物业服务企业预算管理的问题和对策

　　摘    要：　随着管理者对预算管理理论的认识不断提高，使预算管理成为企业管理的重要手段。全面预算管理制度涵括控制评价等多种管理方法。企业正确认识预算管理并合理运用，对提高管理水平加强内控具有重要意义。自90年代起，我国房地产业迅猛发展，以服务业主，提供房屋配套设施管理服务的物业公司营运而生。物业公司为业主生活带来很大便利，但由于物业企业发展时间较短，相比国外物业公司内控等方面存在不少问题。针对物业企业预算管理情况，结合物业公司经营实际，分析企业预算管理中的问题，从预算编制、反馈调整等方面入手，系统化解决实际问题，达到提高预算管理水平的效果。

　　关键词 :    物业企业;预算管理;管控重点;

　　近年来，得益于房地产市场繁荣，物业服务企业增长率以7%的增速进入快速发展阶段。据有关数据显示，我国物业管理面积年增长率为13%，物业企业数量达15万家，物业企业进入黄金发展时期。但由于我国物业企业发展起步较晚，在预算管理等方面存在许多问题。全面预算管理是加强企业管理的有效方法，目前我国物业企业多数按照相关指导政策开展预算管理，但调查发现预算管理体系不够完善。本文从预算管理内涵特点，物业企业预算管理现状分析等方面进行探讨，重点讨论物业公司构建预算管理体系的方法要点，达到预算管理在物业企业有效应用的目标，促进物业企业可持续发展。

　　一、预算管理概述

　　预算管理是以企业战略目标为指导，反映企业经营活动状况，对实施结果与目标值对比，促成企业管理层高效管理。预算管理体系把影响因素纳入其中，使企业各部门成员了解在全局中的职责。预算管理以企业经营目标为导向，实施预算编制执行等活动，预算管理是根植于企业战略管理，对实现服务型企业目标具有独特优势。物业企业实施预算管理对加强企业内控具有重要意义。
 

　　预算管理可以对经营活动进行事前事后全过程监控，有效控制企业战略目标的制定，有利于合理优化资源配置，在提升企业竞争力等方面具有重要意义。由于预算管理为现代企业的内控方法，具有独特特点。体现在是战略目标制定与实施的后盾，是建立现代企业制度的基础，资源配合合理规范。通过预算编制，控制与评价等活动可以全面展现企业经营状况，分层下放到各部门环节，为建立现代企业制度打下良好基础。企业内部不同部门预算指标具有关联性，各部门负责人要清楚本部门在企业战略目标中的地位，保证部门目标与企业目标一致。预算管理是系统工程，以实现战略目标为终极目标。整合企业有限资源，合理利用资源提高经济效益，达到企业资源优化配置的目的。

　　企业常用全面预算管理方法包括固定预算法、滚动预算法、概率预算法等。选择预算编制程序时按照预算管理特点，按照目标分级的方式进行。包括传达目标、预算汇报、审批与执行。全面预算管理是推动企业发展的有效管理措施，对企业发展等方面起到重要作用。其意义体现在有利于企业战略管理的实施，有利于企业制度的建设，推动现代企业管理方式的实现。通过企业各阶层岗位员工职责管理，保障企业利益分配公平，完善企业内部制度建设。全面预算管理制度迫使管理者思想进步，提前预测可能出现的问题做好应急方案，成为企业战略管理的有效手段。

　　二、物业企业实施预算管理的意义

　　物业企业是拥有专业资质从事物业管理的经济实体，物业管理企业具有服务性特征。物业是服务性企业向使用者提供多方面服务，服务内容包括公共区域维护、公区设备修葺，安保消防管控等，可分为普通服务与特殊服务。物业服务企业品质体现在业主常见的单调公共区域服务，如园区绿化保洁等，随着社会的发展，对物业提出服务不断增加，物业企业应针对不同群体制定特殊业务服务。

　　物业企业服务内容是为使用者提供设施，以实物服务与无形服务结合表现形式为主，其具有服务公共性、受益主体广泛性等特征。企业通过采用预算管理方式，合理有效配置使用企业资源，使企业经营活动得到有效调控。实施全面预算管理有利于企业实现资源合理调配，通过对预算管理编制、考核分析，将目标分解到每个责任部门，可以对收入指标等关键经营指标有效管控；对资金集中管理，提高资金使用率。通过预算管理制度体系可以使管理人员有效应对突发情况，及时分析市场供给变化需求，促进企业稳定持续发展。

　　物业企业实施全面预算管理具有重要意义，体现在有利于实现经营目标，提高经济效益。全面预算管理实施基础是企业目标明确，企业把预算管理方式与盈利目标结合，通过预算管理对经营把控实现企业战略目标。经营运行中企业管理人员通过预算管理将人力财力资源整合，将企业资源应用于合理位置，激发资源的能动性，避免资源浪费闲置。预算管理内容包含收入成本等项目，是预算管理实际成果的表现形式，成本费用超出限额会发出警示，需要管理者找出问题所在提高既定经济目标。

　　三、物业企业预算管理中的问题

　　随着市场经济的发展，物业企业面临激烈的竞争，为降低成本，物业企业普遍采用预算管理方法加强内控，通过预算编制执行有效提升预算管理水平，但由于企业预算管理经验不足，实际操作中存在许多问题。目前物业企业预算管理存在的问题主要包括对预算管理功能认识不足，企业年度经营目标不明确，预算编制不够科学合理等，制约了企业的快速发展，亟需深入分析企业预算管理问题原因，为企业加强预算管理提供依据。

　　企业高层管理者对预算管理功能认识是物业企业实施预算管理的关键，目前多数企业负责人对预算管理支持认可，但对预算管理功能作用认识不足，预算收入作为预算执行阶段收入控制依据。企业管理者往往命令财务部门主导完成预算编制工作，财务部门在编制预算时未考虑实际情况，参照历史数据完成预算编制，造成预算执行部门不能完成预算目标。企业管理层认为编制预算是负责人交办工作，不会主动开展预算编制工作，导致失去预算编制的严肃性。企业员工是预算编制执行者，由于员工认为企业效益与自己无关，往往夸大数据上报，造成资源浪费。

　　目前大多数物业企业未设立预算管理机构，企业指派财务部为预算工作机构，主要职责是组织预算编制培训等工作，各单位为预算编制执行机构，由于业务部门工作繁重，对预算编制工作重视不足。物业管理企业编制预算时通常不符合全面性要求，表现为预算编制非全员参与，个别部门认为预算编制与己无关；预算编制非全方位性，预算编制信息包含经营业务相关财务指标预算数据，预算管理中仅重视编制执行工作，未考虑预算的调整考评工作。

　　全面预算在编制阶段未充分分析企业内外部市场经营环境，在预算执行中经常造成多项费用无预算。全面预算执行后未就当期预算执行情况认真分析，未认真分析产生差异原因，无法通过预算提高企业管理水平。多数物业企业未建立相关规章制度保障预算工作的开展，对不能按预算要求完成工作行为未给予惩罚。

　　四、物业服务企业预算管理对策

　　全面预算管理是企业的重要治理工具，实施预算管理有利于提升企业管理水平，通过预算管理可以使经营目标一致，管理思路相同，提高企业竞争力。物业企业实施预算管理取得一定成效，但由于多方面原因仍存在许多不足。针对目前物业企业预算管理中的问题，需要通过加强预算管理的认识，建立预算管理制度，完善预算编制等措施提升企业管理水平。

　　物业管理企业应加强员工对预算管理功能的认识，企业财务负责人应通过学习熟知预算管理功能，掌握预算管理流程等知识，为实施预算管理奠定基础。财务负责人要通过沟通方式使企业负责人了解预算管理的作用，组织各级管理人员参与培训，聘请专业人员对员工进行培训，提高对预算管理的认识。预算管理是系统性工程，完善的体系可以使企业员工明确工作目标，使目标工作目标相连。物业企业需要改善内部管理结构，逐步建立充满现代化气息，责任明确的预算管理体系，提升物业企业管控能力。

　　物业管理企业在编制预算前确定合理的年度经营目标，将年度经营目标分解为部门经营目标，各部门逐级分解到专业小组。根据物业管理企业特点建立预算管理制度，包括全面预算管理组织机构、执行控制制度、分析报告制度等方面。企业可以建立预算管理组织机构，包括预算管理机构与执行机构。管理机构是领导企业管理的最高权力机构，物业企业应建立预算管委会，预算管理工作机构组织实施企业进行预算管理。

　　企业预算管理编制要求内容全面，编制预算要求全员参与，包括企业各方面内容与预算编制执行各环节。财务部门为预算工作机构，按经营目标实现责任单位编制企业预算模板，就如何编制预算表格组织部门进行培训。财务部汇总各部门编制预算表格，审查预算执行单位编制草案是否符合企业年度目标，是否与企业整体战略目标冲突等。物业管理企业预算编制方法采用定期预算法，以年度为单位编制全面预算，对费用预算不考虑往期费用项目，根据预算期工作目标编制预算费用项目。

　　物业企业应建立预算执行管理制度流程，预算执行中将预算控制分为执行前中后控制。预算执行机构负责执行前控制，力争预算执行将发生额控制在预算内。财务部门负责预算执行中控制，对每项费用发生额按预算单项控制方式进行预算控制，超出预算费用按照制度完成预算调整后执行，充分控制预算费用支出。物业企业预算执行后做好控制工作，确保完成预算目标要求。

　　结语

　　预算管理是发达国家企业的重要管理制度，物业企业实现战略目标必须重视加强预算管理。实行科学高效的预算管理才能保证企业良好经济效益，实现企业战略目标。当前物业企业预算管理存在不少问题，要求物业企业主动改善客观环境，确保预算管理保障机制下，高效组织实施各类经济活动。要把预算管理作为有效管理方式，提升经营管理水平，实现企业经济社会效益双赢。

　　参考文献

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