财务管理费用, 还能够不断优化内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等, 对成本进行有效控制, 解决财务面临的问题。

　　(三) 做好市场调研

　　房地产行业容易受到外部因素影响, 尤其是市场环境会引发很多风险。市场需求量是关键性因素, 会对行业产生巨大冲击, 要设计专门市场调研小组, 由专业人才对市场进行调研, 了解全部情况后制定完善方案, 可以有效避免盲目或者跟风情况的发生。如果对市场需求量没有了解, 只是大量投资来扩建规模, 最后可能会出现滞销情况, 无法实现利润收益。一个地区经济发展水平不高, 人们收入普遍较低, 如果建设高品质房屋, 由于购买能力不足, 不能卖出去。企业主要是面临市场进行预售, 提前必须了解相关情况, 这样才能真正地做到有备无患。

　　(四) 提高人员素质

　　社会环境在发生着变化, 所以人员要具备较强专业素养才可以。对于企业内部在职人员而言, 要定期组织培训, 让他们学习最新理论和技能, 不断优化自身知识结构, 提高解决问题的能力。从长远发展的角度来看, 要面向全社会招聘人才, 坚持择优录原则, 为内部注入新鲜血液, 建立起一支高素质人才队伍, 为财务工作顺利开展提供强大保障。在日常工作中, 人员之间要相互交流, 找到最完善解决方案, 会大大提高工作效率。对待工作要足够认真负责, 即使再小问题也不能忽视, 必须彻底解决才可以, 将企业利益放在第一位。

　　(五) 建立健全制度

　　没有规矩不成方面, 对于一个企业而言, 制度是必不可少的, 能够起到关键性作用。对于落后内容要及时更新补充, 保证和实际情况相符合, 这样才能发挥出正确指导作用。同时要保证制度权威性, 将具体效果落实下去, 解决工作中出现的问题。对于违反制度人员要严肃处理, 不仅可以起到警示作用, 还能够整顿内部纪律作风, 让人员行为举止更加规范。制度要保持自身先进性, 和最新发展情况紧密结合在一起, 发挥出正确指导的作用, 创建出稳定有序环境。

　　四、结语

　　综上所述, 房地产企业财务风险管控研究具有重要意义, 可以降低风险发生概率。要从各方面进行分析, 找到问题存在的原因, 采用科学合理手段进行预防, 实现房地产行业健康发展。

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