物业管理视角下的居住区景观设计探究

　　随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅速及时地随着房地产的发展在我国大陆地区蓬勃发展。

　　经过30多年的发展，物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，密切关系到人们的日常工作和生活。而居住区景观绿化是居住区不可缺少的组成部分，利用植物、景观元素营造有层次、有生命活力的多种空间，对于居住区面貌和居住区人工生态系统的平衡起着非常重要的作用，这也是衡量居住区环境质量的重要内容，并对居民的身心健康有着不可估量的影响。居住区景观绿化区域是物业管理工作的主要内容，保证居住区内的景观绿化发挥其价值及作用，是物业管理的基本职责。管理好居住区的景观绿化，对居住区和谐社会的建设，有重大的现实意义。但是在居住区的物业管理中，由于居住区景观设计的问题，如居住区景观使用安全问题、居住区景观管养代价问题、居住区维修材料置换问题等，造成物业管理的诸多困局和纠纷。结合居住区景观设计的现状，笔者主要从物业管理的角度出发，对居住区景观绿化设计进行探讨。

　　1 物业管理与居住区景观设计结合的必要性

　　居住区景观的设计包括对基地自然状况的研究和利用、对空间关系的处理和发挥以及与居住区整体风格的融合和协调。主要内容包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理、绿化的设计等，这些方面既有功能意义，又涉及到视觉和心理感受。物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。毫无疑问，居住区的景观绿化部分是物业管理最重要的职责之一。随着社会的发展，小区业主越来越重视居住地的户外环境，而只有良好的居住区景观绿化管理，方可给业主带来更多交流、锻炼和休憩的机会，方能使景观绿化充分发挥它的社会功能。

　　物业管理和居住区景观设计，二者存在着十分紧密的联系，这也是它们结合具有可能性和必要性的根源所在。

　　居住区景观设计是从客观的角度勾勒出居住区建筑外部空间环境发展蓝图，而物业管理则是对现实居住区的管理，虽然存在时间维度的差异，但在空间维度二者是紧密相连的。且都是力求为居住区居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁、优美的居住环境，只是景观设计工作从设计构思的角度出发，而物业管理则从居住区的有效管理来实现这一“环境”的持续正常。很明显，这是同一目标的两个层次，即物业管理与居住区景观设计相结合，这种相互关联的层次性便构成思想，才能使居住区景观绿化空间有效地达到目标。

　　2 物业管理视角下的居住区景观设计

　　居住区环境是广大业主的日常的公共交流的空间。在居住区景观绿化设计中，除了结合地域的风土、气候等自然环境因素，还应该将物业管理的内容纳入到居住区景观绿化设计的工作中。

　　2.1 设计原则

　　（一)空间功能完善的原则：只有完备的使用功能才能在日后的物业管理中避免由于业主的意见而改建的情况。居住区的景观绿化设计具有明确的功能要求，以功能齐备的前提来确定空间的大小、铺装的质感、地面的高差等景观因素。同时居住区的景观对所有住户具有心理调适的功能，给予每个人以家园感，促进社区居民的民主和自主精神。

　　（二)因地制宜的原则：居住区景观绿化设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。我国幅员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，特别是在绿化种植方面，应该尽可能多地使用乡土树种以保证植物的生长，提高植物的成活率，以减少物业管理的管养成本。

　　（三)生态设计的原则：只有优美的环境才能打动居住区的业主，也只有优美的环境方能体现物业管理的价值。居住区是广大业主生活的重要载体，景观绿化设计反映出居住区的面貌，居住区环境的优劣，关系到人们的生活质量，正如美国景观学者西蒙德所说：“应该把自然(山、峡谷、阳光、水、植物和空气)带进集中计划领域，细心而系统地把建筑置于群山之内、河谷之畔，并于风景之中”。

　　（四）持续性原则：景观建造和物业管理过程中的所有材料最终都源自地球上的自然资源，要实现人类生存环境的可持续，必须尽可能多地使用可持续的景观资源。可持续景观设计具有再生能力，作为一个居住区景观系统来说，它应该是持续进化和良性循环的。可持续景观维持着人类和其他生物的休养生息，提供着多样的生存环境和生产环境，是天然的自然资源和人类寻求心灵安慰的精神家园。可持续发展的景观模式，使人类在利用资源的同时受到伤害的程度降到最低。

　　2.2 设计影响因素

　　（一）场地因素：场地是整个设计规划的承载，是景观设计的底图，没有对场地的充分了解和大量信息的掌握，就会造成居住区景观与居住区场地脱节的情况，就会为日后物业管理带来诸多困扰。因此，面对居住区景观设计项目，设计师必须获得的信息量，包括场地地形、道路、房屋以外的构筑物、排水沟位置、地下水、水体、降雨量等方面，以便在景观设计中加以考虑与应用，使居住区景观与环境相协调，减少物业管理的后期负担。

　　（二）气候因素：气候、温度等自然因子对于居住区景观设计也是至关重要的。在居住区景观设计中设计师应当注意露、雨、霜及雪的降水量和季节性的湿度变化，以避免这些气候因素对景观的负面影响；另一方面，对日照变化、风向、风速因素形成的小环境，如风口、日照充裕地块，日照偏少地块加以利用，创造宜人的休闲空间。

　　(三）土壤因素：土壤是景观绿化依附的基础，没有合适的土壤，植物生长势必受到影响，造成居住区内植物生长不良，导致物业管理工作受到影响，甚至出现更换土壤的情况。

　　(四）植被要素：植物景观在城市景观设计中是非常重要的。居住区景观多用到各种各样的植被，如乔木、灌木、花卉、藤本和水生植物等；通过不同功能的需求配置出不同形态的植物组合类型，形成各异的居住区绿色景观风格。另一方面，植物是有生命的景观元素，也是物业管理工作的重中之重，物业管理在其生长的过程中需要对阳光、空气、水、土壤和生长空间进行管理，而设计师必须尽可能使用乡土树种来合理布置。在景观设计的过程中，不仅要追求近期的景观效果，还要实现植物景观的长期形成，才能够达到景观的可持续设计目标。

　　(五）材料因素：景观材料是设计师表达设计思想的具体元素，多样的设计方式和景观材料的使用，形成居住区不同的景观感受。但是，在居住区景观物业管理及使用过程中，难免会出现破损或毁坏等问题，而景观维修如何“整旧如旧”，就涉及原景观材料的寻找；因此，景观设计要利用乡土材料、便于寻找的材料，以实现材料上的可持续设计。

　　2.3 细部设计

　　(一）铺装设计：铺装是居住区景观的重要组成部分，为了减少物业管理的过程中的各种纠纷，应该注意避免以下问题：

　　（1）地面防滑。危险主要体现在，物业清洁人员打扫清洁以后造成的湿滑容易造成业主摔伤，导致物业公司与业主的纠纷问题。

　　（2）棱角处理合理，少一些伤害。居住区景观空间是公共活动的场所，每天都会有孩子碰在桌角或乘凉的石凳上，如果进行了圆滑的设计，也许伤害会小一点，这样就会减少业主对物业管理不必要的指责。

　　（3）铺装的缝隙宽度和深度应该合理，减少杂草生长的可能性。铺装缝隙中，杂草的清理是物业清洁人员工作的一大艰巨内容，如果在设计施工中加以控制，就可以减少物业公司这方面的工作量。

　　（二）水景设计：水是灵性的象征。居住区开发的过程中，景观园林设计在考虑业主的需求和景观需要的前提下，往往设计较大片的水景，以吸引消费者置业。在水景设计时，应考虑物业管理成本；据了解，水景住宅中的水景维护占了小区物业管理中的极大比重，这些成本包含水循环投入、水泵投入、电力投入、消毒投入、维护投入以及人工投入。过高的维护成本令很多物业公司不堪重负，对小区水景的养护也就江河日下。因此在水景设计中必须综合考量水源及水循环的物业管理管养代价。另一方面，水景安全问题也是景观设计要重点考虑的因素。

　　（三）园林小品设计：园林小品绝大多数具有实用功能，以免与实际功能不符合，影响使用以至于物业管理要大规模的拆建改建。例如园林栏杆的高度，应根据使用目的不同有所变化；又如园林坐凳，应符合游人休息的尺度要求，既要考虑坐着休息时的遮阴要求，又要考虑冬日日照的需求；再如在花架等景观小品上种植落叶藤类植物，这样在夏天有遮蔽烈日的作用，在冬天又可照进和煦的冬日暖阳。

　　（四）植物的设计：植物的布置应该考虑植物的生长环境。如在被建筑遮住地区种植喜荫植物，在阳光强烈地块种植喜阳植物，以此保证植物的茁长成长，而减少物业管理代价。植物的种植组合方式对物业管理的影响也很大，自然式种植组合比规则式种植组合的管养代价要小，同时要减少修剪植物的应用。

　　（五）户外照明设计：景观照明是居住区景观的一部分，既丰富景观的视觉效果，又满足业主在夜间活动的需要。但是景观照明的电费是物业管理企业的重要负担，因此在景观设计中，应该在保证照明和景观的基础上节约用电量，如可考虑分时段、分区域，以不同需要的景观来照明。

　　3 结语

　　物业管理是当今居住区管理的主要模式，只有在景观设计时综合考虑物业管理的诸多因素，才能有利于物业管理工作的长治久安，才能为居住区业主提供更加人性化、个性化、高品质的景观环境。更大程度地在景观设计中考虑物业管理工作的特点，为居住区投入使用后业主与物业管理公司的良好关系打好基础，使设计师和物业管理公司形成“紧密互动”的方式，实现居住区景观的可持续的使用，推动社会和谐可持续发展。

　　参考文献：

　　[1] 吴义曲.基于老年人心理需求的居住区景观设计[J].武汉理工大学学报，2010（15）：56-59.
　　[2] 俞孔坚，李迪华.可持续景观[J].城市环境设计，2007（1）：7-12.