1 引 言
住房是人类最原始、最基本的生理需要，是公民的基本权利[1].各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下，全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市，是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底，重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始，根据国际经验，保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租，其运营管理将面临巨大挑战。因此，必须重视对保障性住房后期的管理。
物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业，整体发展还不成熟，公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂，面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示，虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司，但90%的租户对物业管理工作表示不满意，希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面，成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是，目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及，导致实践中公租房物业管理模式不清，“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此，本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上，透视其物业管理面临的困境，提出提升对策。
2 公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动，服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益，物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外，某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点，使其具有公共物品属性，在制度不完善时，势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”.物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业，而且按照奥尔森集体行动理论，规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展，但仍以政府为主
公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化，越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营，产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年，可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷，解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大，住员情况复杂
重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式，并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区，总建筑面积811万平方米、13.33万套，小区物业规模超大，户数多、入住人口多。按照规定，其保障对象有收入限制：申请人为个人的，每月收入不超过2000元；申请家庭居住的，家庭人均每月收入不超过1500元，皆为收入较低阶层。此外，其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定，退租、转租的可能性大，运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体，市场消费意愿低
城市中低收入困难群体在公租房小区聚居，情况往往较复杂，人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例，目前民心佳园已有16000住户陆续入住，入住人口超过4.5万，其中残疾人452人，HIV携带者3人，“两劳”释放人员188人，需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制，这些人员大多没有体验过专业化的物业服务，对市场化物业服务的需求较弱，往往不愿意缴纳物业管理费，也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时，未能认真分析公租房物业的特点，提出与低廉收费不匹配的服务承诺，比如，“维修部门24小时待命，随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等，受资金来源的限制，势必成为虚无的承诺，为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高
由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房，他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值，在使用期间，往往对物业的爱惜不够，使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下，日后维修频率高，增加维护成本。
